Avalie qual é a melhor forma de financiar imóveis

Entenda a diferença entre os planos disponíveis no Sistema Financeiro da Habitação: TP e SAC

O mercado de crédito imobiliário oferece dois tipos básicos de plano para quem vai financiar a compra de um imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), oferecido por instituições financeiras públicas ou privadas, desde que sejam autorizadas pela Caixa Econômica Federal (CEF). Os bancos que atuam no sistema emprestam recursos para aquisição de imóvel no valor de até R$ 500 mil, com linha de crédito abastecida com o dinheiro captado pela poupança.

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O tomador de empréstimo habitacional pode escolher o plano que segue a Tabela Price (TP) ou o regido pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).

Em linhas gerais, a diferença entre os dois tipos de modalidades está no comportamento do valor da prestação ao longo do contrato de financiamento.

A prestação do contrato ancorado na Tabela Price tende a permanecer estável do início ao fim do prazo de empréstimo, a menos que passe por correção de valor – o indexador de reajuste é a Taxa Referencial (TR), que, com a taxa básica de juro, a Selic, abaixo de 8% ao ano, deve permanecer com variação zero. Portanto, enquanto permanecer nesse nível, não deve provocar nenhum reajuste à prestação.

O valor da prestação de financiamento atrelado ao SAC passará por uma redução à medida que os anos avançam. Nele, o mutuário paga uma prestação mais elevada no início do contrato e chega ao final dele com um valor bastante próximo da metade de quando contraiu o financiamento.

Simulações

Em um empréstimo de R$ 100 mil com juro de 10% ao ano pelo prazo de 15 anos (180) meses, a prestação mensal de contrato vinculado à Tabela Price será de R$ 1.049,00, valor que terá, mantidas as condições macroeconômicas atuais, nenhuma ou pouca variação até o fim do prazo.

Em outro contrato com as mesmas características (valor, juro e duração), mas vinculado ao SAC, o mutuário pagará mais nas prestações iniciais, R$ 1.353,00, do que pela TP.

Após cinco anos ou 60 meses, no entanto, o valor da prestação terá recuado para R$ 1.092,00 e, passados 120 meses ou dois terços do prazo total, para R$ 826,00. O valor da última prestação, depois de 15 anos, seria de R$ 560,00, menos da metade do que foi estabelecido no início.

Público-alvo

O diretor-presidente da Nova Securitização (Novasec), José Pereira, que calculou os dados que ilustram essa reportagem, dá algumas dicas sobre a escolha do plano de crédito imobiliário mais indicado.

Um casal recém-casado, ainda sem filho, por exemplo, teria vantagem ao embarcar em um contrato regulado pelo SAC, o da prestação decrescente. “É o momento que o casal tem mais folga de recursos, que podem ser usados para bancar uma prestação do imóvel mais alta, e ficar desonerado no futuro, quando o orçamento estará comprometido com outros gastos.”

O contrato ancorado na TP atende às necessidades de quem tem condição financeira menos favorável para assumir um financiamento. Quem estiver nessa situação pode escolher esse tipo de plano em que o valor da prestação inicial é menor, comparado com a do SAC, e por esse motivo os bancos aceitam também menor comprometimento de renda.

Alternativa
Pereira diz que outra forma de driblar a dificuldade de embarcar em um crédito imobiliário por escassez de reserva financeira é firmar um contrato de empréstimo por período maior, com prestação mais baixa, e fazer amortizações da dívida ou reduzir o tempo de empréstimo pelo caminho.

Consórcio requer disciplina
O consórcio, no Brasil, reunia 5,13 milhões de participantes ativos em novembro de 2012, de acordo com o último balanço divulgado pela Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (Abac). Para o professor William Eid Junior, coordenador do Centro de Estudos de Finanças da FGV, o motivo do sucesso do sistema é cultural. “O brasileiro não tem disciplina financeira e vê no consórcio uma opção simplificada de aquisição de bens.” Eid Junior considera que, financeiramente, o consórcio não é a melhor opção para a aquisição de um bem ou serviço.

Embora o consumidor não pague juros, o professor explica que há custos como a taxa de administração e correção regular do valor da parcela por indexador definido em contrato, em geral atrelado à inflação. Feitas as contas, o participante de um consórcio poderia pagar tanto quanto em um financiamento ou em um empréstimo pessoal, sem ter o bem que deseja de imediato. “Mesmo que o participante faça os lances que podem dar a ele a chance de ter o bem antecipadamente, ele está em desvantagem, pois está desembolsando um volume maior de uma só vez, o que não ocorre num financiamento”, assinala. O professor orienta que a melhor opção para quem não puder fazer um financiamento é poupar e tentar comprar o bem à vista ou pelo menos juntar uma boa quantia para a entrada. “O brasileiro não está habituado a poupar e ao recorrer ao consórcio acaba pagando mais e demorando mais para ter o bem em mãos.” O consumidor sem disciplina teria no consórcio uma opção de poupança compulsória, ao assumir compromisso contratual com terceiros que o obriga ao pagamento de um valor mensal.

Para quem é indicado

O sistema seria opção ainda para quem, além da dificuldade de poupar, não consegue obter um financiamento ou uma taxa de juro interessante. Jovens que ainda vivem com os pais e não têm pressa para ter um carro ou imóvel são outro público indicado.

Dentre os cuidados necessários, está o do cálculo do valor total que será desembolsado pelo bem, além do período relativamente longo de duração do grupo e, portanto, das contribuições. É importante conferir se a administradora do consórcio em vista tem autorização do Banco Central para atuar no ramo e seguro que garanta o ressarcimento do participante em caso de quebra ou dificuldade financeira da empresa.

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