Núcleo de Real Estate analisa mercado de empreendimentos para renda

Relatório da última reunião do grupo da Poli-USP avalia o segmento de edifícios comerciais e galpões logísticos e industriais.

O Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (NRE-Poli) divulgou na última quinta-feira (24) o relatório da última reunião de seu Comitê de Mercado. O grupo é formado por professores e pesquisadores do NRE-Poli e também por profissionais de diferentes segmentos do mercado imobiliário. O tema da reunião foi o “Mercado dos Empreendimentos para Renda no Brasil”.

Confira a ata na íntegra.

“Nota da Reunião de 20 de junho de 2013
Tema Debatido:

O Mercado dos Empreendimentos para Renda no Brasil:
Edifícios de Escritórios Comerciais e Galpões Logísticos e Industriais

Antes de iniciar a discussão do tema para debate, o Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr. registrou o falecimento do Prof. Dr. Sergio Alfredo Rosa da Silva, pesquisador e professor do Núcleo de Real Estate e membro deste Comitê desde sua instalação. Destacou a relevante contribuição que o Prof. Sergio deu ao conhecimento na área do Real Estate, lembrou que foi seu mentor durante toda sua trajetória científico-acadêmica e destacou a imensa saudade que deixa àqueles mais próximos.

São muitas as opções de desenvolvimento imobiliário que agregam o perfil de geração de renda por períodos longos, atividade e diversificação que o país vem experimentando desde que sua economia, em meados da década de 90, alcançou padrões mais estáveis, compatíveis com esse tipo de operação.

Empreendimentos cujo investimento é remunerado por meio de locação pura (como é o caso dos centros logísticos e dos escritórios comerciais destinados à exploração de seus espaços), por meio de locação variável (como é o caso dos shopping centers, onde o empreendedor partilha com os lojistas o risco e o sucesso do desempenho do negócio no local, estabelecendo-se contratos de aluguel variáveis conforme o nível da receita auferida), ou ainda, como no caso dos hotéis, contratos com hóspedes que se renovam a cada novo período de permanência, são exemplos que ilustram o espectro que pode ser observado nos diferentes mercados e vetores de geração da renda. Com vistas a melhor orientar as discussões dessa reunião do Comitê de Mercado, optou-se por concentrar o foco nos empreendimentos voltados à locação pura dentro de dois segmentos: os edifícios de escritórios comerciais corporativos e os centros logísticos e de armazenagem.

O investimento imobiliário focando renda é criticamente impactado pela taxa de juros de referência e portanto se desenvolve rapidamente em épocas de estabilidade de inflação e juros e sofre em épocas de alta inflação e juros elevados. O tema foi preparado pela Profa. Dra. Eliane Monetti e pelo Eng. Claudio Bruni, CEO da BR Properties, que também conduziu a apresentação desta reunião. Na apresentação do tema, ressalvou-se a qualidade dos dados, destacando-se que, enquanto no mercado de escritórios a sua qualidade é aderente à realidade do mercado, no mercado industrial e de centros de distribuição deve-se enxergar a base de dados muito mais para reconhecer tendências que para usá-los como uma medida de comportamento.

EDIFÍCIOS DE ESCRITÓRIOS COMERCIAIS PARA LOCAÇÃO
A dimensão e distribuição do mercado nacional de escritórios em seus mais expressivos mercados é assim composta:

Fonte: dados compilados pela BR Properties – BRPR

São Paulo é onde se localiza o maior estoque de edifícios de escritórios e onde também estão os de melhores especificações técnicas. São Paulo é seguido pelo Rio e Brasília, enquanto os demais mercados apresentam estoques menores e de qualidade inferior. A liquidez e os preços de locação fora dos mercados de São Paulo e Rio são mais reduzidos também, possivelmente devido à menor presença de sedes corporativas. Esta condição também se observa nos mercados paulista e carioca à medida que os edifícios se distanciam das regiões nobres, ou seja, dos núcleos já consolidados e que tem infraestrutura de transportes e serviços já consolidadas.

Nestes dois mercados, os preços médios de locação para imóveis de qualidade institucional, edifícios A até Triplo A, variam entre R$ 80 e R$ 150/m2. Brasília é um mercado atípico, já que possui grande concentração em locatários do setor público.

Belo Horizonte, Salvador, Porto Alegre, Curitiba, Goiania e Fortaleza, por serem mercados ocupados por empresas regionais (onde também o custo dos terrenos é menor) apresentam menor liquidez e valor de locação que raramente ultrapassa R$60/m2.

O mercado da cidade de São Paulo
O vetor de crescimento de imóveis corporativos em São Paulo partiu do Centro,
passando pela região da Paulista, dos Jardins, Marginal Pinheiros e, a partir da década de 70, Alphaville, na direção oeste da região metropolitana.

O novo estoque, representado em m² no gráfico abaixo mostra o que foi adicionado ao mercado a partir de 2006.

Em termos de absorção bruta, que representa a área locada no período, do ponto de vista geral, o mercado vem se comportando de forma equilibrada até início de 2013 (gráfico a seguir, em m2). Os imóveis nas extremidades sul (Morumbi em direção a Interlagos) e oeste (Alphaville) são os que demandam mais tempo para locar e acabam sendo locados por valores mais baixos que o mercado em geral, para produtos equivalentes.

Já a absorção líquida – que representa a área efetivamente locada, descontados os espaços liberados no período – em 2010 foram 267 mil m2, indica mercado saudável até 2012, quando a absorção líquida apontava para 192 mil m2..

A vacância girou em torno de 7%, o que é um bom indicador, registrando percentuais maiores apenas nas entregas novas.

Do ponto de vista de tendências, acredita-se que os centros principais de concentração de escritórios, como Vila Olimpia, Itaim e Jardins, devam continuar demandados. A região da ponte do Morumbi ainda deve absorver bem as entregas previstas para o final de 2013 e 2014. São empreendimentos grandes e sem problemas de funding para construção que, à medida que forem sendo ocupados, contribuirão para o já congestionado tráfego que vem se observando na região. O novo plano diretor da Cidade, atualmente em via de ser proposto pelo executivo municipal, deverá endereçar a questão do adensamento populacional e prever soluções para os graves problemas de trânsito que se observam nesta região, sob pena de inviabilizar a sua ocupação e deprimir os preços de locação.

As regiões que contam com infraestrutura de transportes e serviços já implantadas, como Paulista e Faria Lima não devem ser afetadas negativamente. Já os imóveis mais distantes terão que ter características mais funcionais, com o fim de se aproveitar da proximidade de estações de trens e corredores de transportes, permitindo fácil deslocamento.

O mercado da cidade do Rio de Janeiro

O mercado do Rio atualmente está setorizado em 5 grandes regiões já consolidadas: Centro, Flamengo, Botafogo, Zona Sul e Barra. A grande concentração de imóveis corporativos está no Centro, que foi palco de alguns projetos expressivos de novas construções e retrofits, destacando-se a região do Castelo, nos últimos anos, o que contribuiu para a atualização dos imóveis construídos na década de 60, em sua maior parte.

A região da Barra foi alvo do desenvolvimento mais recente, acompanhando o grande desenvolvimento de imóveis residenciais ocorrido desde o início da década de 70.

A Zona Sul é um mercado de espaços corporativos pequenos, todavia muito próximo da região de melhores moradias da Cidade. Os preços nesta região são  elevados, devido à pequena oferta disponível, alcançando valores superiores a R$ 300/m2.

O mercado do Rio de Janeiro absorveu os empreendimentos que foram entregues até 2012 não havendo vacância expressiva no Centro, nem no Flamengo atualmente. Os preços permanecem em ascensão, tendendo a estabilizar em torno de R$ 180 a 200/m2. O mercado imobiliário do Rio de Janeiro se beneficiou muito pela acensão das empresas de óleo e gás e mineração, tradicionalmente localizadas no Rio.

A região do entorno do porto do Rio de Janeiro está passando por um interessante processo de requalificação urbana, promovida pelos governos municipal e estadual. O projeto Porto Maravilha proporcionará uma nova área para expansão urbana na zona central do Rio. No Porto Maravilha a maior parte dos empreendimentos será comercial, sobretudo edifícios corporativos. É uma região localizada na periferia do É uma região localizada na periferia transporte e infraestrutura urbana. O custeio destas obras será feito por maio de outorga onerosa de certificados adicionais de construção, cuja gestão está a cargo de um Fundo Imobiliário administrado pela Caixa Econômica Federal. O desafio que se faz presente é conciliar estes recursos com o elevado custeio das obras públicas de infraestrutura, principalmente aquelas necessárias para a implantação das novas vias de acesso e transportes públicos.

Na Barra, apesar de não se observar alta vacância, por ter mais terrenos disponíveis a preços mais baixos, os valores de locação também são mais baixos: enquanto um prédio no Centro pratica uma locação de R$150 /m2, se fosse posicionado na Barra alcançaria R$ 50 a 60/ m2. É muito semelhante ao efeito que se verifica em Alphaville, em São Paulo.

O Rio, apesar de representar um mercado de locação de escritórios sadio, ainda é uma cidade que tem parte expressiva de sua economia dependente, direta ou indiretamente, da atividade de exploração do petróleo.

A absorção líquida no Rio de Janeiro continua apresentando bons indicadores, embora grande parte do movimento de 2012 tenha relação com áreas pré-locadas, como o caso da sede da Petrobrás que respondeu por 105 mil m2. Apesar de ser uma entrega nova, já era contratada, logo, não adicionou nada na vacância do mercado do Rio, que em 2012, continuou abaixo de 4% no global, e praticamente zero no centro.

Para 2015 e 2016, à exceção da região do Porto Maravilha, percebe-se que as entregas não estão acompanhadas de pré-locação, ou seja, há possibilidade de ocorrerem vacâncias, se o mercado não crescer o suficiente para absorver a oferta.

Expectativas adiante para o mercado de escritórios em São Paulo e Rio
Como tendência geral, o que se avalia é que bons projetos deverão manter o patamar de preços praticados, enquanto os demais, seja pela qualidade ou pela localização, tenderão a apresentar maior vacância, ficando a dúvida se conseguirão pressionar para baixo o preço das regiões mais nobres.

Quanto à qualidade do investimento, combinando a estabilidade do valor dos aluguéis ao cenário de crescimento da taxa de juros na economia, resulta numa piora da qualidade do investimento no curto prazo.

O primeiro dano é causado nos projetos mais antigos, com especificações técnicas mais desatualizadas. Para as novas entregas, as que estiverem precificadas sem folga não vão ter capacidade de ajuste e a rentabilidade pode cair, o que, de outro lado, gerará oportunidade de aquisição para investidores capitalizados. Como aconteceu em 2009 essa configuração deverá se repetir. Para os imóveis vendidos a preços muito elevados, projetando alugueis baseados em redução expressiva das taxas de juros, a qualidade do investimento poderá sofrer no curto prazo, até que as taxas de juros voltem a cair.

Condomínios Industriais E Logísticos
Os dados disponíveis sobre estoque total, vacância e tipologia de centros logísticos e distritos industriais são precários, cada empresa de comercialização e consultoria se concentrando em uma região de interesse específico. Nesta reunião do Comitê foram discutidas tendências e não dados específicos.

Dois são os mercados significativos para os condomínios industriais e centros logísticos destinados à renda de locação: São Paulo e Rio de Janeiro. Além dos estados de São Paulo e Rio, os mercados das regiões metropolitanas de Curitiba e de Belo Horizonte, parte do interior de Minas Gerais, o distrito industrial de Manaus e a zona portuária de Suape em Pernambuco são mercados onde se desenvolvem empreendimentos voltados à locação.

Fora do eixo São Paulo – Rio, no entanto, a maior parte dos empreendimentos é alvo de projetos built-to-suit (BTS).

No Rio, ao longo da Dutra, na região de Resende e também na chegada da Dutra, regiões de Caxias, Queimados e Seropédica, observam-se as maiores concentrações de empreendimentos.

Em São Paulo, os eixos principais, que concentram o maior volume de Centros de Distribuição, sobretudo na modalidade BTS, se situam ao longo das Rodovias Dutra, Castelo Branco, Anhanguera/Bandeirantes, D.Pedro I e Regis Bittencourt, além da Fernão Dias, sobretudo próximo à D.Pedro I, em particular no trecho Atiabaia – Jarinu. Na Dutra, a concentração é expressiva até Guarulhos e depois em Jacareí e São Jose dos Campos. Seguindo a Fernão Dias, em direção ao oeste, observam-se polos em desenvolvimento nas regiões de Pouso Alegre e Varginha, onde há incentivos do governo de Minas.

A região próxima da Grande São Paulo, onde há maior concentração de consumidores e produtores é a região mais demandada e onde se observam os maiores valores de locação e retorno. Esta região, todavia, é onde se observam os maiores desafios do ponto de vista de topografia e restrições ambientais.

Os pontos de concentração mais expressivos para empreendimentos para geração de renda renda são Anhanguera – Bandeirantes, em especial no trecho até Campinas, com destaque para Jundiaí, Louveira, Vinhedo, Viracopos e Campinas, Castelo Branco, na região de Barueri, Jandira e Itapevi e Guarulhos.

O gráfico a seguir aponta a evolução do estoque total de galpões em São Paulo, expresso em m2.

O que hoje está em construção de condomínios logísticos especulativos, com unidades para locação com áreas entre 2 e 6 mil m2, em sua maioria, são custeados por investidores diretos ou clube de investidores, a maior parte sem financiamento bancário.

O preço médio de locação de centros de distribuição e logística se apreciou de forma consistente nos últimos anos, com ganhos acima da inflação. No Estado de São Paulo, a referência histórica aponta para preços em torno de torno de US$ 8/m2, sendo queos valores em reais praticados não se afastam construções que requerem investimentos da ordem implantação incluindo gerenciamento, em terrenos cujo custo gira em torno de R$350 a 500/m2 de galpão. O padrão das edificações construídas nos últimos 10 anos é elevado e se compara com o existente nos países desenvolvidos: altura de piso a teto de 10 a 12 metros, capacidade de carga do piso entre 3 e 6 toneladas/m2, cobertura de telhas metálicas com proteção térmica, iluminação zenital e sistemas de proteção e combate a incêndios, além de páteos de manobra e estacionamento adequados a grande caminhões de transporte de carga.

As construções mais sofisticadas são aquelas destinadas a armazenagem a frio ou frigorificadas. Especial atenção atualmente é dedicada à segurança contra roubos e assaltos, representada por alarmes periféricos, cercas eletrificadas, eclusas paraentrada e saída de caminhões e pessoal, circuito fechado de TV e instalações especiais para escoltas armadas. Estes custos tem sido responsáveis por aumento dos investimentos e encarecimento da operação.

Estima-se que cerca da metade do estoque de centros logísticos de renda seja composta por condomínios de galpões modulares, na faixa de 2.000 a 5.000 m2,destinados a empresas de pequeno e médio portes. Os grandes empreendimentos geralmente são mono-usuários, locados a grandes empresas nacionais e multinacionais.

O mercado de grandes empreendimentos, geralmente alvo de contratos de longo prazo, na modalidade de BTS, o prazo da locação tende a ser de 10 anos ou mais. Este mercado é bastante estável e a oferta de espaços tende a se alinhar com a demanda, já que são negociados através de processos exaustivos e estudos técnicos e de localização, acessos, disponibilidade de mão de obra e capacidade de expansão futura.”

Fonte: Portal PINIweb – Por Rodrigo Louzas

Bolsa Dior de 14 500 reais tem fila de espera em SP

DiorBar, primeira bolsa do estilista Raf Simons, na lista de espera da loja do Cidade Jardim

DiorBag: com zíper e mais horizontal (a partir de R$ 14 500,00)

Faz um ano que Raf Simons está na Dior (saiba mais em A Dior do século XXI). E, coleção atrás de coleção, os acessórios — criados por dois designers sob Simons — são um sucesso, replicados pela indústria da moda acessível.

Na coleção de verão 2013, Simons resolveu entrar no jogo da criação dos complementos a suas roupas.

A primeira peça foi a DiorBar, uma versão sem zíper e mais vertical do modelo acima. Agora a Bar chega à segunda edição, com zíper e mais horizontal, de olho na mão da executiva moderna.

O nome, Bar, remete à jaqueta icônica da linha de estreia de Chrisitian Dior na moda, no verão 1947, bem acinturada. O desenho da cinturinha de pilão aparece nas laterais da peça, que são abotoadas — ao desabotoar o metal dourado, a bolsa amplia de tamanho. A peça é um “monobloco” — ou seja, por dentro, não há divisórias.

No Brasil, o modelo está disponível em couro de bezerro (levemente granulado) e couro box (liso). E em dois tamanhos:

Média (32 x 25,5 x 15 cm), por R$ 14 500,00 (bezerro) e R$ 18 000,00 (box).
Grande (37 x 28 x 18 cm) – R$ 15 500,00

A pequena (26 x 20,5 x 12 cm) ainda não desembarcou por aqui.

Além do couro, há edições sob encomenda, de pelica bordada, píton e de cobra élaphe pied-de-poule, a estampa favorita de Christian Dior. Esta já foi encomendada na única loja Dior no Brasil, no Shopping Cidade Jardim.

DiorBar na versão cobra élaphe pied-de-poule: estampa favorita de Christian Dior na lista de espera

Fonte: Veja Luxo – Por Simone Esmanhotto

Arquiteturas de Portugal e Brasil se encontram no Museu da Casa Brasileira

Paulo Mendes Rocha participa do encontro Arquitetura Portuguesa – Discrição é a Nova Visibilidade

Integrante da programação da X Bienal de Arquitetura de São Paulo, o evento “Arquitetura Portuguesa – Discrição é a Nova Visibilidade” tem o objetivo de promover diálogos e intensificar experiências multidisciplinares entre Portugal e Brasil, por meio da apresentação de projetos de escritórios de ambos os países, com debates entre profissionais e acadêmicos.

Com curadoria dos arquitetos Nuno Sampaio, Fernando Serapião, Miguel Judas e Luis Tavares, o encontro, realizado em parceria com a Associação Estratégia Urbana, vai contar também com palestras sobre economia construtiva, gestão de território e desenvolvimento urbano.

No dia 28 de outubro, o vencedor do Pritzker de 2006, Paulo Mendes da Rocha, participa do debate “Entre Culturas e entre Cidades” ao lado do arquiteto português João Luis Carrilho da Graça e os engenheiros José Luiz Canal e Rui Furtado.

Na mesma noite, a partir das 21h, acontece o lançamento editorial do “Cadernos de Obra – Novo Museu Nacional dos Coches” de Paulo Mendes da Rocha.

Também vencedores do Prizker, os arquitetos portugueses Álvaro Siza e Eduardo Souto de Moura terão seu projeto para o “Pavilhão Estratégia Urbana” lançado em cerimônia oficial. Em maio, a revista PROJETO design publicou uma matéria sobre o novo espaço.

“O evento propiciará o encontro entre profissionais e empresas do setor dos dois lados do Atlântico, propiciando o diálogo com a sociedade brasileira”, afirma Nuno Sampaio, presidente da Associação Estratégia Urbana.

Para mais informações e a programação completa, acesse www.mcb.org.br

 “Arquitetura Portuguesa – Discrição é a Nova Visibilidade”
Local: Museu da Casa Brasileira
Data: 28 a 30 de outubro
Endereço: Av. Faria Lima, 2.705 – Jd. Paulistano – São Paulo
Horário: 14h às 22h
Entrada gratuita

Fonte: CAU/BR

Integrar sala de jantar e cozinha pode ser funcional e acessível

Proposta de criar espaço que integre os dois ambientes é tendência em grande parte dos lares brasileiros, que cada vez mais tem a área total reduzida
Integrar cozinha e sala de jantar é uma boa solução para ambientes reduzidos, a composição deve ser harmônica e prática, proporcionando conforto visual e facilidades
Integrar cozinha e sala de jantar é uma boa solução para ambientes reduzidos, a composição deve ser harmônica e prática, proporcionando conforto visual e facilidades (Divulgação/Marcos Molinari)

A proposta de integrar dois ou mais ambientes é cada vez mais comum em imóveis com espaços reduzidos. Projetos com esse caráter devem compor elementos com harmonia e neutralidade, a fim de tornar o ambiente funcional e esteticamente confortável. No caso da sala de jantar e da cozinha, a integração traz a praticidade de servir uma refeição tendo acessórios necessário ao alcance de forma simples e facilitada.

As cores são elementos importantes na hora de unir os ambientes de forma prática e esteticamente atraente. “O acabamento de tonalidade cinza escuro em composição com o madeirado, com veios marcados em tons mais claros, traz a neutralidade necessária para integração da cozinha e espaço de jantar”, explica o arquiteto Marcos Molinari. A ilha gourmet é laqueada em tons de cinza escuro com pigmentos prateados, conferindo sofisticação através do efeito de metais como o aço, ferro e chumbo.

 (Divulgação/Marcos Molinari)
(Divulgação/Marcos Molinari)

As portas do balcão horizontal utilizam o vidro fumê, em sintonia com as demais tonalidades da cartela do projeto. A adega suspensa foi elaborada para conferir um ar contemporâneo com nichos iluminados. Outro destaque é a escultura grega que reproduz um rosto, agregando valor estético ao ambiente.

O mobiliário clássico atribui elegância e estilo ao espaço, que se torna aconchegante com a iluminação em pontos estratégicos e com luz amarela, que torna o ambiente mais convidativo. “O lustre contemporâneo em cima da mesa de jantar contrasta com as poltronas clássicas, tornando o ambiente uma mistura dos dois estilos, encontrados em diferentes elementos no espaço”, explica Marcos.

Fonte: CorreioWeb – Lugar Certo

Ganhando dinheiro com o Google Agenda

O planejamento é uma habilidade essencial na vida de um corretor de imóveis! A nossa profissão é baseada na proatividade, pois somos autônomos e como dependemos das nossas atitudes para obter resultados, temos que seguir a risca um planejamento diário. Somente desta forma podemos diminuir a procrastinação, ou seja, a vontade constante de deixar compromissos importantes para depois!

O trabalho de corretor é difícil, pois exige muita disciplina para ganhar dinheiro e exatamente por isso, muitas pessoas desistem da profissão, pois imaginam que não traz resultados, mas não entendem que somente o compromisso leva um autônomo a vender imóveis. Por isso, o uso do Google Agenda é vital na vida de um corretor.

Para utilizar desta ferramenta basta entrar no site https://www.google.com/calendar, para entrar use seu e-mail do Google. Você pode utilizar tanto no seu desktop quanto no seu celular como um aplicativo. Na ferramenta você pode criar compromissos diários em horários específicos. Recomendo que você crie um compromisso a cada hora e que ele se repita toda semana. Este planejamento semanal deve ser levado a risca para você criar uma rotina na sua vida.

O corretor têm quatro compromissos fundamentais: captação (geração de leads), relacionamento com o cliente, os agendamentos (visita ao imóvel) e educação. A captação de imóveis deve ocupar pelo menos duas horas do seu dia, deve ser offline (ligações, rua, faixas e etc) e online (sites de vendas, Facebook e redes sociais). O relacionamento deve ser feito uma vez por semana para cada cliente, de preferência visite ele pessoalmente e leve um relatório do imóvel. E os agendamentos são os compromissos mais adaptáveis, mas normalmente ocorrem em horários não comerciais, como no fim do dia ou fins de semana. O estudo deve ser diário e por uma hora, esse é o seu diferencial competitivo!

Como o corretor gera resultado com o seu esforço pessoal, você não pode esquecer que marcar horários para o seu lazer e para compromissos pessoais, como: brincar com seus filhos, jantar com a sua esposa, horários para algum hobby, como aprender inglês ou jogar videogame, e claro, horário diário para fazer exercícios, que vão te ajudar com o stress do dia a dia.

Crie a sua agenda e marque notificações uma hora antes de cada compromisso, esta agenda pode ser modificada com o tempo, quando você observar o que gera mais resultados, para otimizar sua vida. As notificações devem chegar por email e pelo celular. Veja sua agenda todos os dias antes de dormir e nunca se esqueça de fazer uma lista de tarefas neste mesmo horário. Parece bobagem, mas posso garantir que esta atitude vai mudar a sua vida, pois mudou a minha!

Fonte: Guru do Corretor – Por