O momento é para comprar na planta, usado ou alugar?

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Veja as vantagens e desvantagens de adquirir um imóvel usado, novo ou na planta ou até mesmo avaliar o adiamento do negócio.

Há cerca de um ano, a arquiteta Fabiana Rocha, de 42 anos, decidiu trocar a cobertura em que vivia no Jardim Aeroporto por um espaço maior. Alugar não era uma opção, comprar na planta tampouco. Segundo ela, decorar um imóvel zerado aumentaria em 20% o preço da aquisição, investimento que foi poupado com a escolha de um apartamento usado.

No entanto, com a taxa de juros em um dígito e com previsão de fechar 2017 em 7,5% ao ano, o financiamento não se torna mais atrativo? A resposta, segundo especialistas, é depende.

O crédito imobiliário de fato tende a cair, mas esse tipo de operação deve considerar o risco inerente à compra de algo que ainda não existe, alerta o planejador financeiro Jaques Cohen. “A obra pode atrasar, ser embargada e, na pior das hipóteses, nem ser entregue.”

Ele lembra que as incorporadoras estão enfrentando um alto número de “distratos” – cerca de 50% dos lançamentos de médio e alto padrão foram devolvidos nos últimos 12 meses – pode comprometer a capacidade de entrega das empresas. A projeção de quanto sairão, ao final, as prestações exigidas pelo fluxo de caixa (o que se paga antes da entrega das chaves) é outro ponto que costuma ser ignorado, diz Cohen.

As parcelas são corrigidas mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que pode alterar substancialmente o montante final. Foi o que aconteceu com o químico Diego Clemente, de 31 anos, e sua noiva, a analista de sistemas Bárbara Mariza, de 25. O casal assinou o contrato para adquirir na planta um apartamento de 70 m² em Cotia, na Grande São Paulo, há três anos. Na época, o imóvel sairia por R$ 322 mil. A poucos meses do final da obra, o valor já estava estimado em R$ 390 mil.

Eles foram ao stand de vendas do empreendimento, que está com 50% de estoque, dizem, e simularam uma aquisição. Se comprassem hoje uma unidade idêntica, teriam de desembolsar R$ 318 mil. “Eu me senti lesada e exigimos o mesmo desconto”, conta Bárbara.

A empresa se negou, mas após ameaça de distrato por parte dos compradores, concordou em abaixar para R$ 322 mil o preço final. “Acho que se fosse fechar um negócio agora, daria preferência para um imóvel pronto ou usado, porque na planta sempre há surpresas. Internamente, está bem fiel ao que vimos na perspectiva, mas as áreas comuns e os acabamentos estão aquém”, afirma Diego.

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Além de poder avaliar o imóvel já finalizado, quem opta pelo usado tem margem de negociação maior. “A crise econômica colocou os vendedores numa situação menos confortável”, afirma o professor de Finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Fábio Gallo.

Diretor de vendas da Imobiliária Lello, Igor Freire diz que os proprietários estão mais flexíveis. “Estão falando sim até para permutas com imóveis menores ou carros como entrada.” Gallo alerta, porém, para os inconvenientes de imóveis antigos, como a necessidade de reformas. Mais: estar atento à documentação da propriedade e sondar se o condomínio precisa de reparos é fundamental.

Aluguel. Se a ideia é comprar um imóvel, mas a mudança não precisa ser imediata, o conselho do professor de Gestão Financeira da PUC-SP Paulo Romaro é esperar. “Assumir uma dívida de longo prazo em meio à crise, com risco de desemprego, pode ser imprudente.” Neste caso, ele diz que o aluguel deve ser considerado.

Cohen aponta, ainda, outra possibilidade: aplicar em papéis do Tesouro a diferença entre o que iria para o financiamento e o valor pago no aluguel. Ao final do período de investimento, a pessoa terá uma boa entrada e um colchão que diminuirá o sufoco gerado por parcelas maiores, como as anuais.

Mas se o comprador estiver com as finanças estáveis, os lançamentos estocados são mais vantajosos.
“Não há os riscos de construção e a taxa de condomínio já tende a estar fixada. A oportunidade é excelente”, avalia Gallo.

A psicóloga Marisa Provetti, de 59 anos, e o marido Elcio Inhe, administrador de 65 anos, conseguiram R$ 200 mil de desconto na compra à vista de uma unidade em estoque. Eles utilizaram suas reservas para fazer o negócio. O apartamento de 150 m², na Vila Mascote, zona sul, saiu por R$ 1,2 milhão.
“Se tivéssemos precisado vender o imóvel onde morávamos para adquirir este, o negócio não seria tão bom, o mercado está desvalorizado, certamente teríamos perdido dinheiro”, afirma Inhe.

O casal tenta há três meses alugar o imóvel anterior, mas não recebeu nenhuma proposta. “Estamos dos dois lados”, diz Marisa. “Conseguimos um preço ótimo pelo novo. Agora, como proprietários, não temos uma solução para o antigo.”

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A psicóloga Marisa Provetti escolheu comprar um apartamento novo estocado e conseguiu R$ 200 mil de desconto
Foto: Tiago Queiroz/Estadão

Bianca Soares, Especial para O Estado

Fonte: Estadão

Como fazer um bom negócio no mercado imobiliário

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Em tempos de crise, baixa rentabilidade do mercado financeiro, e risco em novos negócios, a aquisição de um imóvel pode ser uma boa alternativa, especialmente pelos preços baixos, e solidez do investimento.

Quem pensa em comprar um imóvel para investir deve ter em mente, em primeiro lugar, que se trata de um negócio com o objetivo de lucro. Ou seja, não se trata da realização de um sonho e, por isso mesmo, os objetivos e anseios pessoais não podem ser levados em consideração na hora de fechar o negócio.

De acordo com o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, neste caso, a compra é destinada ao mercado. “Logo, o perfil do imóvel deve ser o mais comercial e ‘genérico’ possível, de forma que um número maior de pessoas (futuros adquirentes ou locatários) possa se interessar. Cabe até mesmo deixar algumas partes sem acabamento ou arremate final, a ser feito no gosto e necessidade do futuro ocupante.”

Feita essa primeira observação, o investidor deve ter em mente a finalidade do imóvel, isto é, locação ou revenda. Embora cada negócio tenha suas peculiaridades, em ambos os casos, o comprador deve verificar se existe demanda de mercado para aquela unidade. “E, logicamente, se o valor da futura locação ou venda representará lucro, comparado ao investimento realizado. No caso do aluguel, os custos com IPTU e contribuição condominial influenciam o valor final da locação mensal e, por isso mesmo, devem ser levados em consideração”, explica Delfino.

Segundo o consultor jurídico da ABMH, uma vez escolhido o imóvel e sua finalidade, é hora de verificar os detalhes da negociação, especialmente no que se refere à documentação e ao estado em que se encontra. “O acompanhamento de um advogado e perito em engenharia é vital para que a negociação se concretize sem surpresas que possa comprometer a lucratividade da operação, aqui vale o ditado: É melhor prevenir que remediar.”

Quando se trata de imóvel já construído (novo ou usado), é necessário ter em mente qual será o custo para deixá-lo pronto para a comercialização ou locação (reformas, acabamentos, entre outros). “Incluindo o custo da documentação (escritura ou equivalente, e registro) e dos tributos (ITBI), entre outros”, indica Delfino.

Quando a unidade ainda está em construção, é necessário levar em conta o tempo da obra e prazo para entrega das chaves. Até lá, o investidor não terá lucro sobre o capital já investido. Além disso, deixará de ganhar a remuneração paga por eventual aplicação financeira. “Embora pareça um detalhe, ao longo de dois ou três anos essa remuneração pode representar um quarto do capital investido (25%). Assim, é preciso verificar se a expectativa de valorização é real e também se essa valorização supera o percentual da remuneração do mercado financeiro. Dependendo do caso, é melhor deixar o dinheiro aplicado e adquirir a unidade quando estiver pronta”, aconselha.

Por último, existe a possibilidade de adquirir uma unidade em leilão ou com a documentação “enrolada” (mas passível de regularização). “Nesses casos, o acompanhamento de um advogado especialista no assunto é ainda mais importante. Sem essa assessoria, o lucro pode se transformar em prejuízo. No mais, a ABMH disponibiliza um Manual com todos os cuidados inerentes à compra e venda de imóvel, e presta consultoria jurídica gratuita aos interessados”, finaliza Lúcio Delfino.

(Redação – Agência IN)

Fonte: Investimentos e Notícias

Crédito imobiliário vai melhorar, diz presidente do Santander

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A retomada dos empréstimos para pessoas físicas no Brasil deve ocorrer neste semestre e será guiada pelo crédito imobiliário, de risco menor para os bancos, de acordo com Sérgio Rial, presidente do Santander Brasil.

“Acho que o crédito imobiliário vai destravar [o mercado de crédito]. Não vai ter muito empreendimento, porque não vai ter tanta demanda. Mas é por aí que vem uma retomada”, afirmou.

Esse tipo de empréstimo é considerado mais seguro para os bancos pela possibilidade de retomada do imóvel em caso de inadimplência do cliente que pegou o crédito.

De olho no segmento e para tentar aumentar sua participação em um mercado que mantém o cliente na instituição por um prazo que pode chegar a três décadas, o banco apresentará nesta quinta (6) uma iniciativa para incorporadoras e pessoas físicas.

O objetivo é encurtar o prazo de concessão do crédito imobiliário para o intervalo de 60 a 90 dias -hoje está na faixa de 90 a 120 dias.

O banco também anunciará que reduzirá a taxa de juros para o financiamento imobiliário para abaixo de 10% a partir desta sexta (7).

“Vamos lançar um aplicativo que representa todo um redesenho do nosso processo na tentativa de reduzir o prazo médio de concessão no Brasil”, afirmou Rial.

Segundo Gilberto Abreu, diretor do Santander, a redução do prazo se dará pela digitalizacão do processo, que será feita completamente por meio do aplicativo.

O cliente do banco interessado em comprar um imóvel de outro cliente terá só que fotografar a certidão de casamento ou nascimento e a documentação do local. Não clientes deverão também digitalizar identidade, comprovantes de renda e de residência.

O banco é o quarto maior em financiamento imobiliário no país, atrás de Caixa Econômica Federal, Itaú Unibanco e Bradesco, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Até maio, o financiamento imobiliário concedido com recursos da poupança acumulava queda de 8,6%, somando R$ 16,8 bilhões.

EFEITO FGTS

De acordo com Rial, o dinheiro liberado das contas inativas do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) teve um impacto maior que o esperado no sistema financeiro e na economia.

Segundo ele, o impacto dos recursos liberados fez o banco reduzir a provisão contra calote de clientes.

O presidente do Santander Brasil afirmou, porém, que é preciso esperar pelo menos seis meses para avaliar o real impacto do dinheiro no sistema financeiro e na economia como um todo.

Fonte: Folha de S. Paulo

Mercado imobiliário do AM movimenta R$ 144 milhões no 2º trimestre de 2017

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O mercado imobiliário do Amazonas movimentou R$ 144 milhões no segundo trimestre deste ano. O número supera os valores referentes ao mesmo período do ano passado, quando o setor movimentou R$ 115 milhões em vendas. Os dados são do Censo Imobiliário Trimestral, apresentado nesta quinta-feira (26) pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Amazonas (SINDUSCON-AM) e Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI-AM).
De acordo com o levantamento, foram vendidas 524 unidades no segundo trimestre deste ano. Desse total, 288 unidades são do padrão econômico, 156 dos demais padrões verticais, 63 de unidades horizontais e 17 são unidades comerciais.
A quantidade de unidades vendidas no segundo trimestre de 2017 também aumentou, se o número for comparado ao primeiro trimestre do ano, quando foram vendidas 362 unidades.
Das 524 vendidas no segundo trimestre deste ano, 444 são do tipo Residencial, 63 são unidades Horizontais e 17 são do tipo Comercial. As unidades do padrão Econômico (Minha Casa Minha Vida) representam 55% das vendas. O preço dessas unidades chega a até R$ 235 mil.
Na avaliação do presidente do SINDUSCON-AM, Frank Souza, os dados do Censo indicam que o mercado imobiliário voltou a crescer no Amazonas. “A redução da Taxa Selic e os subsídios da Caixa Econômica Federal ao Programa Minha Casa Minha Vida contribuem para esse resultado. Tem ainda a confiança do consumidor, que vem aumentando de forma gradual”, ressaltou.

Fonte: G1