Preço dos imóveis cai pelo sétimo mês consecutivo, mostra FipeZap

 

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Os imóveis à venda ainda devem se manter com preço estável nos próximos meses. Veja o preço médio do metro quadrado à venda na sua cidade.

São Paulo – Em setembro, o preço médio dos imóveis à venda sofreu uma leve queda pelo sétimo mês consecutivo, de 0,07%, segundo o Índice FipeZap. A boa notícia para quem quer comprar imóvel é que os preços ainda devem demorar para voltar a subir com força.

“Para o tamanho da crise que tivemos, a queda no preço dos imóveis foi pequena. Por isso, ainda vamos demorar para ver uma escalada dos preços novamente”, explica o coordenador do Índice FipeZap, Eduardo Zylbersajn.

A pesquisa acompanha a variação dos valores de apartamentos anunciados para venda em 20 cidades brasileiras. No ano, o preço médio dos imóveis à venda caiu 0,56%, puxado para baixo por Fortaleza, Rio de Janeiro e Niterói.

Nos últimos 12 meses, a queda foi de 0,26%. No entanto, a inflação medida pelo IPCA esperada para o período é de 2,48%, o que significa que o preço dos imóveis caiu, enquanto os demais preços da economia subiram. Ou seja, a queda real foi de 2,67% nos últimos 12 meses.

A queda real é registrada quando o valor de um determinado bem tem uma alta inferior ao aumento generalizado dos preços, medido por índices inflacionários, como o IPCA. Vale destacar que a variação real não é obtida com uma simples subtração. Para realizar o cálculo, é preciso dividir a oscilação dos preços pela variação da inflação.

A seguir, confira a variação do preço no mês e no ano e o valor médio do metro quadrado nas 20 cidades pesquisadas pelo Índice FipeZap:

Cidade Preço médio do metro quadrado Variação do preço em setembro Variação do preço em 2017
Rio de Janeiro R$ 9.918 -0,57% -3,40%
São Paulo R$ 8.714 0,21% 1,04%
Distrito Federal R$ 8.287 -0,12% -2,15%
Niterói R$ 7.271 -0,23% -2,82%
Florianópolis R$ 6.770 0,61% 3,08%
Belo Horizonte R$ 6.396 0,32% 3,49%
Fortaleza R$ 6.009 -0,82% -3,77%
Recife R$ 5.883 0,40% -1,54%
São Caetano do Sul R$ 5.845 -0,11% -1,52%
Curitiba R$ 5.701 0,31% 0,72%
Vitória R$ 5.680 -0,13% -1,24%
Porto Alegre R$ 5.632 -0,29% -0,68%
Campinas R$ 5.553 -0,08% -0,68%
Santos R$ 5.374 -0,37% 0,18%
Santo André R$ 5.280 -0,41% -0,34%
Salvador R$ 5.038 -0,07% -0,57%
São Bernardo do Campo R$ 4.864 -0,11% 0,06%
Vila Velha R$ 4.630 -0,26% 1,16%
Goiânia R$ 4.096 -0,04% 0,10%
Contagem R$ 3.533 0,07% -0,74%

Fonte: Exame

5 dicas para vender imóvel rápido sem baixar demais o preço

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Está difícil para vender seu imóvel? Estes detalhes podem fazer toda a diferença para fechar o negócio.

São Paulo – Se você está tentando vender seu imóvel há meses e não consegue fechar negócio, ou se pretende colocar o maior bem da sua vida à venda, esta matéria é para você. As dicas a seguir podem ajudar a elaborar um anúncio atraente e a chegar a um preço ideal para os dois lados.

Para não perder negócio em tempos de baixa liquidez no mercado imobiliário, pequenos detalhes fazem diferença. Confira a seguir cinco dicas para vender o imóvel rápido sem baixar demais o preço:

1) Organize os documentos

Cerca de 20% das negociações de imóveis à venda em São Paulo são interrompidas na hora de assinar o contrato por problemas de documentação do vendedor ou do imóvel, segundo a imobiliária e administradora Lello. A burocracia é grande, por isso, é essencial organizar toda a documentação para não perder a venda por um detalhe.

A lista de documentos necessários é imensa: inclui escritura e certidão atualizada do imóvel, negativas de débitos de IPTU e condomínio, além de diversos documentos pessoais. Você terá que regularizar qualquer pendência e provar que seu nome não está envolvido em processos judiciais ou dívidas com a Receita Federal ou com o banco.

Qualquer irregularidade impede que você venda seu imóvel. Por isso, vale contar com assessoria jurídica para revisar toda a documentação antes colocar o imóvel à venda.

“Esse processo de análise dos documentos é extenso, mas boa parte dos problemas são facilmente sanados. Quem faz isso com antecedência leva vantagem na venda”, orienta o diretor de Vendas da Lello Imóveis, Igor Freire.

2) Estabeleça um preço justo

Os especialistas em mercado imobiliário garantem: se o preço do imóvel estiver de acordo com o seu valor de mercado, três meses é o tempo máximo que leva para você conseguir vendê-lo.

“A maioria dos vendedores coloca o preço acima do valor de mercado e, por isso, tem dificuldade para fechar negócio”, diz o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo, José Augusto Viana Neto.

O especialista em mercado imobiliário Marcelo Prata, fundador dos sites Resale e Canal do Crédito, concorda: “Não existe mercado imobiliário ruim. Existem imóveis fora do preço”.

Segundo Prata, em geral, os imóveis são efetivamente vendidos com preço entre 15% e 25% abaixo do valor anunciado por índices como o FipeZap. “O imóvel vale quanto os compradores estão dispostos a pagar, e não quanto o vendedor quer”, diz.

Isso não significa que você deve cobrar o mesmo preço pelo qual o vizinho vendeu, pois imóveis no mesmo condomínio podem ter valores diferentes conforme o estado de conservação, a iluminação e a ventilação. “O mercado é predador. Os preços mudam muito se você atravessar a rua ou o corredor”, alerta Viana Neto.

3) Escolha com atenção o corretor e a imobiliária

Como você viu, a tarefa de determinar um preço pode ser difícil para quem tem pouca prática. Por isso, procure uma imobiliária ou corretor de referência, que conheça o mercado imobiliário na região, para ajudar a determinar o melhor preço de anúncio.

Assim como você faz quando vai a um médico especialista, busque recomendações de corretores com quem já vendeu um imóvel. “Um bom corretor conhece a realidade dos preços do mercado e vai falar o que você não gostaria de ouvir. Esteja aberto para isso”, diz Prata.

Outra dica é escolher com cuidado apenas uma imobiliária. “Cinco ou seis placas de imobiliárias diferentes depreciam o imóvel. É melhor contratar apenas uma imobiliária, que se empenhe muito para vender seu imóvel”, ensina.

4) Capriche no anúncio

Com português impecável, detalhe como é o imóvel e destaque o ele tem de melhor, mas não minta ou exagere nos elogios para não perder tempo com visitas de potenciais compradores que vão se decepcionar com o imóvel.

Descreva o condomínio, se tem garagem ou área de lazer, e não esqueça de falar sobre a região e suas facilidades, como acesso a transporte público e a serviços como supermercado e farmácia.

Tudo o que está descrito deve aparecer nas fotos. Se necessário, contrate um fotógrafo para apresentar fotos que valorizem o que o imóvel tem de melhor, sem cachorro, roupa no varal ou cama desarrumada à vista. “Preço e foto são os itens determinantes para o comprador marque uma visita”, diz Freire.

5) Tenha jogo de cintura para negociar

No Brasil, se você não tiver uma pequena margem de manobra para negociar, você cria uma barreira emocional no comprador que impede o negócio, como explica o especialista em negociações José Roberto Ribeiro do Valle, presidente da consultoria Scotwork Brasil.

Por isso, estabeleça um limite mínimo de valor desejado para vender o imóvel e esteja disposto a negociar dentro desse teto. “Não flexibilize demais. O segredo é estabelecer margens pequenas e exigir algo em troca”, orienta. Tenha cuidado para não demonstrar que você tem pressa para vender o imóvel.

Fonte: Exame

Opção à LCI, nova letra imobiliária deve ser mais barata e segura

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A LIG está em processo final de regulamentação pelo Banco Central. Entenda a diferença para a LCI e o CRI

São Paulo — Uma nova opção de letra financeira atrelada ao mercado imobiliário deve estar disponível em breve. A LIG (Letra Imobiliária Garantida), cuja regulamentação pelo Banco Central está em fase final, será uma alternativa mais barata à LCI (Letra de Crédito Imobiliário), com o dobro de segurança ao investidor.

A LIG foi criada pela medida provisória 656, de outubro de 2014, e posteriormente foi convertida na lei 13.097, de janeiro de 2015, com a sanção da ex-presidente Dilma Rousseff. Ela é um título de crédito que poderá ser emitido por instituições financeiras, inspirado nos “covered bonds” europeus —papéis garantidos por um conjunto de ativos—, que movimentam mais de 3 trilhões de dólares no mercado externo.

A grande vantagem da LIG é a dupla garantia: além do próprio balanço do banco emissor, ela também é garantida por um pool de créditos imobiliários. Ou seja, se a instituição emissora quebrar, os ativos inseridos nesse pool vão honrar os pagamentos aos investidores —seja com os valores que a carteira vai receber pelo crédito concedido ou com a venda dos empreendimentos.

“Vai ser uma aplicação blindada mesmo, que não vai entrar na concorrência com outros passivos do banco em caso de falência da instituição financeira”, disse Renato Ventura, vice-presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). “O cenário atual, de queda de juros, é favorável para o surgimento desse novo instrumento e abre espaço para o crescimento do crédito imobiliário no país.”

O vice-presidente da Abrainc enfatizou que o crédito imobiliário representava apenas 9,6% do PIB brasileiro em 2015. Em países desenvolvidos, a participação era bem maior. Nos Estados Unidos, por exemplo, chegava a 68% do PIB, enquanto na Inglaterra era mais de 70%.

“Vai funcionar bem aqui no Brasil, assim como funciona lá fora. Tem estabilidade no longo prazo, pois alonga a dívida imobiliária dos bancos. E é democrático: até instituições financeiras menores poderão emitir as LIGs para acessar o mercado imobiliário, que até então é dominado pelos grandes bancos”, completou Ventura.

Para o especialista Marcelo Prata, fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br, a provável regulamentação das LIGs é positiva e deve reforçar o cenário de crédito imobiliário no país. “Mas enquanto os bancos tiverem o funding da poupança competindo com o produto, ele vai sair caro para as instituições financeiras”, avaliou.

Hoje, a poupança é a principal fonte de financiamento do setor, que também conta com as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Em 2016, a poupança fechou o ano com estoque de 664,9 bilhões de reais, segundo o Banco Central. Já o estoque de LCIs ficou em 183 bilhões de reais, enquanto o de CRIs chegou a 73,6 bilhões de reais, de acordo com a Cetip.

“Não devemos ter um cenário de escassez de funding no setor imobiliário nos próximos cinco anos. Mas ter uma fonte de financiamento com papéis mais estruturados é o futuro. É importante ter um instrumento que ofereça segurança para o investidor trazer dinheiro ao setor. As LIGs são um tipo de papel que o investidor estrangeiro, por exemplo, já conhece bem. Então, ele ficaria tranquilo de aplicar nesse título, caso ele passe a existir por aqui”, disse Prata.

Regulamentação à vista

A expectativa do mercado gira em torno dos detalhes da regulamentação das LIGs, que serão decididos pelo BC. Como as LCIs são isentas de Imposto de Renda, por exemplo, espera-se que as novas letras imobiliárias também sejam. “Além disso, como é um papel bem mais seguro, também deve ser mais barato para o investidor que quiser tê-lo”, afirmou Gilberto de Abreu, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Espera-se ainda que a remuneração das LIGs possa ser atrelada a taxas de juros fixas ou flutuantes, índices ou taxas de conhecimento público, como IPCA e CDI, ou mesmo à variação cambial. “Queremos que esse papel surja no Brasil já alinhado com as principais práticas internacionais, assim o investidor estrangeiro vai se sentir confortável para comprar aqui”, disse Abreu.

Quanto às regras de fiscalização do pool de garantia das LIGs, espera-se que seja designado um responsável terceiro para monitorar e zelar pela proteção dos direitos e interesses dos investidores, e administrar a carteira de garantias no caso de decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência do emissor. Seria uma espécie de “agente fiduciário turbinado”, na definição dada pela Secretaria de Acompanhamento Econômico.

LCIs e CRIs

O que distancia as LIGs dos CRIs e das LCIs é o risco, que é bem maior para o investidor que aplica nos dois últimos. Os CRIs, assim como as LCIs, são emitidos para captar dinheiro para o setor imobiliário.

A diferença é que as LCIs são emitidas pelos bancos, enquanto os CRIs são emitidos diretamente pelas empresas. Assim, o risco de investir nos CRIs é maior, já que eles não são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) como as LCIs, que garante até 250 mil reais ao investidor se o banco quebrar.

Apesar do risco, muitos investidores correram para os CRIs nos últimos anos pela falta de LCIs no mercado. Com a crise econômica, os bancos restringiram o crédito para o setor imobiliário e passaram a emitir menos LCIs.

Mesmo sendo investimentos de renda fixa, ou seja, de permitirem ao investidor conhecer a forma de rentabilidade antes de aplicar, os CRIs exigem mais cautela do investidor. Isso porque, se a empresa quebrar, o investidor não recebe seu dinheiro de volta.

Empresas com fluxo de caixa estável, no entanto, oferecem menos risco de crédito. Então, é preciso conhecer os papéis e as companhias que estão por trás dos títulos antes de investir. Em geral, quanto maior o risco da empresa emissora dar calote no investidor, maior a taxa de retorno oferecida.

Fonte: Exame

 

 

Preços de imóveis caem pelo sexto mês consecutivo, aponta FipeZap

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Apartamentos em 20 cidades desvalorizaram, em média, 0,5% de janeiro a agosto. Veja o levantamento completo do índice.

São Paulo – O preço dos imóveis no país caiu 0,5% de janeiro a agosto deste ano, segundo o Índice FipeZap. Os preços registram queda nominal pelo sexto mês consecutivo.

Em agosto, o valor dos imóveis registrou queda de 0,12%, variação ligeiramente menor do que a verificada no mês anterior.

O índice acompanha a variação dos valores de apartamentos anunciados para venda em 20 cidades brasileiras.

Entre as cidades pesquisadas, 14 apresentaram queda nominal no preço de venda dos apartamentos no mês. As maiores reduções foram registradas no Distrito Federal (-0,58%), Rio de Janeiro (-0,53%) e Goiânia (-0,49%).

Confira abaixo o levantamento:

Cidade Variação do preço em agosto Variação do preço em 2017 Preço médio do metro quadrado
Distrito Federal -0,58% -2,03% R$ 8.297
Rio de Janeiro -0,53% -2,86% R$ 9.975
Goiânia -0,49% 0,14% R$ 4.098
Fortaleza -0,45% -2,98% R$ 6.059
Santos -0,40% 0,55% R$ 5.394
Santo André -0,28% 0,07% R$ 5.302
São Caetano do Sul -0,25% -1,42% R$ 5.852
Vila Velha -0,20% 1,42% R$ 4.642
Porto Alegre -0,16% -0,39% R$ 5.649
Salvador -0,14% -0,64% R$ 5.034
São Bernardo do Campo -0,11% 0,06% R$ 4.871
Niterói -0,10% -2,59% R$ 7.288
Campinas -0,06% -0,61% R$ 5.557
Belo Horizonte -0,06% 3,16% R$ 6.375
Vitória 0,03% -1,11% R$ 5.687
Contagem 0,05% -0,81% R$ 3.530
Curitiba 0,17% 0,41% R$ 5.684
São Paulo 0,18% 0,83% R$ 8.696
Recife 0,46% -1,93% R$ 5.859
Florianópolis 0,66% 2,46% R$ 6.729

Em agosto, o valor médio de venda dos imóveis residenciais nas 20 cidades monitoradas foi de R$ 7.643/m².Nos últimos 12 meses, o preço do metro quadrado manteve-se praticamente estável (-0,07%) no país, enquanto a inflação subiu 2,71% no período. Considerando este tempo, 11 das 20 cidades pesquisadas registraram queda de preços, entre elas Fortaleza (-3,24%), Rio de Janeiro (-2,94%) e o Distrito Federal (-2,75%).

Fonte: Exame

Novo título do setor imobiliário deve ganhar espaço no mercado

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O LIG, em processo final de regulamentação pelo BC, é um título privado isento de Imposto de Renda e que poderá ser emitido por instituições financeiras.

São Paulo – Um novo produto financeiro vai integrar a sopa de letrinhas dos investimentos ligados ao setor imobiliário. Autorizada pelo governo no fim de agosto, a Letra Imobiliária Garantida (LIG) tem potencial para ganhar espaço tanto na carteira do pequeno investidor como dos gestores de fundos imobiliários.

Isso porque, para especialistas, ela será uma opção com retornos melhores do que a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e com menos risco que os Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ambos concorrentes diretos.

O LIG, que está em processo final de regulamentação pelo Banco Central, é um título privado do mercado imobiliário, isento de Imposto de Renda e que poderá ser emitido por instituições financeiras. O prazo para resgate é de 24 meses e a rentabilidade será baseada na taxa de juros ou atrelada a outros indicadores, como o IPCA.

Deve estar disponível no mercado até o fim do ano.

A LIG promete sair na frente de outros produtos que integram a prateleira de ativos imobiliários por oferecer uma dupla garantia ao investidor. Além da salvaguarda da própria instituição que emitiu o título – ou seja, seu patrimônio -, haverá como garantia uma carteira de ativos imobiliários específica para esse fim, que não poderá ser usada para quitar outras dívidas da instituição no caso de falência. Romeu Amaral, advogado e especialista em financiamento empresarial, alerta, porém, que a dupla garantia exige que o investidor conheça também quais os ativos “salva-vidas” vão compor a carteira.

No caso da LCI, por exemplo, a única cobertura é a do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante investimentos de até R$ 250 mil por CPF e instituição bancária em caso de quebra.

Já os certificados, por oferecerem retornos maiores, não estão sob esse mesmo guarda-chuva. Por isso, ao comprar um CRI, o investidor tem de avaliar os empreendimentos imobiliários dos tomadores do empréstimo para medir os riscos.

Além da vantagem da dupla garantia da LIG, Conrado Navarro, especialista em finanças pessoais do Modalmais, acredita que, no futuro, a letra pode disputar com a LCI o investidor que busca rentabilidade e não se importa com o prazo de resgate de dois anos.

“Não faria sentido lançar um produto com retorno menor do que já existe se ele vai ficar preso por mais tempo. Se for pagar o mesmo com resgate maior, as pessoas vão ficar nas LCIs”. Há uma carência de 90 dias na LCI e a rentabilidade geralmente é atrelada ao CDI.

Arthur Vieira, professor da Fecap e especialista em fundos imobiliários, acredita que o prazo maior, entretanto, vai exigir um investidor mais estruturado, que possa deixar o dinheiro por mais tempo – o que deverá implicar aportes iniciais maiores.

Diversificação

Além do investidor pessoa física, fundos imobiliários também devem estar ansiosos pela LIG, diz Vieira. Isso porque os fundos são importantes compradores de papéis lastreados no mercado, além de imóveis fixos.

A vantagem do fundo imobiliário é o acesso a uma carteira diversificada. “O investidor poderá comprar cotas de fundos que investem em LIG, CRI e LCI e conseguir uma liquidez maior. Se ele for negociado em Bolsa, é possível entrar e sair quando quiser”, explica Vieira. A desvantagem é que o fundo imobiliário não é isento de Imposto de Renda e tem taxas de administração.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Fonte: Exame