Marcelo Lara Negócios Imobiliários

Crédito imobiliário deve crescer 15% em 2018 frente a 2017

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A estimativa de crescimento do crédito está calcada na perspectiva macroeconômica favorável para o próximo ano

São Paulo – O financiamento imobiliário com recursos originados nas cadernetas de poupança deve crescer 15% em 2018, revertendo a queda vista em 2017, segundo o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte de Abreu Filho.

O avanço deverá se concentrar nos empréstimos destinados à compra de moradias, enquanto o crédito para a construção de novos empreendimentos tende a continuar lento.

Segundo Abreu, a estimativa de crescimento do crédito está calcada na perspectiva macroeconômica favorável para o próximo ano, mas ele ponderou que a projeção ainda é preliminar e sujeita à revisão em janeiro, quando a entidade divulgará seus números oficiais.

“A perspectiva para o cenário macroeconômico é benigna para 2018”, afirmou o presidente, durante palestra em evento com empresários no Sindicato da Habitação (Secovi-SP).Neste ano, a estimativa é que o crédito oriundo da poupança somará R$ 45 bilhões, fechando o período com retração de 3,5% em relação a 2016.

Fonte: Exame

Preço do aluguel cai pelo quinto mês consecutivo em outubro

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Índice FipeZap de Locação mostra que o poder para negociar preço segue na mão de quem aluga, já que houve queda real de 2,11% no mês passado

São Paulo – O preço dos imóveis para alugar caiu pelo quinto mês consecutivo em outubro. O valor médio de locação recuou 0,28% no mês, segundo o Índice FipeZap de Locação, que acompanha a variação nos valores de apartamentos anunciados em 15 cidades brasileiras.

Isso significa que o poder para negociar preço segue na mão de quem aluga. Desde o início do ano, o preço médio de locação caiu 0,64%. No entanto, a inflação acumulada em 2017, medida pelo IPCA, foi de 2,21%. Ou seja, a queda real do Índice FipeZap de Locação no período foi de 2,79%.

A queda real é registrada quando o valor de um determinado bem tem uma alta inferior ao aumento generalizado dos preços, medido por índices inflacionários, como o IPCA. Vale destacar que a variação real não é obtida com uma simples subtração. Para realizar o cálculo, é preciso dividir a oscilação dos preços pela variação da inflação.

Nos últimos 12 meses até outubro, o aluguel residencial caiu 0,77% e a queda real foi de 3,38%.

Entre as cidades monitoradas, as maiores quedas nos preços nos últimos 12 meses foram no Rio de Janeiro (-8,59%) e Campinas (-4,30%). Já entre as regiões que registraram aumento de preço, se destacam Recife (+3,82%), Distrito Federal (+3,26%) e São Bernardo do Campo (+3,15%).

Veja o comportamento dos preços de aluguel nas 15 localidades pesquisadas pelo Índice FipeZap de Locação:

Cidade Variação do preço em outubro Variação do preço nos últimos 12 meses
Goiânia 1,22% Não disponível
Curitiba 0,97% 1,93%
Recife 0,43% 3,82%
São Bernardo 0,27% 3,15%
Salvador 0,08% 2,16%
Belo Horizonte -0,02% 2,87%
Porto Alegre -0,03% -1,12%
Fortaleza -0,11% Não disponível
São Paulo -0,21% 2,00%
Campinas -0,26% -4,30%
Santos -0,37% 1,83%
Distrito Federal -0,41% 3,26%
Florianópolis -0,45% Não disponível
Rio de Janeiro -1,06% -8,59%
Niteroi -1,12% Não disponível

Veja o preço médio do metro quadrado anunciado em cada cidade:

Cidade Preço médio do metro quadrado em setembro, em R$
São Paulo 35,60
Rio de Janeiro 32,14
Distrito Federal 29,68
Santos 28,58
Recife 24,20
Florianópolis 22,20
Niteroi 21,34
Porto Alegre 21,15
Campinas 20,58
Belo Horizonte 20,12
Salvador 19,68
São Bernardo 18,89
Curitiba 16,80
Fortaleza 16,22
Goiânia 15,03

O Índice FipeZap de Locação é desenvolvido em conjunto pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e pelo site de classificados Zap Imóveis, com base em anúncios da internet. A pesquisa não incorpora no cálculo a correção dos aluguéis em contratos vigentes, cujos preços são reajustados periodicamente.

Fonte: Exame

Prefeitura não enviará boletos mensais do IPTU em 2018

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SÃO PAULO – A Prefeitura de São Paulo anunciou nesta quarta-feira (8) que a partir do próximo ano os boletos do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) não serão mais enviados mensalmente aos contribuintes, mas em dois momentos ao longo do ano.
O primeiro deles será enviada no início do ano, quando o imposto é lançado, com os códigos correspondentes às primeiras parcelas. O segundo boleto ainda não tem data para ser enviado, mas seguirá o padrão do anterior e terá o código de barras para as parcela restantes do imposto.

Ainda será possível pagar o imposto em uma única parcela. Também não mudarão as formas de pagamento do mesmo: internet banking, caixas automáticos ou débito automático em conta corrente.

De acordo com a Prefeitura, a medida tem como objetivo garantir maior segurança aos contribuintes, “limitando a possibilidade de golpe com boletos falsos”. Ela também diminuirá os custos da Prefeitura em cerca de R$ 20 milhões.

Fonte: Feira de Móveis RJ

Moradia popular puxa recuperação do mercado imobiliário

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Entre as empresas na Bolsa, as três com unidades no Minha Casa, Minha Vida responderam por dois terços dos lançamentos e vendas no terceiro trimestre.

São Paulo – As empresas de construção que desenvolvem moradias populares, enquadradas no Minha Casa, Minha Vida, têm puxado a recuperação do mercado imobiliário.

Direcional, MRV e Tenda responderam por dois terços dos lançamentos e das vendas do terceiro trimestre entre as 11 incorporadoras listadas na Bolsa. Juntas, as três lançaram empreendimentos com valor de vendas estimado em R$ 2 bilhões, um crescimento de 55,5% na comparação anual. As vendas no período totalizaram R$ 2,1 bilhões, avanço de 23,5%.

“O protagonismo da faixa popular na recuperação acontece sobretudo por causa do crédito. Os empreendimentos mais baratos, do Minha Casa, Minha Vida, têm acesso a crédito mais em conta. Os juros altos no passado recente praticamente inviabilizavam o financiamento”, diz Pedro de Seixas, pesquisador da Fundação Getulio Vargas (FGV) e especialista em negócios imobiliários.

Em São Paulo, imóveis com preços até R$ 240 mil lideraram em quase todos os indicadores de agosto, aponta o Secovi-SP (entidade do setor). No País, dados da Abrainc (associação de incorporadoras) mostram que as vendas de imóveis novos do Minha Casa, Minha Vida até agosto somaram 41,7 mil unidades, 23,6% mais que no mesmo período de 2016. Foram 33,4 mil lançamentos, alta de 13%.

O copresidente da MRV, Eduardo Fischer, reitera a perspectiva de mais lançamentos e vendas em 2018. Ele também avalia que há boa disponibilidade de recursos para financiar a compra de imóveis com juros baixos, ao contrário do restante do mercado. “As sinalizações do governo são de que a habitação popular é prioridade.”

Já a Direcional avalia que ainda existe grande diferença no desempenho de cada ramo. Tanto o médio quanto o alto padrão sofrem com distratos, juros altos e baixa demanda. Diante disso, a companhia abandonou novos projetos nesse mercado. Mas no de moradias populares, a trajetória continua positiva.

No grupo das empresas focadas tanto no médio quanto no alto padrão – Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, PDG, Rossi, Rodobens e Tecnisa – o resultado na Bolsa foi mais modesto. Os lançamentos atingiram R$ 1,27 bilhão, alta de 4,6%. Já as vendas subiram 42,4%, para R$ 1,39 bilhão. As incorporadoras conseguiram aumentar lançamentos e vendas no terceiro trimestre, além de diminuir o tamanho do rombo financeiro, o que sinaliza uma inflexão no mercado imobiliário após anos de crise.

Sair do vermelho, entretanto, é algo esperado só para meados de 2018, segundo empresários. Eles avaliam que o setor ainda depende de um avanço mais consistente da economia brasileira e da confiança dos consumidores para impulsionar as vendas e reduzir os estoques.

O vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, Rodrigo Luna, ressalta que o crescimento do setor depende da volta do emprego e da retomada da renda. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Fonte: Exame

Imóveis têm até 40% de desconto na Black Friday

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Portais de classificados imobiliários, como Zap e VivaReal, além da rede de imobiliárias Lello, realizam campanhas promocionais no mês da Black Friday.

São Paulo – Quem está buscando imóveis já encontra descontos antes da Black Friday, data promocional do varejo que será realizada no dia 24 de novembro.

Os portais de classificados Zap e VivaReal, além da rede de imobiliárias Lello, anunciam reduções de até 40% no preço de imóveis para alugar, comprar e também em planos de assinatura para anunciantes.

A Lello oferece, até o dia 30, 1,2 mil imóveis residenciais e comerciais com até 39% de desconto na cidade de São Paulo e no Grande ABC. Há unidades para venda e também para locação. Para visualizar oportunidades, basta entrar no site da campanha. O desconto médio das unidades é de cerca de 15%.

O imóvel com o maior desconto para compra (32%) é um sobrado de vila na Mooca, bairro da zona leste de São Paulo. Com 120 metros quadrados, três quartos e uma vaga de garagem, o proprietário da unidade baixou o preço de 550 mil reais para 375 mil reais.

Já o preço de compra de um apartamento com 146 metros quadrados, três dormitórios e duas vagas de garagem em Perdizes, bairro da zona oeste da cidade, caiu de 1,18 milhão de reais para 990 mil reais.

Entre os imóveis para locação, o maior desconto, de 39%, é registrado em um apartamento na República, no centro da cidade. A unidade tem 400 metros quadrados, três quartos e uma vaga de garagem, e o seu aluguel caiu de 8 mil reais para 4,9 mil reais nesse mês.

Já o aluguel de um apartamento no bairro da Saúde, com 145 metros quadrados, dois quartos e três vagas de garagem, baixou de 2,3 mil reais para 1.840 reais, um desconto de 20%.

O Zap não irá promover descontos em imóveis anunciados, mas irá oferecer preços especiais em todos os planos para quem deseja anunciar no portal. Os planos terão descontos a partir de 15% e a promoção vai até o dia do evento.

O maior desconto será de 30% e ficará disponível nos planos semestrais e anuais apenas nesta sexta-feira (17). Na promoção, o plano anual passa de 759,90 reais para 531,93 reais, e o semestral de 599 reais para 419,30 reais. Para mais detalhes de valores, planos e descontos, o usuário deve acessar o site.

Até o dia 30 de novembro o portal de classificados imobiliários VivaReal participa da Black Friday pela quarta vez. Durante todo o mês os consumidores podem acessar o site da campanha para encontrar imóveis com descontos em diversas cidades do Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro, Fortaleza, Porto Alegre e Curitiba.

Esse ano, a cada dia três imóveis terão preços promocionais. Entre as ofertas desta quinta-feira, está a de um apartamento pronto para morar no Recreio dos Bandeirantes, no Rio de Janeiro. O valor do imóvel, com 60 metros quadrados, dois quartos e duas vagas de garagem, parte de 423 mil reais, um desconto de 10% (o valor fora da promoção sobe para 473 mil reais).

Evento exige cautela

Ao adquirir um imóvel em promoção, é importante que o consumidor se certifique que o prometido verbalmente encontra-se devidamente registrado em contrato, nas plantas e no memorial descritivo do imóvel. Neste caso, o material publicitário pode ser uma forma de comprovação do direito do consumidor, aconselha a Associação Brasileira dos Mutuários (ABMH).

A associação também alerta sobre os riscos de um negócio mal feito ou realizado às pressas sem o devido cuidado. Mesmo que as promoções terminem no final do mês, havendo qualquer tipo de dúvida sobre a manutenção da oferta e manutenção dos benefícios apresentados pelo fornecedor, é melhor optar por não fazer o negócio, recomenda.

O consumidor precisa ainda ter cuidado e verificar se que é ofertado na promoção já não é um direito seu. Na aquisição do primeiro imóvel, por exemplo, alguns direitos já estão resguardados por lei, como isenção de ITBI e desconto de 50% em despesas cartorárias.

Fonte: Exame

As alternativas à Caixa para financiar imóveis

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Banco público, que tem 70% do mercado de financiamentos, passa por ajuste de capital e medidas restritivas. Analise se é hora de buscar os concorrentes.

São Paulo – A Caixa costuma ser a primeira opção quando o tema é financiamento de imóveis, principalmente por conta das taxas de juros atraentes de suas linhas subsidiadas. Mas, diante de uma dificuldade do banco para alocar recursos, quem tem pressa para obter o financiamento não tem outra opção a não ser pesquisar as condições oferecidas pelos concorrentes.

O conselho vale para os mutuários que têm renda familiar mensal de mais de 4 mil reais e, portanto, não se enquadram nas faixas 1 e 2 do programa Minha Casa Minha Vida. Isso porque o banco anunciou que irá priorizar o financiamento de imóveis populares, que atendem consumidores com renda mais baixa. Ou seja, para famílias que ganhem até 4 mil reais, os financiamentos na Caixa seguem sendo aceitos normalmente.

Enquanto busca alternativas para cumprir regras de alocação de capital (principalmente em ter as reservas necessárias exigidas a cada financiamento concedido), o banco não está aceitando novas propostas de financiamento para linhas que utilizam recursos da poupança, enquadradas no SBPE e destinadas a famílias com renda maior do que 4 mil reais. Quem busca essas linhas tem hoje, portanto, quatro opções: Bradesco, BB, Santander e Itaú. O impacto da suspensão de novas propostas na Caixa é grande, já que o banco responde, hoje, por cerca de 40% das concessões no segmento.

O banco ressalta, no entanto, que continua a aceitar novas propostas de financiamento para a faixa 3 do programa Minha Casa Minha Vida e na linha Carta de crédito FGTS, que atende famílias com renda de até 7 mil reais. Contudo, além de ambas as linhas financiarem um valor restrito de imóveis (até 240 mil reais, e somente novos), o banco não descarta que em ambas o processo de aprovação do crédito pode ser mais lento, por conta do ajuste de capital pelo qual está passando.

Diferenciais dos concorrentes

Para quem busca imóveis usados, por exemplo, os concorrentes da Caixa já têm, de saída, uma ampla vantagem em relação ao banco líder no mercado de crédito imobiliário: o porcentual máximo de financiamento do imóvel, que é de mais de 75% em todos eles. A Caixa passou a financiar, a partir de setembro, apenas 50% do valor de imóveis usados em todas as suas linhas.

Mas, além dessa vantagem, Marcelo Prata, especialista em crédito imobiliário e diretor do Canal do Crédito, aponta que quem buscar crédito imobiliário nos concorrentes encontra mais facilidades do que há dez anos. “Os privados aprenderam a conceder crédito imobiliário. As condições encontradas não vão divergir muito das encontradas na Caixa”.

Prata ressalta que é a primeira vez que os bancos se descolam das restrições de crédito da Caixa.”Antes, se a Caixa restringia o crédito, os bancos restringiam também. Mas agora vemos que eles continuam a reduzir o valor de taxas e mantêm o financiamento de um alto porcentual do valor do imóvel. São realmente uma opção ao mutuário, que deve pesquisar todas as condições oferecidas pelo Custo Efetivo Total da Operação para não cair em pegadinhas como a de seguros caros”.

O especialista diz que quem é correntista de um dos quatro bancos pode ter uma análise de crédito mais flexível do que teria na Caixa, caso não tenha conta corrente no banco público. “Quando o mutuário é correntista o banco consegue reunir mais informações e oferecer taxas melhores, além de aprovar o crédito com mais rapidez e facilidade”.

Na falta de uma rede de correspondentes bancários como a da Caixa, os bancos vêm criando plataformas digitais e aplicativos para iniciar o processo de crédito imobiliário, analisa. O Banco do Brasil permite iniciar o processo de documentação por um app, e o Santander criou recentemente uma plataforma para ajudar quem quer pedir crédito para a compra de imóveis no banco.

Veja abaixo o que os quatro concorrentes oferecem nas linhas financiadas com recursos da poupança, de acordo com valor do imóvel. Elas foram feitas pelo Canal do Crédito, site comparador de financiamentos:

Valor do imóvel: R$ 300 mil

Banco BANCO DO BRASIL ITAU SANTANDER BRADESCO
Modalidade Aquisição PF – SFH SFH SFH SFH
Porcentual de entrada 80% 75% 80% 80%
Valor de entrada R$ 60.000,00 R$ 75.000,00 R$ 60.000,00 R$ 60.000,00
Valor do Financiamento R$ 240.000,00 R$ 225.000,00 R$ 240.000,00 R$ 240.000,00
Juros Efetivo (a.a.) 10,44% 10,50% 11% 10,50%
Prazo 360 360 360 360
1° Parcela R$ 2.736,58 R$ 2.626,02 2880,,20 R$ 2.788,53
Valor final do Financiamento R$ 654.544,33 Não Informado R$ 649.443,92 R$ 657.070,45
CET 11,42 11,68% 11,98% 11,78%

Valor do imóvel: R$ 500 mil

Banco BANCO DO BRASIL ITAU SANTANDER BRADESCO
Modalidade Aquisição PF – SFH SFH SFH SFH
Porcentual de entrada 80% 75% 80% 80%
Valor de entrada R$ 100.000,00 R$ 125.000,00 R$ 100.000,00 R$ 100.000,00
Valor do Financiamento R$ 400.000,00 R$ 375.000,00 R$ 400.000,00 R$ 400.000,00
Juros Efetivo (a.a.) 10,44% 10,50% 11% 10,50%
Prazo 360 360 360 360
1° Parcela R$ 4.544,32 R$ 4.360,02 R$ 4.783,66 R$ 4.630,87
Valor final do Financiamento R$ 1.084.900,25 Não Informado R$ 107.641,33 R$ 1.087.054,93
CET 11,35% 11,60% 11,83% 11,62%

Valor do imóvel: R$ 800 mil

Banco BANCO DO BRASIL ITAU SANTANDER BRADESCO
Modalidade Aquisição PF – SFH SFH SFH SFH
Porcentual de entrada 80% 75% 80% 80%
Valor de entrada R$ 160.000,00 R$ 200.000,00 R$ 160.000,00 R$ 160.000,00
Valor do Financiamento R$ 640.000,00 R$ 600.000,00 R$ 640.000,00 R$ 640.000,00
Juros Efetivo (a.a.) 10,44% 10,50% 11,00% 10,50%
Prazo 360 360 360 360
1° Parcela R$ 7.255,90 R$ 6.961,05 R$ 7.638,86 R$ 7.394,40
Valor final do Financiamento R$ 1.730,444,70 Não Informado R$ 1.716.854,24 R$ 1.732.025,42
CET 11,30% 11,56% 11,72% 11,53%

Todas as simulações consideram a taxa balcão, quando o cliente não tem relacionamento anterior com o banco. Caso o interessado pelo imóvel já seja cliente do banco, os juros nas linhas são menores.

No Itaú, por exemplo, a taxa começa a partir de 10,5% para quem busca imóveis com valor abaixo de 1,5 milhão de reais. No Bradesco, os juros partem de 9,30% ao ano e, no Santander, de 9,49% ao ano.

Cristiane Magalhães, diretora do Itaú Unibanco, conta que o banco chegou a diminuir, para 75%, o porcentual máximo do imóvel que é financiado pelo banco. Mas que voltou a aceitar até 80% do valor agora. “Podemos até financiar as taxas e impostos relacionados ao crédito e chegar a 82% do custo do crédito”, diz.

A executiva ressalta que é interesse do banco gerar um relacionamento de longo prazo com clientes oferecendo crédito para a casa própria. “Estamos absolutamente abertos a novas propostas . Nosso foco é o cliente que ganhe a partir de 4 mil reais”. Ela cita como uma facilidade a validade de 90 dias da carta de crédito concedida pelo banco. “Queremos que o cliente tenha tranquilidade para encontrar o imóvel”.

Leandro José Diniz, diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco, afirma que a taxa de aprovação de crédito imobiliário nas linhas operadas pelo banco é de 80% atualmente. “Não mudamos nossas condições. Pelo contrário: nos últimos seis meses as nossas taxas vêm diminuindo mês a mês”. O executivo diz que 30% do volume concedido é para famílias com renda de até 9 mil reais.

O Santander baixou em julho a taxa para financiamento de imóveis. No banco, atualmente um imóvel pode ser financiado em até 35 anos e a renda mínima necessária do mutuário ou casal para financiar a casa própria é 2,5 mil reais. O Santander também aceitamos dois proponentes do financiamento sem relação parentesco, e, dependendo do segmento, comprometimento de até 35% da renda bruta. Para autônomos, aceita o comprovante bancário dos últimos três meses como modo de comprovar renda.

Fabrizio Ianelli, superintendente executivo do Santander, diz que o banco chegou a restringir a concessão de crédito no ápice da crise mas que, agora, “há uma normalidade” na concessão de crédito para a casa própria.

Marcelo Prata, do Canal do Crédito, aponta que quem contratar o crédito agora tem sempre a possibilidade de portar a dívida para a Caixa, caso ela volte a operar as linhas financiadas com recursos da poupança e ofereça condições melhores do que as dos concorrentes.

Pró-Cotista é opção mais barata

Antes de comparar as linhas de financiamento de imóveis com recursos da poupança nos quatro bancos concorrentes, o Banco do Brasil continua a oferecer a linha Pró-Cotista, a mais barata para quem não se enquadra no programa Minha Casa Minha Vida, com taxas de juros de 9% ao ano. Ela é destinada à compra de imóveis novos, com valor de até 1,5 milhão de reais, e usados, com teto de 950 mil reais, dependendo da região.

Para contratar o BB Crédito Imobiliário Pró-Cotista, o cliente deve possuir conta ativa no FGTS e três anos de contribuições, consecutivas ou não. A linha, oferecida apenas pelos bancos públicos, está suspensa na Caixa até o ano que vem.

*Texto atualizado às 20h55 para incluir os dados da linha do BB enquadrada no SFH nas simulações. O estudo havia considerado a linha Carteira Hipotecária, que financia imóveis mais caros.

Fonte: Exame

O que mudou no financiamento de imóveis da Caixa

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É a segunda vez no ano que o banco restringe a tomada de crédito para imóveis usados.

São Paulo – A Caixa reduziu o teto para financiamento de imóveis usados de 70% para 50% em qualquer linha. A nova regra vale para novos pedidos de financiamentos feitos ao banco a partir de 25 de setembro de 2017.

É a segunda vez no ano que o banco restringe a tomada de crédito para imóveis usados. A primeira havia sido em agosto, quando a Caixa diminuiu o teto para financiamento de 80% para 70%. Agora, a restrição foi ainda mais intensa e deve causar um grande impacto no mercado, já que o banco concede, sozinho, 68% do crédito imobiliário no país.

O novo teto vale para financiamentos feitos pelo sistema SAC, o mais usado no banco e no qual as parcelas do financiamento são decrescentes ao longo do tempo. No sistema Price, que tem parcelas iguais, o teto de financiamento ficou ainda menor: caiu de 60% para 50%.

No caso de compra de imóveis novos, o banco não realizou mudanças. Em todas as linhas, o teto de 80% para financiamento de imóveis novos continua valendo, caso a opção seja pelo sistema SAC. Pela Tabela Price, o teto de 70% para financiamento de imóveis novos também foi mantido.

Segundo o banco, em nota, o financiamento de imóveis novos foi preservado com o objetivo de “manter aquecida a indústria da construção civil do país, responsável por gerar emprego e renda”. Fabricação com o poder da IBM: Com Watson IoT, engenheiros usam milhões de sensores para prever erros e manter qualquer coisa funcionando Patrocinado

Veja na tabela abaixo como ficam os tetos para financiamento após as novas mudanças anunciadas pela Caixa e quais os valores mínimos exigidos como entrada para três valores de imóveis.

Imóveis usados – SAC
Financiamento SAC R$ 300 mil R$ 500 mil R$ 800 mil
Antes 70% R$ 90 mil R$ 150 mil R$ 240 mil
Agora 50% R$ 150 mil R$ 250 mil R$ 400 mil
Diferença +R$ 60 mil + R$ 100 mil +R$ 160 mil
Imóveis usados – Price
Financiamento Price R$ 300 mil R$ 500 mil R$ 800 mil
Antes 60% R$ 120 mil R$200 mil R$ 320 mil
Agora 50% R$ 150 mil R$ 250 mil R$ 400 mil
Diferença + R$ 30 mil + R$ 50 mil + R$ 80 mil

São enquadrados no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) financiamentos de imóveis de até 950 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 800 mil reais nos outros estados.

Já o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) engloba financiamentos de imóveis de mais de 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de mais de 650 mil reais nos outros estados.

Já a linha Pró-Cotista financia imóveis novos de até 1,5 milhão de reais em todo o país, imóveis usados de até 950 mil reais em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, e imóveis usados de até 800 mil reais nos demais estados até o final do ano. Contudo, essa linha está suspensa pela Caixa até o ano que vem.

O programa Minha Casa Minha Vida financia imóveis de até 240 mil reais em estados como São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, para famílias com renda de até 6,5 mil reais mensais.

Conforme simulações feitas pelo especialista Marcelo Prata, fundador do site Canal do Crédito e Resale.com.br, se o mutuário deseja comprar um imóvel de 500 mil reais podia financiar antes da mudança 350 mil reais pelo sistema SAC e, agora, esse valor caiu para 250 mil reais. Ou seja, a diferença do montante que terá de desembolsar como entrada para a compra do imóvel será de mais 100 mil reais.

Como o valor do financiamento diminui nestes casos, o tomador vai pagar menos no final da operação do que se financiasse um percentual maior, já que as taxas de juros cobradas em cada linha continuam as mesmas. Por outro lado, a barreira para quem não tem muito dinheiro para dar como entrada ficou bem maior.

Banco também complicou transações

Mutuários que desejam vender imóveis usados que ainda tenham parte do valor financiado em outros bancos, fora da Caixa, também podem ter mais dor de cabeça para concluir a operação a partir de agora.

Isso porque a Caixa deixou de atuar, por tempo indeterminado, como interveniente quitante em financiamentos de imóveis. Ou seja, o banco não quita mais dívidas contraídas pelo vendedor do imóvel com outros bancos para que o comprador possa financiar com a Caixa.

Nestes casos, ou o comprador ou o vendedor terão de quitar, com recursos próprios, a dívida com o outro banco. Somente desta forma a Caixa poderá conceder o financiamento ao comprador.

Mutuário pode reclamar

As mudanças só valem para novos pedidos de financiamento, mas mutuários que tiveram prejuízo com a nova mudança anunciada pelo banco podem reclamar das perdas na Justiça.

Esse direito vale para quem já havia dado o valor da entrada como sinal para o vendedor do imóvel antes da mudança e não vai conseguir mais dinheiro para obter o restante do crédito no banco, segundo Prata. “Se conseguir comprovar que teve um prejuízo por conta da nova regra, o mutuário pode tentar reaver o valor.” Neste caso, é indicado documentar todas as conversas com o gerente.

Para quem já havia iniciado o pedido do crédito no banco, mas não chegou a desembolsar nenhum valor, não há muito o que fazer. “Neste caso, o banco pode dar um prazo para que o processo seja finalizado pela regra antiga. Mas vai depender da instituição financeira”, diz Prata.

Fonte: Exame

Preço dos imóveis cai pelo sétimo mês consecutivo, mostra FipeZap

 

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Os imóveis à venda ainda devem se manter com preço estável nos próximos meses. Veja o preço médio do metro quadrado à venda na sua cidade.

São Paulo – Em setembro, o preço médio dos imóveis à venda sofreu uma leve queda pelo sétimo mês consecutivo, de 0,07%, segundo o Índice FipeZap. A boa notícia para quem quer comprar imóvel é que os preços ainda devem demorar para voltar a subir com força.

“Para o tamanho da crise que tivemos, a queda no preço dos imóveis foi pequena. Por isso, ainda vamos demorar para ver uma escalada dos preços novamente”, explica o coordenador do Índice FipeZap, Eduardo Zylbersajn.

A pesquisa acompanha a variação dos valores de apartamentos anunciados para venda em 20 cidades brasileiras. No ano, o preço médio dos imóveis à venda caiu 0,56%, puxado para baixo por Fortaleza, Rio de Janeiro e Niterói.

Nos últimos 12 meses, a queda foi de 0,26%. No entanto, a inflação medida pelo IPCA esperada para o período é de 2,48%, o que significa que o preço dos imóveis caiu, enquanto os demais preços da economia subiram. Ou seja, a queda real foi de 2,67% nos últimos 12 meses.

A queda real é registrada quando o valor de um determinado bem tem uma alta inferior ao aumento generalizado dos preços, medido por índices inflacionários, como o IPCA. Vale destacar que a variação real não é obtida com uma simples subtração. Para realizar o cálculo, é preciso dividir a oscilação dos preços pela variação da inflação.

A seguir, confira a variação do preço no mês e no ano e o valor médio do metro quadrado nas 20 cidades pesquisadas pelo Índice FipeZap:

Cidade Preço médio do metro quadrado Variação do preço em setembro Variação do preço em 2017
Rio de Janeiro R$ 9.918 -0,57% -3,40%
São Paulo R$ 8.714 0,21% 1,04%
Distrito Federal R$ 8.287 -0,12% -2,15%
Niterói R$ 7.271 -0,23% -2,82%
Florianópolis R$ 6.770 0,61% 3,08%
Belo Horizonte R$ 6.396 0,32% 3,49%
Fortaleza R$ 6.009 -0,82% -3,77%
Recife R$ 5.883 0,40% -1,54%
São Caetano do Sul R$ 5.845 -0,11% -1,52%
Curitiba R$ 5.701 0,31% 0,72%
Vitória R$ 5.680 -0,13% -1,24%
Porto Alegre R$ 5.632 -0,29% -0,68%
Campinas R$ 5.553 -0,08% -0,68%
Santos R$ 5.374 -0,37% 0,18%
Santo André R$ 5.280 -0,41% -0,34%
Salvador R$ 5.038 -0,07% -0,57%
São Bernardo do Campo R$ 4.864 -0,11% 0,06%
Vila Velha R$ 4.630 -0,26% 1,16%
Goiânia R$ 4.096 -0,04% 0,10%
Contagem R$ 3.533 0,07% -0,74%

Fonte: Exame

5 dicas para vender imóvel rápido sem baixar demais o preço

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Está difícil para vender seu imóvel? Estes detalhes podem fazer toda a diferença para fechar o negócio.

São Paulo – Se você está tentando vender seu imóvel há meses e não consegue fechar negócio, ou se pretende colocar o maior bem da sua vida à venda, esta matéria é para você. As dicas a seguir podem ajudar a elaborar um anúncio atraente e a chegar a um preço ideal para os dois lados.

Para não perder negócio em tempos de baixa liquidez no mercado imobiliário, pequenos detalhes fazem diferença. Confira a seguir cinco dicas para vender o imóvel rápido sem baixar demais o preço:

1) Organize os documentos

Cerca de 20% das negociações de imóveis à venda em São Paulo são interrompidas na hora de assinar o contrato por problemas de documentação do vendedor ou do imóvel, segundo a imobiliária e administradora Lello. A burocracia é grande, por isso, é essencial organizar toda a documentação para não perder a venda por um detalhe.

A lista de documentos necessários é imensa: inclui escritura e certidão atualizada do imóvel, negativas de débitos de IPTU e condomínio, além de diversos documentos pessoais. Você terá que regularizar qualquer pendência e provar que seu nome não está envolvido em processos judiciais ou dívidas com a Receita Federal ou com o banco.

Qualquer irregularidade impede que você venda seu imóvel. Por isso, vale contar com assessoria jurídica para revisar toda a documentação antes colocar o imóvel à venda.

“Esse processo de análise dos documentos é extenso, mas boa parte dos problemas são facilmente sanados. Quem faz isso com antecedência leva vantagem na venda”, orienta o diretor de Vendas da Lello Imóveis, Igor Freire.

2) Estabeleça um preço justo

Os especialistas em mercado imobiliário garantem: se o preço do imóvel estiver de acordo com o seu valor de mercado, três meses é o tempo máximo que leva para você conseguir vendê-lo.

“A maioria dos vendedores coloca o preço acima do valor de mercado e, por isso, tem dificuldade para fechar negócio”, diz o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo, José Augusto Viana Neto.

O especialista em mercado imobiliário Marcelo Prata, fundador dos sites Resale e Canal do Crédito, concorda: “Não existe mercado imobiliário ruim. Existem imóveis fora do preço”.

Segundo Prata, em geral, os imóveis são efetivamente vendidos com preço entre 15% e 25% abaixo do valor anunciado por índices como o FipeZap. “O imóvel vale quanto os compradores estão dispostos a pagar, e não quanto o vendedor quer”, diz.

Isso não significa que você deve cobrar o mesmo preço pelo qual o vizinho vendeu, pois imóveis no mesmo condomínio podem ter valores diferentes conforme o estado de conservação, a iluminação e a ventilação. “O mercado é predador. Os preços mudam muito se você atravessar a rua ou o corredor”, alerta Viana Neto.

3) Escolha com atenção o corretor e a imobiliária

Como você viu, a tarefa de determinar um preço pode ser difícil para quem tem pouca prática. Por isso, procure uma imobiliária ou corretor de referência, que conheça o mercado imobiliário na região, para ajudar a determinar o melhor preço de anúncio.

Assim como você faz quando vai a um médico especialista, busque recomendações de corretores com quem já vendeu um imóvel. “Um bom corretor conhece a realidade dos preços do mercado e vai falar o que você não gostaria de ouvir. Esteja aberto para isso”, diz Prata.

Outra dica é escolher com cuidado apenas uma imobiliária. “Cinco ou seis placas de imobiliárias diferentes depreciam o imóvel. É melhor contratar apenas uma imobiliária, que se empenhe muito para vender seu imóvel”, ensina.

4) Capriche no anúncio

Com português impecável, detalhe como é o imóvel e destaque o ele tem de melhor, mas não minta ou exagere nos elogios para não perder tempo com visitas de potenciais compradores que vão se decepcionar com o imóvel.

Descreva o condomínio, se tem garagem ou área de lazer, e não esqueça de falar sobre a região e suas facilidades, como acesso a transporte público e a serviços como supermercado e farmácia.

Tudo o que está descrito deve aparecer nas fotos. Se necessário, contrate um fotógrafo para apresentar fotos que valorizem o que o imóvel tem de melhor, sem cachorro, roupa no varal ou cama desarrumada à vista. “Preço e foto são os itens determinantes para o comprador marque uma visita”, diz Freire.

5) Tenha jogo de cintura para negociar

No Brasil, se você não tiver uma pequena margem de manobra para negociar, você cria uma barreira emocional no comprador que impede o negócio, como explica o especialista em negociações José Roberto Ribeiro do Valle, presidente da consultoria Scotwork Brasil.

Por isso, estabeleça um limite mínimo de valor desejado para vender o imóvel e esteja disposto a negociar dentro desse teto. “Não flexibilize demais. O segredo é estabelecer margens pequenas e exigir algo em troca”, orienta. Tenha cuidado para não demonstrar que você tem pressa para vender o imóvel.

Fonte: Exame

Opção à LCI, nova letra imobiliária deve ser mais barata e segura

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A LIG está em processo final de regulamentação pelo Banco Central. Entenda a diferença para a LCI e o CRI

São Paulo — Uma nova opção de letra financeira atrelada ao mercado imobiliário deve estar disponível em breve. A LIG (Letra Imobiliária Garantida), cuja regulamentação pelo Banco Central está em fase final, será uma alternativa mais barata à LCI (Letra de Crédito Imobiliário), com o dobro de segurança ao investidor.

A LIG foi criada pela medida provisória 656, de outubro de 2014, e posteriormente foi convertida na lei 13.097, de janeiro de 2015, com a sanção da ex-presidente Dilma Rousseff. Ela é um título de crédito que poderá ser emitido por instituições financeiras, inspirado nos “covered bonds” europeus —papéis garantidos por um conjunto de ativos—, que movimentam mais de 3 trilhões de dólares no mercado externo.

A grande vantagem da LIG é a dupla garantia: além do próprio balanço do banco emissor, ela também é garantida por um pool de créditos imobiliários. Ou seja, se a instituição emissora quebrar, os ativos inseridos nesse pool vão honrar os pagamentos aos investidores —seja com os valores que a carteira vai receber pelo crédito concedido ou com a venda dos empreendimentos.

“Vai ser uma aplicação blindada mesmo, que não vai entrar na concorrência com outros passivos do banco em caso de falência da instituição financeira”, disse Renato Ventura, vice-presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). “O cenário atual, de queda de juros, é favorável para o surgimento desse novo instrumento e abre espaço para o crescimento do crédito imobiliário no país.”

O vice-presidente da Abrainc enfatizou que o crédito imobiliário representava apenas 9,6% do PIB brasileiro em 2015. Em países desenvolvidos, a participação era bem maior. Nos Estados Unidos, por exemplo, chegava a 68% do PIB, enquanto na Inglaterra era mais de 70%.

“Vai funcionar bem aqui no Brasil, assim como funciona lá fora. Tem estabilidade no longo prazo, pois alonga a dívida imobiliária dos bancos. E é democrático: até instituições financeiras menores poderão emitir as LIGs para acessar o mercado imobiliário, que até então é dominado pelos grandes bancos”, completou Ventura.

Para o especialista Marcelo Prata, fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br, a provável regulamentação das LIGs é positiva e deve reforçar o cenário de crédito imobiliário no país. “Mas enquanto os bancos tiverem o funding da poupança competindo com o produto, ele vai sair caro para as instituições financeiras”, avaliou.

Hoje, a poupança é a principal fonte de financiamento do setor, que também conta com as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Em 2016, a poupança fechou o ano com estoque de 664,9 bilhões de reais, segundo o Banco Central. Já o estoque de LCIs ficou em 183 bilhões de reais, enquanto o de CRIs chegou a 73,6 bilhões de reais, de acordo com a Cetip.

“Não devemos ter um cenário de escassez de funding no setor imobiliário nos próximos cinco anos. Mas ter uma fonte de financiamento com papéis mais estruturados é o futuro. É importante ter um instrumento que ofereça segurança para o investidor trazer dinheiro ao setor. As LIGs são um tipo de papel que o investidor estrangeiro, por exemplo, já conhece bem. Então, ele ficaria tranquilo de aplicar nesse título, caso ele passe a existir por aqui”, disse Prata.

Regulamentação à vista

A expectativa do mercado gira em torno dos detalhes da regulamentação das LIGs, que serão decididos pelo BC. Como as LCIs são isentas de Imposto de Renda, por exemplo, espera-se que as novas letras imobiliárias também sejam. “Além disso, como é um papel bem mais seguro, também deve ser mais barato para o investidor que quiser tê-lo”, afirmou Gilberto de Abreu, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Espera-se ainda que a remuneração das LIGs possa ser atrelada a taxas de juros fixas ou flutuantes, índices ou taxas de conhecimento público, como IPCA e CDI, ou mesmo à variação cambial. “Queremos que esse papel surja no Brasil já alinhado com as principais práticas internacionais, assim o investidor estrangeiro vai se sentir confortável para comprar aqui”, disse Abreu.

Quanto às regras de fiscalização do pool de garantia das LIGs, espera-se que seja designado um responsável terceiro para monitorar e zelar pela proteção dos direitos e interesses dos investidores, e administrar a carteira de garantias no caso de decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência do emissor. Seria uma espécie de “agente fiduciário turbinado”, na definição dada pela Secretaria de Acompanhamento Econômico.

LCIs e CRIs

O que distancia as LIGs dos CRIs e das LCIs é o risco, que é bem maior para o investidor que aplica nos dois últimos. Os CRIs, assim como as LCIs, são emitidos para captar dinheiro para o setor imobiliário.

A diferença é que as LCIs são emitidas pelos bancos, enquanto os CRIs são emitidos diretamente pelas empresas. Assim, o risco de investir nos CRIs é maior, já que eles não são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) como as LCIs, que garante até 250 mil reais ao investidor se o banco quebrar.

Apesar do risco, muitos investidores correram para os CRIs nos últimos anos pela falta de LCIs no mercado. Com a crise econômica, os bancos restringiram o crédito para o setor imobiliário e passaram a emitir menos LCIs.

Mesmo sendo investimentos de renda fixa, ou seja, de permitirem ao investidor conhecer a forma de rentabilidade antes de aplicar, os CRIs exigem mais cautela do investidor. Isso porque, se a empresa quebrar, o investidor não recebe seu dinheiro de volta.

Empresas com fluxo de caixa estável, no entanto, oferecem menos risco de crédito. Então, é preciso conhecer os papéis e as companhias que estão por trás dos títulos antes de investir. Em geral, quanto maior o risco da empresa emissora dar calote no investidor, maior a taxa de retorno oferecida.

Fonte: Exame

 

 

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