Fundos imobiliários se recuperam e sinalizam a retomada do setor

258_mercadoimob

Após o fraco desempenho entre 2013 e 2015 devido à crise econômica, os fundos de investimento que aplicam recursos no setor imobiliário esboçaram recuperação em 2016 e podem oferecer ganhos mais expressivos aos investidores neste ano.

Com cotas negociadas em Bolsa, esse tipo de aplicação rendeu em média 32,3% no ano passado, conforme o índice Ifix, que reflete o desempenho dos fundos imobiliários mais negociados. Em 2017, acumulam retorno de 10,5% até a sexta­feira passada (12).

A volta dos rendimentos atraentes nesse segmento está diretamente relacionada a sinais recentes de possível retomada da economia, como o ciclo de redução da taxa básica de juros (Selic) iniciado em outubro de 2016.

Na prática, a queda dos juros afetou a rentabilidade das aplicações de renda fixa, levando os poupadores a buscar opções de investimentos mais rentáveis.

Os fundos também reagem à expectativa de uma melhora no mercado imobiliário. Entre os especialistas, o consenso é que o pior momento já passou, mas há desafios a serem enfrentados.

“Após um período de forte queda, a previsão é de estabilização no preço dos imóveis. Mas isso deve acontecer se a crise política não influenciar a recuperação econômica”, afirma o economista Luiz Calado, autor do livro “Imóveis” (Editora Saraiva).

ALTERNATIVA

Com aplicação de recursos em escritórios, shopping centers, agências bancárias, hospitais e hotéis, entre outros empreendimentos, os fundos imobiliários são uma alternativa mais barata para quem deseja investir em imóveis ­ em alguns casos, a aplicação mínima é de apenas R$ 100.

O investidor pode lucrar com a valorização das cotas na Bolsa, processo igual ao de compra e venda de ações. Entretanto, assim como ocorre com as ações, os preços também podem cair.

Outra vantagem é que muitos fundos oferecem rendimento mensal, isento de Imposto de Renda para pessoa física. “É uma opção de geração de renda com foco na aposentadoria”, diz Mauro Calil, especialista em investimentos do banco Ourinvest.

Para reduzir riscos, especialistas recomendam optar por carteiras diversificadas, compostas por imóveis de diferentes setores e regiões.

Com a crise, muitas empresas reduziram o quadro de funcionários e optaram por espaços menores, levando a um aumento no número de imóveis vagos.

“No Rio de Janeiro, por exemplo, construíram muitos prédios, mas como a economia não teve o ‘boom’ esperado com o pré­sal e a Olimpíada, os imóveis ficaram sem inquilino e, consequentemente, os preços caíram”, afirma André Lassance, da XP Investimentos.

Como os imóveis ficaram relativamente mais baratos, o investidor voltou a prestar atenção nesse investimento, com perspectiva de ganhos no longo prazo, à espera da ercuperação da economia.

VACÂNCIA

O cenário otimista esperado para fundos imobiliários não vale para todas as aplicações. A regra básica é pesquisar a qualidade e a localização do imóvel antes de investir neste tipo de produto.

“Ainda há fundos com alta vacância”, diz Anita Scal, sócia da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

No caso dos fundos que investem em shoppings, a valorização depende do movimento varejista. Contratos de aluguel têm uma parcela fixa e uma variável, atrelada ao faturamento dos lojistas.

Mas o varejo não tem exibido sinais positivos.

Em março, as vendas caíram pela 24ª vez na comparação com o mesmo mês do ano anterior, segundo o IBGE. E, endividados, 25% dos paulistanos não iriam presentear mães neste domingo (15), segundo a FecomercioSP.

Produtos que investem em agências bancárias também merecem atenção redobrada.

Com a tendência de fechamento de agências, o retorno dos fundos imobiliários no segmento pode deixar a desejar, aponta Raul Grego, analista da Eleven Financial.

“O potencial de valorização e pagamento de dividendos no longo prazo é maior para fundos que investem em shoppings e edifícios comerciais”, afirma o analista.

Grego também vê boas oportunidades em prédios comerciais: “Há ativos excessivamente desvalorizados”.

Enquanto o setor vivia seu auge, em 2012, houve excesso de oferta de imóveis, lembra Demetrios Freitas de Araujo, analista da Rio Bravo Investimentos.

Fonte: Folha

Com uso do FGTS, financiar imóvel de até R$ 1,5 milhão ficará mais barato

31_mercado

A decisão do governo de elevar o teto de financiamento de imóveis com uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para R$ 1,5 milhão, em vigor a partir desta segunda-feira, 20, deve trazer algum alívio às incorporadoras, construtoras e consumidores, sobretudo os de classe média e alta. Mas, para especialistas, a medida não tem potencial para destravar de vez o mercado imobiliário e reinjetar ânimo na construção civil.

A economia para o consumidor mais endinheirado que está em busca da casa própria chega a R$ 250 mil ao final de um financiamento, segundo uma simulação elaborada pelo consultor Marcelo Prata, fundador do site Canal do Crédito. A parcela inicial, por exemplo, fica R$ 1.185,44 mais barata.

Já a taxa de juros pode ser 1,5 ponto porcentual menor entre o regime anterior e as novas regras. O efeito prático da redução no custo do empréstimo, contudo, deve ser maior. O cálculo utiliza a chamada taxa balcão, para quem não tem nenhum relacionamento com o banco.

A resolução aprovada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) na semana passada permite não só o enquadramento no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), como já era permitido desde setembro do ano passado, mas inclui também o uso dos recursos do FGTS na compra.

Antes, imóveis a partir de R$ 800 mil ou R$ 950 mil, a depender da região do País, estavam de fora dessa combinação de utilização de dinheiro do Fundo e crédito subsidiado.

“A crise no setor imobiliário é muito mais por falta de confiança dos consumidores e do alto nível de desemprego do que pelos juros em nível elevado. Logo, o incentivo de uso do FGTS tem mais peso”, afirma Prata. Segundo o analista, a prova disso é que não houve recuperação no mercado quando a primeira autorização, que não incluía o FGTS, foi decidida.

A alteração só engloba empreendimentos novos e terá validade até 31 de dezembro deste ano, quando o governo vai reavaliar se mantém o estímulo por mais tempo.

Por excluir o mercado de usados, a medida pode ter efeito reduzido na economia, na avaliação do pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), Eduardo Zylberstajn. “O proprietário de uma unidade usada poderia utilizar a nova regra para partir para um novo”, afirma. “A medida é endereçada às construtoras e só resolve parte do problema, que são os estoques altos”, avalia Prata, do Canal do Crédito.

De todo modo, Zylberstajn acredita que uma parcela da população deve ser beneficiada com a medida. “Desamarra um pouco o FGTS. Quem tem um valor considerável preso no FGTS a uma remuneração baixa agora pode destiná-lo à entrada de um imóvel”, afirma.

Para o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Flávio Amary, a elevação do teto servirá mais como um empurrão ao setor, mas não será suficiente para produzir alguma pressão de alta nos preços. “Quem tiver recursos para se antecipar neste momento de baixa pode ter benefícios na negociação”, diz.

Um estudo conduzido pela Secretaria de Planejamento e Assuntos Econômicos (Seplan), do Ministério do Planejamento, mostra que a medida vai gerar um impacto de R$ 4,9 bilhões na economia brasileiro neste ano. O reflexo no Produto Interno Bruto (PIB) deve ser de 0,07 ponto porcentual.

Nas contas da Seplan, a iniciativa poderá resultar em um acréscimo anual de R$ 490 milhões nos saques do FGTS. Esses recursos possibilitariam a venda de quatro mil unidades, mostra a projeção. “A medida vai contribuir para retomada do crescimento”, destaca nota do governo.

Amary, do Secovi-SP, é mais otimista e diz que o impacto da medida pode ir além do previsto. “Acredito que a medida deve ser vista num contexto mais amplo. O setor de decoração, por exemplo, deve ser beneficiado com o acréscimo de venda de imóveis novos”, destaca.

O executivo acredita que o atual ciclo negativo do segmento deve estar perto do fim. “Se confirmadas as expectativas de retomada de atividade no fim do ano, o setor deve melhorar as vendas e lançamentos”, afirma. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Fonte: IstoÉ

Saiba como identificar as fases do mercado imobiliário e o melhor período para comprar

10_mercadoimob

Depois de sofrer com a crise econômica em 2016, o mercado imobiliário finalmente tomou uma direção positiva. Mas, devido a esse caráter imprevisível, é preciso compreender cada uma de suas fases para determinar qual o melhor período para comprar um imóvel, sem cair em armadilhas. Para a advogada Joyce Bahiense, da empresa especializada em regularização de imóveis MR Consultoria, 2017 e 2018 são os anos ideiais para quem deseja e tem condições de investir ou de comprar um imóvel para morar. Veja quais são as fases do mercado imobiliário e como saber quando investir na casa própria:

Expansão

Joyce explica que a fase de expansão é marcada pelo encarecimento dos preços dos imóveis e início de aumento das ofertas:

– É quando as construtoras, com incentivos financeiros, dão início aos investimentos no setor, aumentando o número de lançamentos e a concorrência no mercado. Com estoque ainda alto, existem boas ofertas.

Boom imobiliário

Segundo a consultora, em um contexto de economia aquecida, mercado de trabalho estável, incentivo para o crédito e consequente baixa dos juros, o Brasil passou pela fase do boom imobiliário entre 2008 e 2013, período de expectativas pelos grandes eventos que o país receberia (Copa do Mundo de 2014 e Jogos Olímpicos Rio 2016).

Excesso de oferta

Em seguida, foi a vez do excesso de oferta, quando os preços dos imóveis se estabilizaram. Embora o contexto ainda seja caracterizado por otimismo com relação à economia, o número de imóveis vagos aumentou e a construção desacelerou.

– As construtoras ficam com um número elevado de empreendimentos para serem entregues, gerando um estoque maior. O crédito para novas construções também diminui e o endividamento aumenta – destaca Joyce, acrescentando que esta fase ocorreu a partir de 2013, quando a economia começou a dar sinais de desaquecimento e, principalmente, em 2015, ao se comportar como uma curva descendente.

Recessão

Em 2016, o país viveu a fase de recessão, com queda nos preços dos imóveis, enquanto a oferta continuava a crescer. Com o intuito de alavancar a economia, ainda no ano passado começaram a ser promovidos incentivos para as linhas de crédito, estimulando, portanto, a expansão do setor.

– Foi uma tentativa de reaquecer o mercado, porém esbarramos nas taxas de juros elevadas – diz Joyce.

Fonte: Extra

A casa própria não é mais o sonho do brasileiro? Entenda as mudanças do mercado imobiliário

7_mercado-imobiliario

CEO da empresa que criou o “seguro fiança grátis” comenta o momento e as perspectivas para o Brasil neste mercado.

SÃO PAULO – Para muitos brasileiros que vivem de aluguel (/assuntos/aluguel), esta deixou de ser a única opção e passou a ser uma escolha puramente matemática. Para Gabriel Braga, CEO e co-fundador da Quinto Andar, realmente vivemos no país um momento em que vale mais, financeiramente, a pena alugar do que comprar um imóvel.

Sua empresa organiza anúncios de aluguel e oferece “seguro fiança grátis” aos locatários, tornando-se, ela própria, a garantia para o proprietário. Segundo essa visão, ela foi criada em um período oportuno. Ao mesmo tempo, o CEO acredita que a proposta não deve deixar de ser relevante depois da saída da crise, por uma questão de mudança de mentalidade.

“É uma parte de uma mudança econômica, uma parte de mudança cultural das pessoas darem um peso maior para facilidade de acesso, para flexibilidade que isso traz para ela do que a necessidade de segurança de ter um ativo fixo ali”, disse o empreendedor, em entrevista ao Podcast Rio Bravo. Confira a íntegra abaixo.

Conte para a gente um pouco do insight inicial para criar a Quinto Andar. Como surgiu a empresa?

A motivação inicial para criar o Quinto Andar é basicamente do problema em si que é o aluguel no Brasil hoje. Algo que tanto eu como o André, meu sócio, a gente vivenciou do nosso lado pessoal. Eu vim de BH para São Paulo em 2006 e morei em alguns apartamentos aqui, sempre foi algo muito trabalhoso. É difícil de achar as informações que você quer online, então você gasta muito tempo visitando imóveis errados. Depois que você acha um imóvel, você tem que conseguir um fiador, e eu não tinha familiar nenhum aqui em São Paulo, então eu tive que lutar para conseguir isso. Então você tem que pagar um seguro-fiança que era muito caro e acaba inviabilizando o processo.

 Em 2006, esse seguro-fiança ainda era muito caro ou já era muito caro?

Já era muito caro. E ainda é muito caro. Enfim, isso foi em 2006, passou um tempo e em 2012 estávamos eu e o André fazendo MBA nos Estados Unidos e a gente estava discutindo sobre isso e aí ele também tinha passado por experiências muito frustrantes, e daí surgiu a ideia do Quinto Andar. A gente falou: ‘Por que que precisa ser tão burocrático, tão ineficiente, o processo de alugar um imóvel, sendo que a gente deveria ter muito mais flexibilidade, facilidade de mudar e o estilo de vida das pessoas está se modernizando?’. A minha mãe ficou 30 anos no mesmo imóvel, mas eu já morei em ‘N’ lugares diferentes, dentro de São Paulo mesmo. Às vezes você muda de escritório, você quer mudar, então deveria ser mais fácil isso. Aí nasceu a motivação por simplificar esse processo e não passa além do que a gente tinha visto em outros lugares do mundo, inclusive Estados Unidos, Europa, tudo. Porque não era basicamente simplificar a busca, a pesquisa do imóvel e trazer informações online. Era simplificar todas as etapas: a busca, as visitas, a transação em si e depois a locação, o período que você fica no imóvel, a administração do serviço que você tem de suporte durante esse período. E daí nasceu a Quinto Andar, uma plataforma que simplifica e facilita isso do começo ao fim.

Especificamente para o nosso ouvinte ter em mente o funcionamento, como é que a Quinto Andar se estabelece para o usuário – para quem quer fazer a locação – e também para quem quer oferecer o imóvel?

Do ponto de vista do inquilino que vai mudar para o imóvel, começa tudo na busca do imóvel. Então você está vindo para São Paulo e você quer um novo apartamento. Normalmente você tentaria procurar online, mas você gastaria muito tempo fazendo isso, porque as informações não são tão confiáveis ou atualizadas, tem muito imóvel duplicado, os filtros você não consegue selecionar direito, as fotos não te trazem muita informação, então você acaba disparando um tanto de e-mails para corretores, que também não têm uma ferramenta boa para pesquisar em um banco de dados e você e o corretor acabam perdendo muito tempo visitando um tanto de imóveis que não são aquilo que você quer. E aí, depois desse processo, você vai ter uma negociação que acaba tendo um intermediário nessa negociação entre você e o proprietário, você não sabe se a conversa está indo exatamente nas palavras e tudo que você quis e, como eu falei, depois você vai ter que enfrentar o problema das garantias, locatícios, fiador, seguro-fiança…. Além disso, você ainda vai ter que ir ao cartório para assinar o contrato físico, que cada apartamento é um contrato diferente.

Então do ponto de vista do inquilino, ele entra no site do Quinto Andar e pesquisa com muito mais nível de detalhes do que ele teria hoje nas outras opções que tem na internet. Então tudo que você tentaria explicar para um corretor te ajudar a pesquisar, você vai conseguir pesquisar sozinho. Isso pode ser dez horas da noite, pode ser domingo, pode ser qualquer horário, de qualquer lugar, do seu celular. Acaba sendo um serviço que está disponível 24 horas por dia, sete dias por semana. Você vai pesquisar os imóveis que a gente tem no mapa, que é o único que tem no Brasil. Então você vê as localizações no mapa para não perder tempo.

Você consegue ter filtros específicos, por exemplo, eu quero perto do metrô, independente do nome do bairro. E aí, na medida em que você vê fotos profissionais sobre aqueles imóveis, as 40 fotos que mostram todos os detalhes, o objetivo não é só ficar mais bonito, mais agradável para o usuário, mas mais transparente. Ele vê todos os detalhes e não perder tempo visitando imóvel que não vai atender à necessidade dele. E aí você gostou de um imóvel, em vez mandar um email, de tentar telefonar e ficar nesse vaivém, só funcionar nas horas comerciais, você clica no botão e escolhe um horário para agendar a visita online imediatamente.

De novo: pode ser 10 horas da noite, pode ser duas horas da manhã. O horário que você quiser procurar, você resolve esse problema imediatamente, você agenda e vai encontrar com um corretor credenciado pelo Quinto Andar no imóvel. E aí, uma analogia com a Uber. Esse corretor tem um aplicativo nosso. Tem horários em que ele está disponível, nosso sistema faz essa alocação de corretor para cada visita e o próprio usuário dá um review para esse corretor e, se ele gosta do corretor, ele vai dar cinco estrelas, aquele corretor vai conseguir mais clientes. Se ele por acaso não gosta do corretor, ele vai dar o feedback para o corretor, e aí a gente consegue automaticamente selecionar os melhores corretores do mercado. E na fase de negociação, você negocia diretamente com o proprietário nas suas palavras e, depois de ser aprovado em crédito, você consegue alugar sem a necessidade de uma garantia locatícia. O que é isso? A gente criou o seguro-fiança grátis.

O seguro-fiança sempre foi a melhor garantia para o proprietário, porque é uma seguradora por trás, é uma coisa confiável, previsível, você não vai ter que ter um fiador pessoa física que você vai ter que sair cobrando atrás. Mas, por outro lado, ele era muito caro, o que inviabilizava a negociação. Então quando a gente fez o seguro-fiança grátis, ele ficou bom para o proprietário e muito bom para o inquilino também. E aí você consegue alugar assim, e você assina o contrato eletronicamente sem precisar ir a um cartório. Depois que você se muda, a gente vai te dar toda assistência enquanto você estiver lá. Do lado do proprietário, ele também tem a conveniência de controlar todo esse processo e estar atualizado sobre o que está acontecendo através do celular dele. Então, em vez de ficar um monte de corretor ligando, incomodando o tempo inteiro, ele controla ali. “O seu apartamento ainda está disponível para visitas? Sim ou não”, “Você aceita essa proposta? Sim ou não”, e tudo operando através do smartphone dele. Mas fundamentalmente a gente muda a dinâmica de agilidade para ocupar o imóvel dele e dá segurança em trazer um bom inquilino, e ele vai ter previsibilidade de que vai receber o aluguel no dia combinado, não importa o que acontecer.

Como a gente é a única solução do mercado desenhada para o problema de aluguel, o aluguel – costumo falar – é o patinho feio do mercado imobiliário, ele sempre é um inside business, alguma coisa que não é o foco principal das empresas que atendem esse mercado, a gente não. A gente falou: “olha esse problema e como eu desenho a melhor solução para isso”. E aí, juntando essas facilidades que tem para o inquilino, a gente acaba atraindo um volume muito grande de inquilinos, o que dá muito mais agilidade na ocupação dos imóveis para o proprietário. Significa dinheiro  mais rápido. O imóvel parado vai ser prejuízo para ele. Mas também o proprietário não quer dor de cabeça, então se a gente simplesmente ocupa o imóvel, pode ser que ele teria… Ele vai ficar com o pé atrás ou com uma dor de cabeça de eventualmente ter um inquilino inadimplente. Por isso a gente tem a garantia, que dá para ele a certeza de que ele vai receber o aluguel no dia combinado. Se o inquilino não pagar, a gente adianta para ele e a gente vai cobrar do inquilino.

Qual é o tamanho do risco para a Quinto Andar nesse trâmite em ocupar esse espaço que antes era do seguro-fiança?

A gente tem um seguro, então a gente é um facilitador desse processo, mas existe uma seguradora por trás que dá toda solidez necessária para esse negócio. Então não existe uma apólice de seguro para cada contrato de locação. A diferença básica é que a gente assume esse custo do prêmio do seguro em si e a gente não cobra isso nem do inquilino nem do proprietário.

A remuneração pelo nosso serviço é exatamente a mesma que as imobiliárias tradicionais cobram. Então a gente basicamente herdou o mesmo modelo que o mercado já está acostumado a funcionar. Só que como a gente não tem uma série de custos que as imobiliárias têm, por exemplo eu não tenho loja física, a agilidade com que a gente consegue  ocupar os imóveis é muito maior, então a minha taxa de conversão é muito melhor, o corretor é muito mais produtivo, uma série de processos internos são muito automatizados ou totalmente self-service para o cliente, então a estrutura de custo acaba sendo diferente e a gente costuma falar aqui que a gente pega o economics do negócio e fala: onde realmente tem valor para o cliente? E a gente vê que a garantia tem muito valor para o proprietário, mas ela pode ser muito onerosa para o inquilino. Se a gente conseguisse reduzir o preço dessa garantia ou como a gente fez, fazer com que ela ficasse grátis, seria o melhor dos mundos para os dois lados, e foi isso que a gente fez.

O Brasil é um país onde a compra da casa própria ainda é um sonho de muita gente. Vocês percebem o perl dos clientes de vocês principalmente nas grandes cidades  mudando nesse sentido?

Com certeza. Esse é um ponto muito interessante. De fato, o aluguel é uma necessidade para muita gente. Muitos inquilinos precisam morar de aluguel, os proprietários recebem aquilo ali. E aí, dentro dessa necessidade, é aquilo: “Eu tenho que fazer isso, mas é extremamente burocrático, mas eu não tenho outra opção, vou fazer”.

Mas o que a gente vem vendo, na verdade, é as pessoas, por opção, querendo alugar. E às vezes a pessoa teria condição de comprar o imóvel, ela fala: “Não, eu já fiz a minha conta aqui, e hoje vale mais a pena eu deixar o dinheiro aplicado no banco e alugar o imóvel, e vai sobrar dinheiro”.

De fato, vale a pena?

Nesse momento, sim, mas tem oscilações econômicas, depende da taxa de juros, da taxa de financiamento, da rentabilidade das aplicações que ele vai ter. Enfim, isso pode oscilar de tempos em tempos, mas a princípio faz sentido. Mas a sua pergunta é mais no sentido da mudança cultural das pessoas, o que acho mais interessante.

Como eu falei no início, a minha mãe ficou 30 anos no mesmo lugar, ainda está lá, eu acho que não vai sair. Mas o que a gente vê da população mais jovem é uma mobilidade muito maior. Então dentro da cidade de São Paulo, se você trabalha perto da Faria Lima, você quer morar perto da Faria Lima. Se você vem para a Paulista, provavelmente você vai tentar mudar de lá, porque você não quer ficar tanto tempo no trânsito. Ou você muda de necessidades, você é solteiro e quer morar em um apartamento pequenininho, que não vai te dar muito trabalho, e daí você casa e tudo, e você não quer imobilizar aquele dinheiro ou você vai precisar de um apartamento diferente. Ou você muda de cidade para estudar, para trabalhar, e isso acontece muito mais frequente hoje em dia do que há dez, 20, 30 anos atrás. E daqui para frente a gente acha que isso vai, na verdade, até acelerar.

É uma parte de uma mudança econômica, uma parte de mudança cultural das pessoas darem um peso maior para facilidade de acesso, para flexibilidade que isso traz para ela do que a necessidade de segurança de ter um ativo fixo ali, “eu tenho a minha casa própria”. Não, “eu tenho dinheiro no banco, eu prefiro gastar com viagem ou com estudo, investir em alguma outra coisa, mas eu não preciso dessa impressão de segurança de ter a casa própria”. É uma outra analogia que eu faço também com a Uber. Até pouco tempo atrás, era um sonho ter um carro, o adolescente queria ter um carro. Hoje em dia você pergunta para os adolescentes, eles vão dizer que vão de Uber. E ele não está preocupado em ter o carro mais.

Mas isso só aconteceu, só virou a chavinha na cabeça das pessoas, quando de fato tinha uma solução melhor e mais barata do que ter um carro. Enquanto não tem uma inovação tecnológica, enquanto o empreendedorismo não oferece de fato uma solução, isso não muda. No processo atual onde o aluguel é super burocrático, tem que ter o fiador, pagar muito caro pelo seguro-fiança e tem todos os desdobramentos disso, às vezes realmente é mais fácil você ficar quieto em um lugar só. Eu acho que quando a gente simplifica isso, a gente vai ver mudanças no comportamento das pessoas, como a gente já tem visto.

Falando ainda dessa questão geracional, existe um perl do cliente da Quinto Andar? É possível falar nisso ou ainda é prematuro, na sua avaliação?

É muito interessante, porque ele não é um perfil demográfico. Em geral, os inquilinos são mais novos, faz sentido isso e aqui tem uma parcela maior disso, mas o que a gente observa é que é muito mais uma questão comportamental do que demográfica, de idade, socioeconômica, alguma coisa assim. Tem muitos proprietários que às vezes são mais velhos, mas eles valorizam muito a conveniência de controlar o negócio no celular. E às vezes eles estão superocupados no dia a dia e não querem uma interrupção durante o horário comercial, de pessoas ligando para ele, que é o modelo antigo de funcionar. E se ele controla tudo pelo telefone, mas sem falar com ninguém, ele vê isso de maneira muito conveniente. E aí se ele é um proprietário disposto a usar um celular para controlar várias coisas da vida dele, ele é o nosso cliente, independentemente da idade, da classe econômica. A mesma coisa a gente vê com inquilinos. A gente tem todos os tipos. Tem pessoas que estão indo para a faculdade, estão alugando pela primeira vez, tem pessoas que alugam várias vezes, tem famílias, tem estrangeiros que vêm para o Brasil, mas essencialmente essas pessoas que estão dispostas a usar um smartphone para simpliᗤ�car a vida e acreditam num modelo mais fuído.

Existe algum tipo de resistência por se tratar de uma startup e não necessariamente uma imobiliária mais tradicional? Vocês enfrentam isso?

Isso é natural, né? Tem sempre aquelas pessoas que adoram novidade e estavam muito frustradas com o modelo antigo e estão mais dispostas a experimentar primeiro, e tem aquelas que esperam um pouquinho mais para ver isso. Então a gente viu isso ao longo da evolução do Quinto Andar. A gente começou em 2013, e a gente fez um teste na cidade de Campinas. Então no começo éramos eu e o André, meu sócio, a gente ligando para os clientes, comecei conversando com eles, até porque a gente queria aprender. E aí eles ficavam: “Onde é o escritório?”, “Quero ir aí para tomar café com vocês”. Eu falei: “Pode vir, mas o que isso vai mudar?”. Mas era compreensível.

E ao longo do tempo isso foi melhorando e melhora muito rápido. Hoje a gente vê a receptividade das pessoas. Na verdade, inverteu. Faz muito menos importância onde é o nosso escritório, se ele já conversou pessoalmente com a gente, se ele tomou um cafezinho, se ele foi com a minha cara ou não do que o que os nossos clientes estão falando. Então, se você tem um amigo que foi inquilino ou proprietário pelo Quinto Andar e ele te conta uma experiência boa, é algo que vai fazer você abrir a cabeça e tentar entrar. Ou a própria imprensa, o tanto que já tem se falado do Quinto Andar e a exposição que a gente tem na mídia, a gente tem algo a zelar. Então isso tem contribuído para as pessoas abraçarem a ideia. Mas o que eu acho mais interessante é… A intensidade que as pessoas têm recebido mostra para a gente o tão doloroso que é o aluguel. É algo tão burocrático e que irrita tantas pessoas que o feedback que a gente recebe das pessoas, comentários no Facebook ou às vezes no email, e a gente circula aqui internamente, é algo que motiva muito a gente. A gente vê as pessoas traumatizadas com o modelo tradicional e quando descobrem algo pensado para elas, de gente como elas querendo de maneira genuína simplificar a vida, o feedback é muito interessante. A gente tem visto as pessoas muito abertas abraçando a causa, incentivando, chamando a gente para ir para outras cidades em que a gente ainda não atua. Isso tem sido muito gratificante.

Por se tratar de uma startup que lança mão da tecnologia para acontecer, vocês tendem a encontrar um teto no tocante à adesão de possíveis clientes de outras cidades além de São Paulo?

Eu acho que o mercado é muito grande. O mercado é muito fragmentado hoje em dia, mas a nossa estimativa é que o aluguel no Brasil, só residencial, movimenta mais de R$ 200 milhões por ano. Então, é um mercado enorme que tem espaço para muita gente. Embora a gente ache que a parcela que vai fazer isso online…. Igual hoje em dia, a parcela que começa o processo online, que faz a busca online em vez de usar um classificado de jornal – 99% das pessoas vão fazer isso -, eu acho que é uma questão de tempo que uma parcela bem significativa disso vai estar disposta a fazer a busca, agendamento, negociação, a transação e a administração tudo online. Simplesmente porque é mais conveniente a forma como o mundo vai evoluir. Não é só a gente que está fazendo isso. Ele vai fazer isso com o banco dele, ele vai fazer isso com outras coisas na vida dele, para chamar um táxi, para chamar tudo, é algo que está ficando cada vez mais presente no dia a dia das pessoas. Mas eu acho também que o mercado tem pessoas que preferem outras coisas. Então vai ter o cliente que prefere uma boutique, que prefere um atendimento pessoal de tomar o cafezinho. Eu acho que isso não vai necessariamente deixar de existir.

De acordo com especialistas, o ano de 2017 será bastante peculiar em termos de recuperação econômica. Que soluções têm sido apresentadas por vocês para que a Quinto Andar continue a crescer?

Obviamente mais interessante quando o país está crescendo, e todo mundo quer ver o Brasil crescendo, mas a gente tem, embora o mercado imobiliário de venda de imóveis tenha sofrido uma paralisação, o mercado de locação tem se movimentado. Então do mesmo jeito que tem oferta de imóveis que ficaram prontos e estão ficando disponíveis para locação agora, quanto pessoas que às vezes estão postergando o plano de compra ou até mudando de ideia mesmo definitivamente e decidindo alugar. Então a gente tem visto um volume crescente. A empresa vem crescendo de 20% a 30% ao mês. A gente parece que não tem sentido a crise. O que a gente vê é um pouco de efeito no preço do aluguel, que de fato não subiu ou reduziu em relação aos anos, mas o volume continua acontecendo. Então eu acho que no nosso caso, felizmente a gente não tem tido muito problema, mas a gente conseguir trabalhar bastante para expandir e dar conta de atender os clientes mantendo a qualidade.

Em quais outras cidades que vocês pretendem entrar em 2017, tendo em vista que vocês sempre mencionam que esta é uma etapa seguinte no plano de avanço da Quinto Andar?

Sim. A gente ainda está definindo o cronograma exato de quais cidades que a gente vai e em que momento, mas naturalmente a demanda pelo aluguel está nos grandes centros urbanos e a gente tem recebido pedidos de ir para várias partes do Brasil de várias cidades. Então a gente está fazendo um estudo mais aprofundado das características específicas de cada lugar, mas naturalmente são as maiores cidades do Brasil e a gente espera começar essa expansão ainda o quanto antes, nos próximos meses.

Fonte: InfoMoney

Onde o preço dos imóveis à venda mais caiu e subiu em SP

24_mercado-imob

São Paulo – O mercado imobiliário está a favor de consumidores em São Paulo. Em um ano, até outubro, o valor médio caiu 1%, sem comparar com a inflação. É um bom momento para fechar negócios com desconto. Para guiar a compra do maior bem material da sua vida, vale observar em que bairros os preços mais caíram e subiram.

A pedido de EXAME.com, o portal imobiliário VivaReal comparou a variação de preço dos imóveis em cada bairro de São Paulo, entre outubro de 2015 e outubro deste ano. O site elegeu os 10 bairros que tiveram o maior aumento de preço nesse período, e também os 10 que tiveram a maior queda.

O bairro Raposo Tavares, na zona Oeste de São Paulo, ficou em primeiro lugar no ranking de queda nos preços. Por lá, os imóveis à venda se desvalorizaram 21% em um ano. O bairro mais nobre da lista é o Jardim das Acácias, no distrito Morumbi, onde os preços caíram 8% no mesmo período.

O bairro Jardim Matarazzo, na zona Leste, lidera a lista dos maiores aumentos de preço, com a exorbitante valorização de 47% em um ano. O bairro mais nobre da lista é o Parque Colonial, no distrito de São Mateus, também na zona Leste, onde a elevação foi de 12%.

A seguir, veja a lista completa dos bairros onde o comportamento dos preços dos imóveis à venda está em queda, a favor dos consumidores:

Bairro Onde fica Queda em um ano (%) Preço do metro quadrado em outubro (R$)
1. Raposo Tavares Raposo Tavares (Zona Oeste) 21 4.182
2. Vila Paulista Jabaquara (Zona Sul) 20 5.072
3. Vila Moraes Saúde (Zona Sul) 10 5.009
4. São Mateus São Mateus (Zona Leste) 9 3.406
5. Capela do Socorro Capela do Socorro (Zona Sul) 8 5.238
6. Jardim Petrópolis Campo Belo (Zona Sul) 8 6.444
7. Parque São Lucas São Lucas (Zona Leste) 8 4.600
8. Vila Zat Pirituba (Zona Norte) 8 3.913
9. Jardim das Acácias Morumbi (Zona Sul) 8 8.307
10. Vila Sabrina Vila Medeiros (Zona Norte) 7 4.250

Confira o ranking dos bairros de São Paulo com o os maiores aumentos de preço em um ano:

Bairro Onde fica Aumento em um ano (%) Preço do metro quadrado em outubro (R$)
1. Jardim Matarazzo Ermelino Matarazzo (Zona Leste) 47 4.717
2. Conjunto Residencial Vista Verde Pirituba (Zona Norte) 16 4.727
3. Vila Rio Branco Água Rasa (Zona Leste) 16 3.620
4. Jardim Peri Cachoeirinha (Zona Norte) 15 4.246
5. Vila Nova Alba Rio Pequeno (Zona Oeste) 15 5.000
6. Parque Vitória Tucuruvi (Zona Norte) 14 4.641
7. Jardim Leonor Mendes de Barros Tucuruvi (Zona Norte) 13 4.871
8. Parque São Jorge Tatuapé (Zona Leste) 13 6.458
9. Parque Colonial São Mateus (Zona Leste) 12 11.214
10. Vila Diva Água Rasa (Zona Leste) 12 4.859

Fonte: Exame

Valor de imóvel pago com FGTS pode subir

valor-do-imovel-fgts

A proposta de aumentar o limite do valor dos imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de R$ 750 mil para R$ 1 milhão a R$ 1,5 milhão ganhou força nos últimos meses com a crise que estagnou o mercado imobiliário. A questão está sendo negociada por bancos e por empresários do segmento com representantes do Banco Central. A expectativa do setor é que as mudanças ocorram ainda em 2016.

A proposta sugere que o patamar de R$ 1 milhão seja válido como teto para negócios em que o mutuário utiliza recursos do FGTS como entrada no momento da compra ou na composição da linha de financiamento. Já o limite de R$ 1,5 milhão valeria para os casos sem recursos do FGTS.

A última elevação no teto do preço dos imóveis que podem ser financiados pelo SFH ocorreu em outubro de 2013. Na ocasião, o governo aumentou o limite de R$ 500 mil para R$ 750 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Nos demais Estados, o teto foi para R$ 650 mil.

“O valor do SFH, hoje, está completamente defasado”, argumenta o presidente da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias, Rodrigo Luna. “Não houve uma grande resistência do Banco Central contra a proposta. Há uma boa chance de efetivar isso ainda nesse ano”, comentou o representante de uma associação nacional do ramo imobiliário que preferiu não se identificar.

Os líderes empresariais defendem o aumento do limite para que mais consumidores possam comprar imóveis no âmbito do SFH. Nesse sistema, o crédito imobiliário é regulamentado e conta com taxas de juros abaixo das praticadas no livre mercado. Os bancos têm de destinar, no mínimo, 65% do saldo da caderneta para o crédito imobiliário. Desse total, 80% têm de ser destinados a imóveis na linha do SFH, e o restante para operações com taxas de mercado.

No entanto, há escassez de recursos da caderneta para os financiamentos. Entre janeiro e agosto de 2016, os saques da poupança superaram as captações em R$ 48 bilhões. Já em 2015, esse saldo ficou negativo em R$ 53,6 bilhões.

A saída de recursos está ligada à elevação da taxa básica de juros, que torna mais atrativo o retorno de outras aplicações financeiras em comparação com a caderneta. Outro ponto é que a inflação alta e o desemprego têm levado muitas famílias a sacar suas reservas para pagar despesas ordinárias.

Por conta disso, os recursos do FGTS ganharam importância para o crédito imobiliário. Por lei, esse dinheiro só pode ser direcionado para imóveis enquadrados no SFH. A Caixa Econômica Federal, detentora de uma participação de dois terços do mercado de crédito imobiliário, projeta destinar R$ 90 bilhões para financiamentos ao setor em 2016. Desse montante, R$ 23 bilhões terão recursos oriundos da caderneta e R$ 67 bilhões, do fundo. Com isso, esse será o terceiro ano consecutivo em que o FGTS será a principal fonte de recursos para o crédito imobiliário no País. A Caixa não comentou o assunto.

Fonte: EM.com

Caixa vai financiar imóveis de até R$ 3 milhões

O banco também vai permitir a transferência do financiamento imobiliário contratado com outros bancos

caixa milhoes

A Caixa Econômica Federal vai passar a financiar a compra de imóveis de até R$ 3 milhões, segundo informações da Reuters Essa é uma das medidas que o banco vai tomar para acelerar os desembolsos neste segundo semestre; ela foi anunciada oficialmente na  segunda-feira 25 de Julho.

Além disso, a Caixa também vai aumentar a cota de financiamento no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), válido para imóveis de valor maior que R$ 750 mil: para imóveis novos, o aumento será de 70% para 80%; no caso dos usados, de 60% para 70%.

Também será possível transferir o financiamento imobiliário contratado com outros bancos; essa medida vai permitir que o mutuário transfira até 70% do empréstimo de outras instituições financeiras para a Caixa, sendo que hoje o limite é de 50%. O nível de propostas aprovadas pelo banco, hoje de cerca de 80%, também deve aumentar.

O PEC (Plano Empresário), mecanismo de financiamento que foi suspenso com o aumento da inadimplência, será reaberto com o intuito de reaquecer o setor. A linha de amortização do PEC será ampliada de 6 para 12 meses com carência de 6 meses.

Além das medidas facilitadoras para famílias de classe média e alta, o banco também deseja acelerar as contratações do programa Minha Casa Minha Vida; a expectativa é de que sejam contratadas entre 300 mil r 400 mil unidades das faixas 2 e 3 do programa.

Fonte: Info Money

 

Como funciona o consórcio de imóveis?

consorcio de imoveis

A administradora do consórcio, reúne um grupo de pessoas com o objetivo comum de comprar o mesmo bem. Por exemplo, imagine que 100 pessoas se juntam para comprar 100 imóveis, dividindo os pagamentos em 100 parcelas mensais. A cada mês, o dinheiro das parcelas pago por todos os participantes é usado para que ao menos dois deles possam fazer a aquisição.

Ao contrário do crédito imobiliário, no consórcio não há o pagamento de juros à instituição financeira, mas o consorciado terá que arcar com outros custos, como taxa de administração, seguro e fundo de reserva em algumas empresas. Apesar desses custos, as parcelas do consórcio costumam ser menores, porque são livres de impostos como, por exemplo, o IOF (Imposto de Operações Financeiras).

Os consórcios de imóveis podem financiar a compra de imóveis de baixo, médio e alto padrão. O valor das cartas de crédito começa em cerca de R$ 55 mil e pode chegar até 3 múltiplus de R$ 500 mil, dando um total de até R$ 1.5 milhões. O número de parcelas de pagamento do consórcio também varia bastante e pode chegar a até 180 meses. O aumento do número de parcelas pode reduzir o valor das prestações mensais, mas é importante o comprador entender que o tempo para a compra do imóvel poderá ser dilatado, já que as chances de ser sorteado rapidamente também diminuem.

Existem duas formas de se adquirir o bem: Através do sorteio ou dando  um lance.

1) A pessoa sorteada receberá uma carta de crédito no valor definido no começo do consórcio e poderá usá-la para comprar seu imóvel.

2) A pessoa que tem interesse em dar um lance, terá que dar o maior lance daquele mês. Cada um dos integrantes do grupo poderá decidir quanto deseja antecipar do pagamento. Suponha que você aceite quitar 30% da dívida e ninguém esteja disposto a dar um lance maior, você será contemplado com a carta de crédito.

Informações importantes:

O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) pode ser usado para abater as parcelas de um consórcio imobiliário nas mesmas condições em que é utilizado para a compra de imóveis. O dinheiro do FGTS pode ser resgatado tanto para dar o lance quanto para amortizar o saldo devedor durante o período de vigência do grupo.

Para maiores informações e interesse em contratar ou conhecer a modalidade de consórcio, envie um email para: atendimento@marcelolara.com.br com seus dados e dúvidas que entraremos em contato.

 

Por Marcelo Lara

Crédito imobiliário cresce 34% no semestre e atinge R$ 49,6 bi

São Paulo, 25 de julho de 2013 – Financiamentos Imobiliários – Valores: Nos primeiros seis meses de 2013, os empréstimos para aquisição e construção de imóveis atingiram o montante de R$ 49,6 bilhões – melhor semestre da história do SBPE – com volume contratado 34% superior ao de igual período do ano passado.

Somente em junho, o volume de concessões alcançou R$ 11,2 bilhões, crescendo 51% comparativamente a junho do ano passado e 15% em relação a maio último.

Nos 12 meses compreendidos entre julho de 2012 e junho de 2013, os empréstimos imobiliários com recursos da poupança (SBPE) perfizeram o montante de R$ 95,3 bilhões, 19% mais que nos 12 meses precedentes.

Financiamentos Imobiliários – Unidades: Foram financiados, nos primeiros seis meses do ano, 244,7 mil imóveis, 14% mais do que as 214,3 mil unidades registradas no primeiro semestre de 2012.

Em junho de 2013, foram financiadas aquisições e construções de 53,2 mil imóveis, o que representou crescimento de 12% em relação a maio e de 27% na comparação com junho do ano passado.

Nos últimos 12 meses, até junho, foram financiados 483,6 mil imóveis, 3% mais do que nos 12 meses precedentes.

Poupança SBPE – saldo e captação: Em junho, os depósitos em poupança superaram os saques em R$ 6,7 bilhões, melhor resultado registrado em um mês de junho na série histórica, iniciada em 1995.

No primeiro semestre deste ano, a diferença entre depósitos e retiradas foi positiva em quase R$ 20 bilhões, superando em 60% o montante registrado no mesmo período do ano passado (R$ 12,5 bilhões).

Trata-se de uma boa e prolongada fase das cadernetas, refletida na captação líquida que se mantém positiva há 16 meses ininterruptos. O desempenho positivo dos depósitos revelou um crescimento, em termos anuais, de 19% no saldo da poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), superando os R$ 419 bilhões, em junho.

Fonte: Imprensa – Abecip