O momento é para comprar na planta, usado ou alugar?

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Veja as vantagens e desvantagens de adquirir um imóvel usado, novo ou na planta ou até mesmo avaliar o adiamento do negócio.

Há cerca de um ano, a arquiteta Fabiana Rocha, de 42 anos, decidiu trocar a cobertura em que vivia no Jardim Aeroporto por um espaço maior. Alugar não era uma opção, comprar na planta tampouco. Segundo ela, decorar um imóvel zerado aumentaria em 20% o preço da aquisição, investimento que foi poupado com a escolha de um apartamento usado.

No entanto, com a taxa de juros em um dígito e com previsão de fechar 2017 em 7,5% ao ano, o financiamento não se torna mais atrativo? A resposta, segundo especialistas, é depende.

O crédito imobiliário de fato tende a cair, mas esse tipo de operação deve considerar o risco inerente à compra de algo que ainda não existe, alerta o planejador financeiro Jaques Cohen. “A obra pode atrasar, ser embargada e, na pior das hipóteses, nem ser entregue.”

Ele lembra que as incorporadoras estão enfrentando um alto número de “distratos” – cerca de 50% dos lançamentos de médio e alto padrão foram devolvidos nos últimos 12 meses – pode comprometer a capacidade de entrega das empresas. A projeção de quanto sairão, ao final, as prestações exigidas pelo fluxo de caixa (o que se paga antes da entrega das chaves) é outro ponto que costuma ser ignorado, diz Cohen.

As parcelas são corrigidas mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que pode alterar substancialmente o montante final. Foi o que aconteceu com o químico Diego Clemente, de 31 anos, e sua noiva, a analista de sistemas Bárbara Mariza, de 25. O casal assinou o contrato para adquirir na planta um apartamento de 70 m² em Cotia, na Grande São Paulo, há três anos. Na época, o imóvel sairia por R$ 322 mil. A poucos meses do final da obra, o valor já estava estimado em R$ 390 mil.

Eles foram ao stand de vendas do empreendimento, que está com 50% de estoque, dizem, e simularam uma aquisição. Se comprassem hoje uma unidade idêntica, teriam de desembolsar R$ 318 mil. “Eu me senti lesada e exigimos o mesmo desconto”, conta Bárbara.

A empresa se negou, mas após ameaça de distrato por parte dos compradores, concordou em abaixar para R$ 322 mil o preço final. “Acho que se fosse fechar um negócio agora, daria preferência para um imóvel pronto ou usado, porque na planta sempre há surpresas. Internamente, está bem fiel ao que vimos na perspectiva, mas as áreas comuns e os acabamentos estão aquém”, afirma Diego.

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Além de poder avaliar o imóvel já finalizado, quem opta pelo usado tem margem de negociação maior. “A crise econômica colocou os vendedores numa situação menos confortável”, afirma o professor de Finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Fábio Gallo.

Diretor de vendas da Imobiliária Lello, Igor Freire diz que os proprietários estão mais flexíveis. “Estão falando sim até para permutas com imóveis menores ou carros como entrada.” Gallo alerta, porém, para os inconvenientes de imóveis antigos, como a necessidade de reformas. Mais: estar atento à documentação da propriedade e sondar se o condomínio precisa de reparos é fundamental.

Aluguel. Se a ideia é comprar um imóvel, mas a mudança não precisa ser imediata, o conselho do professor de Gestão Financeira da PUC-SP Paulo Romaro é esperar. “Assumir uma dívida de longo prazo em meio à crise, com risco de desemprego, pode ser imprudente.” Neste caso, ele diz que o aluguel deve ser considerado.

Cohen aponta, ainda, outra possibilidade: aplicar em papéis do Tesouro a diferença entre o que iria para o financiamento e o valor pago no aluguel. Ao final do período de investimento, a pessoa terá uma boa entrada e um colchão que diminuirá o sufoco gerado por parcelas maiores, como as anuais.

Mas se o comprador estiver com as finanças estáveis, os lançamentos estocados são mais vantajosos.
“Não há os riscos de construção e a taxa de condomínio já tende a estar fixada. A oportunidade é excelente”, avalia Gallo.

A psicóloga Marisa Provetti, de 59 anos, e o marido Elcio Inhe, administrador de 65 anos, conseguiram R$ 200 mil de desconto na compra à vista de uma unidade em estoque. Eles utilizaram suas reservas para fazer o negócio. O apartamento de 150 m², na Vila Mascote, zona sul, saiu por R$ 1,2 milhão.
“Se tivéssemos precisado vender o imóvel onde morávamos para adquirir este, o negócio não seria tão bom, o mercado está desvalorizado, certamente teríamos perdido dinheiro”, afirma Inhe.

O casal tenta há três meses alugar o imóvel anterior, mas não recebeu nenhuma proposta. “Estamos dos dois lados”, diz Marisa. “Conseguimos um preço ótimo pelo novo. Agora, como proprietários, não temos uma solução para o antigo.”

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A psicóloga Marisa Provetti escolheu comprar um apartamento novo estocado e conseguiu R$ 200 mil de desconto
Foto: Tiago Queiroz/Estadão

Bianca Soares, Especial para O Estado

Fonte: Estadão

Mercado imobiliário do AM movimenta R$ 144 milhões no 2º trimestre de 2017

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O mercado imobiliário do Amazonas movimentou R$ 144 milhões no segundo trimestre deste ano. O número supera os valores referentes ao mesmo período do ano passado, quando o setor movimentou R$ 115 milhões em vendas. Os dados são do Censo Imobiliário Trimestral, apresentado nesta quinta-feira (26) pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Amazonas (SINDUSCON-AM) e Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI-AM).
De acordo com o levantamento, foram vendidas 524 unidades no segundo trimestre deste ano. Desse total, 288 unidades são do padrão econômico, 156 dos demais padrões verticais, 63 de unidades horizontais e 17 são unidades comerciais.
A quantidade de unidades vendidas no segundo trimestre de 2017 também aumentou, se o número for comparado ao primeiro trimestre do ano, quando foram vendidas 362 unidades.
Das 524 vendidas no segundo trimestre deste ano, 444 são do tipo Residencial, 63 são unidades Horizontais e 17 são do tipo Comercial. As unidades do padrão Econômico (Minha Casa Minha Vida) representam 55% das vendas. O preço dessas unidades chega a até R$ 235 mil.
Na avaliação do presidente do SINDUSCON-AM, Frank Souza, os dados do Censo indicam que o mercado imobiliário voltou a crescer no Amazonas. “A redução da Taxa Selic e os subsídios da Caixa Econômica Federal ao Programa Minha Casa Minha Vida contribuem para esse resultado. Tem ainda a confiança do consumidor, que vem aumentando de forma gradual”, ressaltou.

Fonte: G1

Feira de turismo de luxo revela novas tendências para mercado de viagens

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SÃO PAULO -­ Aberta oficialmente na terça­feira, a Travelweek by ILTM, feira de turismo de luxo que acontece no Pavilhão da Bienal, até sexta­feira (28/4) em São Paulo, divulgou uma pesquisa que identifica mudanças nas tendências dos viajantes dessa categoria, cujo mercado mundial cresceu 4% em 2016 atingindo um valor estimado em US$ 1,06 trilhão. Realizada pelo instituto Skift junto a marcas hoteleiras consagradas e hotéis independentes, a enquete mostra que, apesar do crescimento, o aumento na oferta de viagens e experiências diferentes faz com que seja necessário ampliar o leque de produtos e oferecer outros tipos de vivência para os turistas.

Intitulado “Construindo amor e fidelidade pela marca na hotelaria de luxo”, mostra que grandes acontecimentos mundiais, crises políticas e debates ambientais tiveram um efeito na forma como os turistas buscam novas experiências de viagem. Diante disso, sugere que três novas tendências surgirão no mercado de luxo: foco, simplicidade e transformação. Em outras palavras, resume o estudo, os viajantes não querem que escolham o que eles farão; querem um cardápio mais variado de experiências e vivências para ter o que escolher.

— Turismo de luxo não quer dizer apenas dinheiro — resume Simon Mayle, gerente da Travelweek São Paulo. —Tenho amigos que viajaram para o Irã e tiveram uma experiência fascinante. Então, tem a ver também com a vivência e com o intercâmbio cultural.
O relatório Skift mostra que, quando perguntado sobre como as atividades de viagem evoluíram nos últimos 3-5 anos, mais de 60% dos entrevistados afirmaram estar mais interessados em experiências de viagens que lhes dão uma nova perspectiva do mundo do que anteriormente.

Hotéis e grupos hoteleiros estão redefinindo e recriando seus cardápios de produtos e identidades visuais para alinhá-las com as novas tendências. O uruguaio Álvaro Valeriani, vice-presidente regional de vendas e marketing do grupo Hyatt, fez um paralelo com a rede Starbucks, que tem um vasto cardápio de cafés para oferecer aos clientes que fazem fila em suas lojas.

— Estamos fazendo a mesma coisa — explicou ele. — Nós temos várias marcas, que proporcionam experiências diversas para os nossos clientes. Antes, o conceito era diferente. Tínhamos um padrão para tudo, em todos os lugares. Comprávamos o mesmo lençol, da mesma marca, que era igual em todos os nossos hotéis. Hoje, já não é mais assim.

Fonte: O Globo

Miami: muito além de um centro de compras

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Queridinha dos brasileiros, Miami (Estados Unidos) é a cidade número um quando se fala em compras e marcas famosas por um preço mais acessível. Mas será que a cidade mais latina dos Estados Unidos é apenas isso?

Veja uma nova perspectiva sobre Miami pela visão de Claudia Matarazzo, no blog Luxo e Viagens, parte da blogosfera do Portal PANROTAS. Confira:

Para quem quer visitar a Miami antiga, aquela da estética art Decô e de quebra  evitar o consumo e as compras, sugiro um passeio a Miami Beach com parada em um dos muitos hotéis da orla que oferecem restaurantes e lounges a beira mar. É um luxo que nós brasileiros não estamos acostumados – justamente por sermos privilegiados por um outro luxo, este natural e glorioso : areias tão brancas e finas que nem dá vontade de subir da praia para onde quer que seja.

Mas os americanos pensam diferente e, fizeram de suas praias locais confortáveis e propícios ao consumo – senão não seria a América…

A orla de Miami beach tem arquitetura e distração para todos os gostos: de hotéis com arquitetura original art decô, a modernos hotéis urbanos todos tem seus lounges na praia com guarda sol e drinques para quem se dispuser a gastar um pouco mais.

Os mais esportivos podem usar  a passarela/deck de madeira para correr, andar de bike ou simplesmente caminhar ao sol – e a vista, de ambos os lados é linda!

E, dependendo o momento, se bater aquela febre urbana novamente, é possível  terminar o dia ou a manhã com um passeio na Lincoln Street, onde, entre tipos exóticos e lojas de rua descoladas e  prá lá de variadas ( e diferentes das dos Malls) é possível degustar cafés e  sorvetes.

Sugestão: imperdível um café na super tradicional Paul Parisserie com direito a um croissant de amêndoas ou mesmo uma tarte  tatin- sem exagero, quentinha e a altura das parisienses!

Fonte: PANROTAS

Mercado imobiliário aprova mudanças no Minha Casa

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São Paulo – Os ajustes anunciados no Minha Casa Minha Vida (MCMV) serão capazes de gerar 800 mil empregos diretos e indiretos na cadeia da construção em um ano, de acordo com estimativa do presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin.

“Essa é uma meta bastante realista. Nós estamos muito animados com essas mudanças no programa”, afirmou Menin, que também é presidente do conselho de administração da MRV Engenharia, maior operadora do programa.

O executivo calcula que os ajustes nas faixas de renda e no valor limite dos imóveis do MCMV darão viabilidade para o desenvolvimento de novos projetos, já que antes os preços estavam defasados, na sua avaliação. Saiba mais: Quem pode participar do Minha Casa Minha Vida? – Patrocinado

Desta forma, será possível atingir a contratação e construção de cerca de 300 mil casas e apartamentos em um ano.

Menin elogiou também a articulação entre os ministérios e a Caixa Econômica Federal (operadora financeira do programa) com os representantes das associações do mercado imobiliário. “Foi um trabalho de meses, com um ótimo resultado”, disse.

Ele afirmou ainda que os ajustes são sustentáveis e contam com recursos suficientes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) – principal fonte de financiamento do programa habitacional.

Sinduscon-SP

Os ajustes anunciados nesta segunda-feira, 6, para o MCMV são positivos e ficaram em linha com as propostas feitas pelos empresários do mercado imobiliário, garantindo a viabilidade dos novos projetos, afirmou o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP). “As mudanças ficaram dentro do esperado”, comentou.

Cury ponderou, no entanto, que a exceção foi a reivindicação não atendida de alívio no Regime Especial de Tributação (RET) na faixa 1,5.

Neste segmento, a alíquota é de 4%, mas os empresários pedem redução para 1% – assim como a praticada na faixa 1, sob a justificativa de que esses segmentos têm margens de rentabilidade muito apertadas, que acabam prejudicadas quando há algum tipo de gargalo nas obras e/ou no fluxo de pagamento.

“O RET em 4% não vai travar completamente a faixa 1,5, mas seria melhor de tivéssemos uma alíquota menor para evitar problemas”, afirmou Cury.

Fonte: Exame

Preço de imóveis no Sul da Flórida sobe em ritmo mais lento desde 2012

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Os preços dos imóveis no sul da Flórida estão subindo em ritmo mais lento desde que a economia começou a se recuperar em 2012, permitindo aos trabalhadores a chance de recuperar o atraso de uma severa crise imobiliária, de acordo com um medidor econômico.

Os preços das casas nos condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach subiram 6,1% ano a ano, seguindo dados de novembro, de acordo com o índice S & P CoreLogic Case-Shiller. Essa taxa de crescimento lenta ainda é maior do que a média nacional de 5,6%.

Mas o crescimento local desacelerou significativamente nos últimos dois anos, à medida que os investidores latino-americanos tiveram que lidar com o dólar mais forte e o mercado imobiliário parado.

Os preços locais cresceram a taxas de dois dígitos em 2013 e 2014, pressionando os trabalhadores a encontrarem imóveis a preços acessíveis uma vez que os rendimentos se estagnaram.

Agora, o Sul da Flórida está alcançando outras regiões em crescimento anual, como Seattle (10,4%);Portland, Oregon (10,1%);Denver (8,7%);Dallas (8,1%);e Tampa (8,1%).

Em geral, os preços das casas no sul da Flórida ainda estão longe de retornar como eram antes do período da chamada “crise da bolha”, ficando ainda cerca de 78% do pico de 2006, de acordo com o índice Case-Shiller.

Nacionalmente, uma escassez de casas a preços acessíveis está levando a guerras de licitação e elevando os preços. Em novembro, a Case-Shiller atingiu recorde pelo terceiro mês consecutivo.

“Os preços domésticos continuam a crescer em um ritmo acelerado, impulsionado em grande parte pela alta demanda de compradores de casas e oferta limitada de casas disponíveis para venda”, disse Svenja Gudell, economista-chefe do site imobiliário Zillow.

“Mas mesmo que o ritmo de crescimento do valor de casas continue a crescer, o crescimento dos aluguéis está se esgotando e estabilizando, o que – combinado com uma série de outros fatores – provavelmente começará a impactar o mercado para venda mais cedo ou mais tarde”, afirmou.

Com informações do Miami Herald.

Fonte: Gazeta News

Saiba como identificar as fases do mercado imobiliário e o melhor período para comprar

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Depois de sofrer com a crise econômica em 2016, o mercado imobiliário finalmente tomou uma direção positiva. Mas, devido a esse caráter imprevisível, é preciso compreender cada uma de suas fases para determinar qual o melhor período para comprar um imóvel, sem cair em armadilhas. Para a advogada Joyce Bahiense, da empresa especializada em regularização de imóveis MR Consultoria, 2017 e 2018 são os anos ideiais para quem deseja e tem condições de investir ou de comprar um imóvel para morar. Veja quais são as fases do mercado imobiliário e como saber quando investir na casa própria:

Expansão

Joyce explica que a fase de expansão é marcada pelo encarecimento dos preços dos imóveis e início de aumento das ofertas:

– É quando as construtoras, com incentivos financeiros, dão início aos investimentos no setor, aumentando o número de lançamentos e a concorrência no mercado. Com estoque ainda alto, existem boas ofertas.

Boom imobiliário

Segundo a consultora, em um contexto de economia aquecida, mercado de trabalho estável, incentivo para o crédito e consequente baixa dos juros, o Brasil passou pela fase do boom imobiliário entre 2008 e 2013, período de expectativas pelos grandes eventos que o país receberia (Copa do Mundo de 2014 e Jogos Olímpicos Rio 2016).

Excesso de oferta

Em seguida, foi a vez do excesso de oferta, quando os preços dos imóveis se estabilizaram. Embora o contexto ainda seja caracterizado por otimismo com relação à economia, o número de imóveis vagos aumentou e a construção desacelerou.

– As construtoras ficam com um número elevado de empreendimentos para serem entregues, gerando um estoque maior. O crédito para novas construções também diminui e o endividamento aumenta – destaca Joyce, acrescentando que esta fase ocorreu a partir de 2013, quando a economia começou a dar sinais de desaquecimento e, principalmente, em 2015, ao se comportar como uma curva descendente.

Recessão

Em 2016, o país viveu a fase de recessão, com queda nos preços dos imóveis, enquanto a oferta continuava a crescer. Com o intuito de alavancar a economia, ainda no ano passado começaram a ser promovidos incentivos para as linhas de crédito, estimulando, portanto, a expansão do setor.

– Foi uma tentativa de reaquecer o mercado, porém esbarramos nas taxas de juros elevadas – diz Joyce.

Fonte: Extra

A casa própria não é mais o sonho do brasileiro? Entenda as mudanças do mercado imobiliário

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CEO da empresa que criou o “seguro fiança grátis” comenta o momento e as perspectivas para o Brasil neste mercado.

SÃO PAULO – Para muitos brasileiros que vivem de aluguel (/assuntos/aluguel), esta deixou de ser a única opção e passou a ser uma escolha puramente matemática. Para Gabriel Braga, CEO e co-fundador da Quinto Andar, realmente vivemos no país um momento em que vale mais, financeiramente, a pena alugar do que comprar um imóvel.

Sua empresa organiza anúncios de aluguel e oferece “seguro fiança grátis” aos locatários, tornando-se, ela própria, a garantia para o proprietário. Segundo essa visão, ela foi criada em um período oportuno. Ao mesmo tempo, o CEO acredita que a proposta não deve deixar de ser relevante depois da saída da crise, por uma questão de mudança de mentalidade.

“É uma parte de uma mudança econômica, uma parte de mudança cultural das pessoas darem um peso maior para facilidade de acesso, para flexibilidade que isso traz para ela do que a necessidade de segurança de ter um ativo fixo ali”, disse o empreendedor, em entrevista ao Podcast Rio Bravo. Confira a íntegra abaixo.

Conte para a gente um pouco do insight inicial para criar a Quinto Andar. Como surgiu a empresa?

A motivação inicial para criar o Quinto Andar é basicamente do problema em si que é o aluguel no Brasil hoje. Algo que tanto eu como o André, meu sócio, a gente vivenciou do nosso lado pessoal. Eu vim de BH para São Paulo em 2006 e morei em alguns apartamentos aqui, sempre foi algo muito trabalhoso. É difícil de achar as informações que você quer online, então você gasta muito tempo visitando imóveis errados. Depois que você acha um imóvel, você tem que conseguir um fiador, e eu não tinha familiar nenhum aqui em São Paulo, então eu tive que lutar para conseguir isso. Então você tem que pagar um seguro-fiança que era muito caro e acaba inviabilizando o processo.

 Em 2006, esse seguro-fiança ainda era muito caro ou já era muito caro?

Já era muito caro. E ainda é muito caro. Enfim, isso foi em 2006, passou um tempo e em 2012 estávamos eu e o André fazendo MBA nos Estados Unidos e a gente estava discutindo sobre isso e aí ele também tinha passado por experiências muito frustrantes, e daí surgiu a ideia do Quinto Andar. A gente falou: ‘Por que que precisa ser tão burocrático, tão ineficiente, o processo de alugar um imóvel, sendo que a gente deveria ter muito mais flexibilidade, facilidade de mudar e o estilo de vida das pessoas está se modernizando?’. A minha mãe ficou 30 anos no mesmo imóvel, mas eu já morei em ‘N’ lugares diferentes, dentro de São Paulo mesmo. Às vezes você muda de escritório, você quer mudar, então deveria ser mais fácil isso. Aí nasceu a motivação por simplificar esse processo e não passa além do que a gente tinha visto em outros lugares do mundo, inclusive Estados Unidos, Europa, tudo. Porque não era basicamente simplificar a busca, a pesquisa do imóvel e trazer informações online. Era simplificar todas as etapas: a busca, as visitas, a transação em si e depois a locação, o período que você fica no imóvel, a administração do serviço que você tem de suporte durante esse período. E daí nasceu a Quinto Andar, uma plataforma que simplifica e facilita isso do começo ao fim.

Especificamente para o nosso ouvinte ter em mente o funcionamento, como é que a Quinto Andar se estabelece para o usuário – para quem quer fazer a locação – e também para quem quer oferecer o imóvel?

Do ponto de vista do inquilino que vai mudar para o imóvel, começa tudo na busca do imóvel. Então você está vindo para São Paulo e você quer um novo apartamento. Normalmente você tentaria procurar online, mas você gastaria muito tempo fazendo isso, porque as informações não são tão confiáveis ou atualizadas, tem muito imóvel duplicado, os filtros você não consegue selecionar direito, as fotos não te trazem muita informação, então você acaba disparando um tanto de e-mails para corretores, que também não têm uma ferramenta boa para pesquisar em um banco de dados e você e o corretor acabam perdendo muito tempo visitando um tanto de imóveis que não são aquilo que você quer. E aí, depois desse processo, você vai ter uma negociação que acaba tendo um intermediário nessa negociação entre você e o proprietário, você não sabe se a conversa está indo exatamente nas palavras e tudo que você quis e, como eu falei, depois você vai ter que enfrentar o problema das garantias, locatícios, fiador, seguro-fiança…. Além disso, você ainda vai ter que ir ao cartório para assinar o contrato físico, que cada apartamento é um contrato diferente.

Então do ponto de vista do inquilino, ele entra no site do Quinto Andar e pesquisa com muito mais nível de detalhes do que ele teria hoje nas outras opções que tem na internet. Então tudo que você tentaria explicar para um corretor te ajudar a pesquisar, você vai conseguir pesquisar sozinho. Isso pode ser dez horas da noite, pode ser domingo, pode ser qualquer horário, de qualquer lugar, do seu celular. Acaba sendo um serviço que está disponível 24 horas por dia, sete dias por semana. Você vai pesquisar os imóveis que a gente tem no mapa, que é o único que tem no Brasil. Então você vê as localizações no mapa para não perder tempo.

Você consegue ter filtros específicos, por exemplo, eu quero perto do metrô, independente do nome do bairro. E aí, na medida em que você vê fotos profissionais sobre aqueles imóveis, as 40 fotos que mostram todos os detalhes, o objetivo não é só ficar mais bonito, mais agradável para o usuário, mas mais transparente. Ele vê todos os detalhes e não perder tempo visitando imóvel que não vai atender à necessidade dele. E aí você gostou de um imóvel, em vez mandar um email, de tentar telefonar e ficar nesse vaivém, só funcionar nas horas comerciais, você clica no botão e escolhe um horário para agendar a visita online imediatamente.

De novo: pode ser 10 horas da noite, pode ser duas horas da manhã. O horário que você quiser procurar, você resolve esse problema imediatamente, você agenda e vai encontrar com um corretor credenciado pelo Quinto Andar no imóvel. E aí, uma analogia com a Uber. Esse corretor tem um aplicativo nosso. Tem horários em que ele está disponível, nosso sistema faz essa alocação de corretor para cada visita e o próprio usuário dá um review para esse corretor e, se ele gosta do corretor, ele vai dar cinco estrelas, aquele corretor vai conseguir mais clientes. Se ele por acaso não gosta do corretor, ele vai dar o feedback para o corretor, e aí a gente consegue automaticamente selecionar os melhores corretores do mercado. E na fase de negociação, você negocia diretamente com o proprietário nas suas palavras e, depois de ser aprovado em crédito, você consegue alugar sem a necessidade de uma garantia locatícia. O que é isso? A gente criou o seguro-fiança grátis.

O seguro-fiança sempre foi a melhor garantia para o proprietário, porque é uma seguradora por trás, é uma coisa confiável, previsível, você não vai ter que ter um fiador pessoa física que você vai ter que sair cobrando atrás. Mas, por outro lado, ele era muito caro, o que inviabilizava a negociação. Então quando a gente fez o seguro-fiança grátis, ele ficou bom para o proprietário e muito bom para o inquilino também. E aí você consegue alugar assim, e você assina o contrato eletronicamente sem precisar ir a um cartório. Depois que você se muda, a gente vai te dar toda assistência enquanto você estiver lá. Do lado do proprietário, ele também tem a conveniência de controlar todo esse processo e estar atualizado sobre o que está acontecendo através do celular dele. Então, em vez de ficar um monte de corretor ligando, incomodando o tempo inteiro, ele controla ali. “O seu apartamento ainda está disponível para visitas? Sim ou não”, “Você aceita essa proposta? Sim ou não”, e tudo operando através do smartphone dele. Mas fundamentalmente a gente muda a dinâmica de agilidade para ocupar o imóvel dele e dá segurança em trazer um bom inquilino, e ele vai ter previsibilidade de que vai receber o aluguel no dia combinado, não importa o que acontecer.

Como a gente é a única solução do mercado desenhada para o problema de aluguel, o aluguel – costumo falar – é o patinho feio do mercado imobiliário, ele sempre é um inside business, alguma coisa que não é o foco principal das empresas que atendem esse mercado, a gente não. A gente falou: “olha esse problema e como eu desenho a melhor solução para isso”. E aí, juntando essas facilidades que tem para o inquilino, a gente acaba atraindo um volume muito grande de inquilinos, o que dá muito mais agilidade na ocupação dos imóveis para o proprietário. Significa dinheiro  mais rápido. O imóvel parado vai ser prejuízo para ele. Mas também o proprietário não quer dor de cabeça, então se a gente simplesmente ocupa o imóvel, pode ser que ele teria… Ele vai ficar com o pé atrás ou com uma dor de cabeça de eventualmente ter um inquilino inadimplente. Por isso a gente tem a garantia, que dá para ele a certeza de que ele vai receber o aluguel no dia combinado. Se o inquilino não pagar, a gente adianta para ele e a gente vai cobrar do inquilino.

Qual é o tamanho do risco para a Quinto Andar nesse trâmite em ocupar esse espaço que antes era do seguro-fiança?

A gente tem um seguro, então a gente é um facilitador desse processo, mas existe uma seguradora por trás que dá toda solidez necessária para esse negócio. Então não existe uma apólice de seguro para cada contrato de locação. A diferença básica é que a gente assume esse custo do prêmio do seguro em si e a gente não cobra isso nem do inquilino nem do proprietário.

A remuneração pelo nosso serviço é exatamente a mesma que as imobiliárias tradicionais cobram. Então a gente basicamente herdou o mesmo modelo que o mercado já está acostumado a funcionar. Só que como a gente não tem uma série de custos que as imobiliárias têm, por exemplo eu não tenho loja física, a agilidade com que a gente consegue  ocupar os imóveis é muito maior, então a minha taxa de conversão é muito melhor, o corretor é muito mais produtivo, uma série de processos internos são muito automatizados ou totalmente self-service para o cliente, então a estrutura de custo acaba sendo diferente e a gente costuma falar aqui que a gente pega o economics do negócio e fala: onde realmente tem valor para o cliente? E a gente vê que a garantia tem muito valor para o proprietário, mas ela pode ser muito onerosa para o inquilino. Se a gente conseguisse reduzir o preço dessa garantia ou como a gente fez, fazer com que ela ficasse grátis, seria o melhor dos mundos para os dois lados, e foi isso que a gente fez.

O Brasil é um país onde a compra da casa própria ainda é um sonho de muita gente. Vocês percebem o perl dos clientes de vocês principalmente nas grandes cidades  mudando nesse sentido?

Com certeza. Esse é um ponto muito interessante. De fato, o aluguel é uma necessidade para muita gente. Muitos inquilinos precisam morar de aluguel, os proprietários recebem aquilo ali. E aí, dentro dessa necessidade, é aquilo: “Eu tenho que fazer isso, mas é extremamente burocrático, mas eu não tenho outra opção, vou fazer”.

Mas o que a gente vem vendo, na verdade, é as pessoas, por opção, querendo alugar. E às vezes a pessoa teria condição de comprar o imóvel, ela fala: “Não, eu já fiz a minha conta aqui, e hoje vale mais a pena eu deixar o dinheiro aplicado no banco e alugar o imóvel, e vai sobrar dinheiro”.

De fato, vale a pena?

Nesse momento, sim, mas tem oscilações econômicas, depende da taxa de juros, da taxa de financiamento, da rentabilidade das aplicações que ele vai ter. Enfim, isso pode oscilar de tempos em tempos, mas a princípio faz sentido. Mas a sua pergunta é mais no sentido da mudança cultural das pessoas, o que acho mais interessante.

Como eu falei no início, a minha mãe ficou 30 anos no mesmo lugar, ainda está lá, eu acho que não vai sair. Mas o que a gente vê da população mais jovem é uma mobilidade muito maior. Então dentro da cidade de São Paulo, se você trabalha perto da Faria Lima, você quer morar perto da Faria Lima. Se você vem para a Paulista, provavelmente você vai tentar mudar de lá, porque você não quer ficar tanto tempo no trânsito. Ou você muda de necessidades, você é solteiro e quer morar em um apartamento pequenininho, que não vai te dar muito trabalho, e daí você casa e tudo, e você não quer imobilizar aquele dinheiro ou você vai precisar de um apartamento diferente. Ou você muda de cidade para estudar, para trabalhar, e isso acontece muito mais frequente hoje em dia do que há dez, 20, 30 anos atrás. E daqui para frente a gente acha que isso vai, na verdade, até acelerar.

É uma parte de uma mudança econômica, uma parte de mudança cultural das pessoas darem um peso maior para facilidade de acesso, para flexibilidade que isso traz para ela do que a necessidade de segurança de ter um ativo fixo ali, “eu tenho a minha casa própria”. Não, “eu tenho dinheiro no banco, eu prefiro gastar com viagem ou com estudo, investir em alguma outra coisa, mas eu não preciso dessa impressão de segurança de ter a casa própria”. É uma outra analogia que eu faço também com a Uber. Até pouco tempo atrás, era um sonho ter um carro, o adolescente queria ter um carro. Hoje em dia você pergunta para os adolescentes, eles vão dizer que vão de Uber. E ele não está preocupado em ter o carro mais.

Mas isso só aconteceu, só virou a chavinha na cabeça das pessoas, quando de fato tinha uma solução melhor e mais barata do que ter um carro. Enquanto não tem uma inovação tecnológica, enquanto o empreendedorismo não oferece de fato uma solução, isso não muda. No processo atual onde o aluguel é super burocrático, tem que ter o fiador, pagar muito caro pelo seguro-fiança e tem todos os desdobramentos disso, às vezes realmente é mais fácil você ficar quieto em um lugar só. Eu acho que quando a gente simplifica isso, a gente vai ver mudanças no comportamento das pessoas, como a gente já tem visto.

Falando ainda dessa questão geracional, existe um perl do cliente da Quinto Andar? É possível falar nisso ou ainda é prematuro, na sua avaliação?

É muito interessante, porque ele não é um perfil demográfico. Em geral, os inquilinos são mais novos, faz sentido isso e aqui tem uma parcela maior disso, mas o que a gente observa é que é muito mais uma questão comportamental do que demográfica, de idade, socioeconômica, alguma coisa assim. Tem muitos proprietários que às vezes são mais velhos, mas eles valorizam muito a conveniência de controlar o negócio no celular. E às vezes eles estão superocupados no dia a dia e não querem uma interrupção durante o horário comercial, de pessoas ligando para ele, que é o modelo antigo de funcionar. E se ele controla tudo pelo telefone, mas sem falar com ninguém, ele vê isso de maneira muito conveniente. E aí se ele é um proprietário disposto a usar um celular para controlar várias coisas da vida dele, ele é o nosso cliente, independentemente da idade, da classe econômica. A mesma coisa a gente vê com inquilinos. A gente tem todos os tipos. Tem pessoas que estão indo para a faculdade, estão alugando pela primeira vez, tem pessoas que alugam várias vezes, tem famílias, tem estrangeiros que vêm para o Brasil, mas essencialmente essas pessoas que estão dispostas a usar um smartphone para simpliᗤ�car a vida e acreditam num modelo mais fuído.

Existe algum tipo de resistência por se tratar de uma startup e não necessariamente uma imobiliária mais tradicional? Vocês enfrentam isso?

Isso é natural, né? Tem sempre aquelas pessoas que adoram novidade e estavam muito frustradas com o modelo antigo e estão mais dispostas a experimentar primeiro, e tem aquelas que esperam um pouquinho mais para ver isso. Então a gente viu isso ao longo da evolução do Quinto Andar. A gente começou em 2013, e a gente fez um teste na cidade de Campinas. Então no começo éramos eu e o André, meu sócio, a gente ligando para os clientes, comecei conversando com eles, até porque a gente queria aprender. E aí eles ficavam: “Onde é o escritório?”, “Quero ir aí para tomar café com vocês”. Eu falei: “Pode vir, mas o que isso vai mudar?”. Mas era compreensível.

E ao longo do tempo isso foi melhorando e melhora muito rápido. Hoje a gente vê a receptividade das pessoas. Na verdade, inverteu. Faz muito menos importância onde é o nosso escritório, se ele já conversou pessoalmente com a gente, se ele tomou um cafezinho, se ele foi com a minha cara ou não do que o que os nossos clientes estão falando. Então, se você tem um amigo que foi inquilino ou proprietário pelo Quinto Andar e ele te conta uma experiência boa, é algo que vai fazer você abrir a cabeça e tentar entrar. Ou a própria imprensa, o tanto que já tem se falado do Quinto Andar e a exposição que a gente tem na mídia, a gente tem algo a zelar. Então isso tem contribuído para as pessoas abraçarem a ideia. Mas o que eu acho mais interessante é… A intensidade que as pessoas têm recebido mostra para a gente o tão doloroso que é o aluguel. É algo tão burocrático e que irrita tantas pessoas que o feedback que a gente recebe das pessoas, comentários no Facebook ou às vezes no email, e a gente circula aqui internamente, é algo que motiva muito a gente. A gente vê as pessoas traumatizadas com o modelo tradicional e quando descobrem algo pensado para elas, de gente como elas querendo de maneira genuína simplificar a vida, o feedback é muito interessante. A gente tem visto as pessoas muito abertas abraçando a causa, incentivando, chamando a gente para ir para outras cidades em que a gente ainda não atua. Isso tem sido muito gratificante.

Por se tratar de uma startup que lança mão da tecnologia para acontecer, vocês tendem a encontrar um teto no tocante à adesão de possíveis clientes de outras cidades além de São Paulo?

Eu acho que o mercado é muito grande. O mercado é muito fragmentado hoje em dia, mas a nossa estimativa é que o aluguel no Brasil, só residencial, movimenta mais de R$ 200 milhões por ano. Então, é um mercado enorme que tem espaço para muita gente. Embora a gente ache que a parcela que vai fazer isso online…. Igual hoje em dia, a parcela que começa o processo online, que faz a busca online em vez de usar um classificado de jornal – 99% das pessoas vão fazer isso -, eu acho que é uma questão de tempo que uma parcela bem significativa disso vai estar disposta a fazer a busca, agendamento, negociação, a transação e a administração tudo online. Simplesmente porque é mais conveniente a forma como o mundo vai evoluir. Não é só a gente que está fazendo isso. Ele vai fazer isso com o banco dele, ele vai fazer isso com outras coisas na vida dele, para chamar um táxi, para chamar tudo, é algo que está ficando cada vez mais presente no dia a dia das pessoas. Mas eu acho também que o mercado tem pessoas que preferem outras coisas. Então vai ter o cliente que prefere uma boutique, que prefere um atendimento pessoal de tomar o cafezinho. Eu acho que isso não vai necessariamente deixar de existir.

De acordo com especialistas, o ano de 2017 será bastante peculiar em termos de recuperação econômica. Que soluções têm sido apresentadas por vocês para que a Quinto Andar continue a crescer?

Obviamente mais interessante quando o país está crescendo, e todo mundo quer ver o Brasil crescendo, mas a gente tem, embora o mercado imobiliário de venda de imóveis tenha sofrido uma paralisação, o mercado de locação tem se movimentado. Então do mesmo jeito que tem oferta de imóveis que ficaram prontos e estão ficando disponíveis para locação agora, quanto pessoas que às vezes estão postergando o plano de compra ou até mudando de ideia mesmo definitivamente e decidindo alugar. Então a gente tem visto um volume crescente. A empresa vem crescendo de 20% a 30% ao mês. A gente parece que não tem sentido a crise. O que a gente vê é um pouco de efeito no preço do aluguel, que de fato não subiu ou reduziu em relação aos anos, mas o volume continua acontecendo. Então eu acho que no nosso caso, felizmente a gente não tem tido muito problema, mas a gente conseguir trabalhar bastante para expandir e dar conta de atender os clientes mantendo a qualidade.

Em quais outras cidades que vocês pretendem entrar em 2017, tendo em vista que vocês sempre mencionam que esta é uma etapa seguinte no plano de avanço da Quinto Andar?

Sim. A gente ainda está definindo o cronograma exato de quais cidades que a gente vai e em que momento, mas naturalmente a demanda pelo aluguel está nos grandes centros urbanos e a gente tem recebido pedidos de ir para várias partes do Brasil de várias cidades. Então a gente está fazendo um estudo mais aprofundado das características específicas de cada lugar, mas naturalmente são as maiores cidades do Brasil e a gente espera começar essa expansão ainda o quanto antes, nos próximos meses.

Fonte: InfoMoney

Veja as dúvidas mais comuns sobre distrato imobiliário

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Com a economia instável é cada vez maior o número de distrato imobiliário. Isso quer dizer que as pessoas estão devolvendo para as construtoras os imóveis adquiridos. Segundo estudo realizado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o total de distratos foi de 37.702 unidades no acumulado de 2016.

O aumento desse número reflete o momento político e econômico que o País está atravessando e, por conta disso, a curiosidade e a busca de informação sobre distrato imobiliário vem aumentando. O ZAP em Casa conversou com os advogados Paulo Akiyama e Carolina Di Lullo para tirar todas as suas dúvidas sobre o assunto.

O que é distrato imobiliário? 

Segundo Carolina, o distrato contratual, seja ele de imóveis adquiridos na planta ou de terceiros, é definido como o ato que encerra uma relação jurídica estabelecida entre as partes – comprador e vendedor. Assim, quando uma destas partes pretende extinguir o vínculo criado por um contrato, a mesma deverá notificar a parte contrária e elaborar um distrato contratual que encerrará a compra e venda firmada. Além disso, é preciso estipular as condições com que este encerramento se dará. Por exemplo: previsão de devolução de valores pagos até o momento de distrato pelo comprador, a forma de devolução dos mesmos, a previsão de multa para a parte que pretende fazer o distrato, entre outros.

Como fazer o distrato?

O distrato de imóveis comprados na planta vem crescendo a cada ano por conta da crise que assola o Brasil. Diante desta questão, muitos compradores questionam a forma com que devem solicitar o distrato da unidade e quais os seus direitos.

Inicialmente, o consumidor deverá verificar em seu contrato de compra e venda se há cláusula contemplando a forma com que o pedido de distrato deverá ser formulado e as condições para tal. Normalmente, basta o consumidor entrar em contato com a construtora e informar que pretende o distrato imobiliário.

Caso não haja previsão contratual e os contatos telefônicos que a construtora forneceu não forem suficientes para conclusão do pedido, poderá ser encaminhada uma notificação extrajudicial ao endereço da mesma com todos os dados do comprador e da unidade adquirida, informando que se pretende o distrato e concedendo prazo para que a construtora entre em contato para formalizar a pretensão.

Como devolver um imóvel financiado?

Akiyama diz que este tema é mais complexo, pois vai depender do contrato firmado com o agente financeiro. “Não posso afirmar que 100% dos contratos de financiamento não aceitam cancelamento, mas, entendo que isto é uma realidade. No caso de imóveis financiados, a única forma de se ver livre deste contrato é quitar e/ou transferir a um terceiro interessado no imóvel que atendam às exigências do agente financeiro”, explica.

Como devolver um imóvel comprado na planta?

Akiyama afirma que nesse caso é primordial uma boa negociação porque normalmente os contratos de compra e venda de imóveis na planta possuem uma previsão de retenção de 30% do valor e ainda despesas administrativas, condicionando a devolução do saldo nos mesmos moldes que recebeu, ou seja, em parcelas.

Já está definido pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça) que não cabe à construtora pagar a taxa de corretagem. Assim, o comprador de imóvel na planta deve ter em mente que as primeiras parcelas se destinam a pagar os corretores de imóveis.

“O nosso conselho é, quando for adquirir um imóvel na planta, analise muito bem o contrato ou procure um advogado para lhe informar quais os seus riscos na eventualidade de rescindi-lo. Ter ciência de que, ao contratar a compra de um imóvel novo (na planta) corre o risco de ter perdas financeiras caso desista do negócio”, complemente Akiyama.

Quando cabe distrato?

Segundo Carolina, caberá distrato quando o comprador não possuir mais condições de arcar com o empreendimento ou se não pretender mais sua aquisição antes do período de entrega das chaves.

Após a entrega das chaves e se houver financiamento, as regras para distrato são individuais de cada caso e deverão ser analisadas com auxílio de um profissional.

Quanto custa um distrato?

Carolina afirma que normalmente as construtoras oferecem o modelo de distrato próprio de seu jurídico.

Caso o comprador tenha que oferecer o modelo de distrato, deverá contratar um profissional capacitado para compreensão de seus direitos e elaboração do documento, cujos honorários serão individuais para cada caso.

Akiyama complementa que “os honorários são medidos de acordo com o grau de dificuldade. Havendo dúvidas pode consultar a tabela de honorários da OAB/SP que está disponível no site da organização”.

Como declarar distrato de imóvel no imposto de renda?

Carolina orienta que o contribuinte deverá fazer a declaração no ano-calendário, período de 12 meses (1º de janeiro a 31 de dezembro) em que foram registrados os rendimentos e despesas do contribuinte em que o distrato foi firmado, atualizando a descrição do bem, informando o distrato e sua data.

O saldo existente na declaração deverá ser atualizado para R$ 0,00 em 31/12 do referido ano-calendário.

Além disso, deverá manter o saldo da posição anterior e atualizar o valor para R$ 0,00 em 31/12 do ano-calendário.

Como no caso de distrato há devolução de parte do valor para o contribuinte, ao promover a alteração da posição de modo a “zerar”, haverá justificativa para o surgimento do valor devolvido em conta bancária.

Fonte: O Documento

Como investir em fundos imobiliários

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Investir em fundos de investimento imobiliário (FIIs) pode ser uma boa estratégia para diversificar seus investimentos ou para continuar atuando no setor imobiliário, mas sem a dor de cabeça de ter que lidar com inquilinos e corretores de imóveis. No entanto, os investidores ainda têm muitas dúvidas sobre como funciona esse tipo de aplicação e muitas vezes não sabem como entrar nesse mercado. Para tirar essas dúvidas, Época NEGÓCIOS consultou os especialistas Carlos Martins, gestor de Fundos Imobiliários da Kinea; André Demarco, diretor de Produtos, Serviços e Educação da BM&F Bovespa; e Tatiana Scarparo, head da mesa de Fundos Imobiliários da XP investimentos.

O fundo imobiliário é um investimento de renda variável que fica registrado em bolsa ou em um mercado de balcão organizado, como se fosse uma ação.

A BM&FBovespa possui um índice, chamado IFIX, que acompanha o desempenho do fundos imobiliários em negociação na bolsa, similar ao Ibovespa para as ações.

O que é um fundo imobiliário?

É um fundo que investe em ativos do mercado imobiliário. Ele é criado por instituições financeiras que, para captar recursos, vendem cotas do fundo, ou seja, pequenas fatias de participação no investimento total.

Os fundos imobiliários são constituídos como “condomínios fechados”, ou seja, há uma quantidade determinada de cotas, que são emitidas pela administradora no momento da constituição de um novo fundo ou quando um fundo decide fazer uma nova captação. Após a emissão das cotas, elas ficam listadas em um mercado organizado – bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

O investidor que tem uma cota de um fundo imobiliário tem direito a receber dividendos, ou seja, uma parte do rendimento dos investimentos do fundo. Os fundos imobiliários precisam fazer a distribuição de dividendos a cada semestre, mas vários optam por fazer essa distribuição mensalmente. Assim, o investidor vai receber uma quantia periodicamente, uma espécie de aluguel. O valor do dividendo, contudo, é variável. O dividendo é isento de imposto de renda para pessoas físicas.

Como começar?

Para comprar e vender cotas de fundos imobiliários, o investidor precisa estar cadastrado em uma corretora para intermediar as transações. Na corretora, há especialistas que acompanham o desempenho dos fundos imobiliários e podem dar dicas, porém a decisão final é sempre do investidor. Normalmente, é possível fazer as transações pela internet, emitindo ordens de compra ou venda.

Como adquirir cotas?

Cotas de fundos imobiliários podem ser adquiridas de duas formas: pela distribuição primária ou no mercado secundário. A distribuição primária acontece quando uma gestora decide lançar um fundo ou fazer uma nova emissão de um fundo existente. “No mercado primário, os recursos vão diretamente para o gestor e administrador do fundo, para que eles façam o trabalho de investimento para remunerar os cotistas”, afirma André Demarco, da BM&F Bovespa.

Uma vez que um fundo encerrou sua captação, as cotas ficam listadas em algum mercado organizado, como a BM&FBovespa ou a Cetip. Atualmente, há mais de 130 fundos imobiliários listados na BM&FBovespa. Passada a emissão primária, um investidor pode ir à bolsa (mercado secundário) para comprar cotas de outro investidor que estiver disposto a vendê-la.

“É um processo muito parecido com o processo de venda de ações. Cada fundo imobiliário tem um ticker (um código) e o investidor pode colocar uma ordem para fazer uma aquisição da cota daquele fundo que já está listado”, explica Carlos Martins, gestor de Fundos Imobiliários da Kinea. Para vender, o processo é similar –— o investidor deve colocar uma ordem de venda. Todos os processos de compra e venda são intermediados por uma corretora. Na bolsa, as transações são liquidadas em três dias úteis, ou seja, se um investidor comprar uma cota na segunda-feira, a movimentação será concluída na quinta-feira.

O que determina o preço das cotas?

Depois da emissão primária, o preço da cota de um fundo imobiliário é determinado pelo mercado na bolsa. Mais uma vez, a dinâmica se parece com a venda e compra de ações. “As expectativas dos investidores afetam o ativo”, explica Martins, da Kinea. Há questões relacionadas a um fundo específico e outras ao mercado como um todo.

Um exemplo? Se um fundo tem um prédio inteiro alugado para uma única empresa, e ela anuncia que irá mudar suas operações para outra cidade, a tendência é que o valor da cota daquele fundo, listado na bolsa, caia. Isso ocorre porque, provavelmente, aquele prédio vai ficar vazio, pelo menos por algum tempo, e parar de receber o aluguel. Além disso, o fundo terá que arcar com os custos de IPTU e condomínio, o que afetará a capacidade de distribuir dividendos até que o prédio seja locado novamente. Esse fato, porém, não terá impacto no valor de cotas de outros fundos.

Por outro lado, notícias macroeconômicas, como aumento ou redução de taxas de juros ou discussões a respeito de alterações na forma de tributação de fundos imobiliários, por exemplo, podem afetar o preço das cotas de todos os fundos imobiliários. No caso da taxa de juros, por exemplo, é importante ter em mente que há uma forte relação inversa entre a Selic e o preço das cotas dos fundos imobiliários. Ou seja, quando a taxa básica de juros sobe, os preços das cotas tendem a cair na bolsa.  Por outro lado, se a Selic cai, a tendência é de alta dos preços das cotas. Notícias específicas sobre o desempenho do mercado imobiliário, como aumento do preço de aluguéis ou redução da vacância em imóveis comerciais, também tendem a influenciar os preços das cotas.

É possível resgatar o investimento?

A não ser que o fundo tenha um prazo de vigência (e só uma minoria tem), o investidor não pode fazer o resgate de seu investimento. Uma vez que o investidor adquiriu cotas de um fundo imobiliário, só poderá se desfazer desse investimento vendendo essas cotas para outro investidor no mercado. Ou seja, “se você quiser sair da aplicação, precisará vender suas cotas em bolsa”, afirma Tatiana, da XP Investimentos. Como no mercado de ações, o preço a que o investidor vai vender o papel nem sempre será o mesmo pelo qual comprou a cota, e pode haver lucro ou prejuízo com essa operação.

“O investidor precisa entender que a cota está sujeita a flutuações. Mesmo que o fundo esteja indo bem, entregando o que prometeu, as cotas podem cair, por exemplo, por causa da alta da juros”, diz Martins.

Como não há resgate direto com a corretora ou com a administradora, uma das características importantes para se observar é a liquidez daquele fundo. Quanto maior for ela for, mais fácil será vender suas cotas.

Quanto o investidor vai receber?

Quando adquire uma cota de fundo imobiliário, o investidor tem direito a receber dividendos do fundo. Pela lei, os fundos precisam distribuir 95% do fluxo de caixa semestralmente. O valor do dividendo é calculado com base em todas as receitas do fundo e nas despesas. Segundo Tatiana, da XP, a maioria dos fundos faz essa distribuição mensalmente. É como se o investidor recebesse um aluguel.

“Se um fundo não gera receita, contudo, ele não tem como distribuir”, afirma Tatiana. Existem fundos que estão com desempenho ruim e que não distribuem dividendos há meses. Além disso, ela ressalta que vários fatores afetam o valor que será distribuído por cada fundo. “Se aumentar a vacância, o fundo vai distribuir um pouco menos”, afirma. Por exemplo, se um fundo tem um prédio alugado para uma empresa e a empresa decide mudar, o prédio ficará vazio e o fundo ficará sem a renda do aluguel. Além disso, o fundo terá que arcar com os custos de IPTU e condomínio.

“O beneficiário do dividendo é a pessoa que está segurando a cota no último dia útil do mês. Todos que tinham cotas naquela data têm direito a receber os dividendos, e isso será pago alguns dias úteis depois do encerramento do mês”, diz Martins, da Kinea. Se um investidor adquirir uma cota na bolsa no primeiro dia útil de um mês, por exemplo, só terá direito a receber dividendos no mês seguinte.

É preciso pagar imposto de renda sobre os lucros?

Os dividendos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas. Ou seja, aquela renda que o investidor vai receber do fundo, como distribuição do fluxo de caixa do lucro, é isenta. Mesmo assim, é preciso declarar os ganhos que você teve com os fundos imobiliários.  “As corretoras disponibilizam informes de rendimentos, normalmente online”, diz Tatiana.

No entanto, se um investidor vende suas cotas no mercado por um valor superior àquele que pagou na hora da compra daquela cota, esse lucro é tributado. “Para a pessoa física, há um imposto de 20% sobre o ganho de capital. Portanto, se você vender uma cota com ganho de capital, esse lucro é tributado”, afirma ela. Porém, neste caso, também há isenção para valores de até R$ 20 mil por mês.

Quais as taxas?

Os administradores dos fundos imobiliários costumam cobrar quatro taxas: taxa de administração, de gestão, custódia e escrituração. “Muitos fundos, no entanto, cobram uma taxa de administração alta e o administrador distribui para a custódia e para o gestor, em vez de cobrar as quatro separadamente”, diz Tatiana. Essas taxas são cobradas sobre o valor da cota.

Alguns fundos colocam também uma taxa de desempenho, cobrada sobre aquilo que o fundo entregar de rendimento além de uma meta pré-estabelecida.

Além disso, as corretoras também cobram taxa de corretagem e de acompanhamento.

O que você precisa saber para escolher o fundo?

Na hora de escolher em qual fundo você irá investir, é importante estar bem informado sobre os riscos atrelados àquele investimento. “O investidor tem que ser muito criterioso e analisar o regulamento do fundo, toda a documentação relacionada à política de investimento, a taxa de administração, e qual é a modalidade em que esse fundo de investimento vai atuar. Ele precisa entender com clareza onde está investindo o dinheiro”, afirma Demarco, da BM&FBovespa.

“Você precisa estar de olho em quem são os inquilinos, quantos inquilinos aquele fundo tem, como está a vacância e quando são os vencimentos dos contratos”, afirma Tatiana.

Uma fonte importante de informações é o site da bolsa, que traz dados detalhados de cada fundo e demonstrações financeiras, além dos relatórios de gestão mais recentes, os fatos relevantes emitidos pelo fundo e notícias relacionadas a ele. As gestoras também costumam publicar essas informações.

Além disso, cada fundo tem um regulamento e um prospecto, que são publicados no momento da emissão das cotas do fundo. “Nesse documento, há uma seção de riscos. Se o investidor quer saber tudo o que pode dar errado com o fundo, pode analisar as informações que estão lá”, diz Martins. Ali, devem constar riscos atrelados à tributação, aumento de juros, de crédito e de vacância, por exemplo.

Quais os tipos de fundos imobiliários?

Fundos imobiliários de renda
Atualmente, o tipo mais comum de fundo imobiliário é o de renda, em que o investidor compra uma cota para ter uma renda similar a um aluguel. “Qualquer ativo que gera receita de aluguel está nesse grupo da renda”, afirma Martins, da Kinea. Nesse segmento, os ativos mais comuns são escritórios, shoppings e de logística (como centros de distribuição). Além desses, há fundos que investem em imóveis para faculdade, hospital e hotelaria. “No fim do dia, todos geram para o investidor renda de aluguel”, diz Martins.

“O desempenho desses fundos tem uma relação direta com o desempenho da economia. Se mais gente alugar um imóvel e estiver disposta a tomar um espaço para desenvolver um negócio, o fundo será beneficiado. Em momentos de depreciação, os fundos sofrem mais”, afirma Demarco.

Em fundos que investem em logística e escritório, a dinâmica é similar à do mercado imobiliário, ou seja, o fundo tem um ativo, aluga para uma empresa e a empresa paga aluguel. De tempos em tempos, o proprietário pode negociar com o inquilino e ajustar o valor do aluguel ao praticado no mercado, mas os contratos tendem ser mais previsíveis. “No caso de shopping, normalmente há um valor mínimo acordado com os lojistas e mais um porcentual das vendas. Quando as lojas vendem bastante, você pode ter um resultado um pouco maior, se as vendas estiverem mais fracas, talvez você só receba o mínimo”, afirma Martins.

Fundos imobiliários de títulos
Basicamente, existem dois tipos de fundos imobiliários de título: o CRI (certificados de recebíveis imobiliários) e o LCI (letras de crédito imobiliário). São fundos que tem títulos de crédito baseados em contratos de financiamento ou locação, lastreado em imóveis. “Aqui, o risco está mais atrelado ao crédito do que ao desempenho do mercado imobiliário”, diz Martins.

“Esses fundos imobiliários investem em títulos e valores mobiliários de renda fixa e variável de emissores que exerçam atividades preponderantemente permitidas aos fundos imobiliários e em títulos de dívida privada com lastro imobiliário”, afirma Tatiana.

Segundo Martins, da Kinea, nesse tipo de fundo, “não importa muito o que está acontecendo na economia, porque eu não estou no risco do fluxo do imóvel. Ou você tem um contrato que não pode ser rescindido ou tem a garantia de alguém de que se faltar aluguel suficiente, ele vai compor o fluxo”.

Fundos de desenvolvimento imobiliário
Ao contrário dos fundos de renda, esse tipo de aplicação não pagará dividendos aos investidores mensalmente. Esses fundos, normalmente, têm prazo determinado. Segundo Tatiana, da XP, eles costumam pagar dividendos altos, por serem investimentos mais arriscados.

Eles normalmente são constituídos para arrecadar dinheiro para financiar projetos imobiliários. Como prédios demoram para ser construídos, o fundo provavelmente não vai pagar dividendos nos primeiros anos, porque não terá fluxo de caixa nos primeiros anos da construção. Esses fundos começam a distribuir os dividendos quando as primeiras unidades começam a ser vendidas na planta, por exemplo.

“É um fundo de ganho de capital, o fundo vai entregar ao investidor o capital investido, atualizado pelo lucro dos projetos. Não é um processo que vai pagar renda todo mês, só vai distribuir quando devolver o dinheiro dos empreendimentos”, explica Martins. Ele alerta que esse é um tipo de investimento que não é indicado para quem quer ter renda mensal, afinal, como o tempo de construção de um empreendimento é de cerca de cinco anos, o investidor provavelmente só começará a receber dividendos anos depois.

Fonte: Época Negócios