Mercado imobiliário: compras à vista crescem no primeiro trimestre

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RIO ­- Depois de anos de economia, o advogado Sérgio de Almeida Silva, de 54 anos, decidiu, pela primeira vez, comprar um imóvel como investimento. Buscou, pesquisou, negociou e adquiriu em dezembro um apartamento no Centro. À vista.

— Negociamos por três meses e conseguimos baixar muito o preço, sem explicitarmos que pagaríamos à vista. No final, demos a tacada final informando que teríamos determinado valor e a construtora acabou aceitando — explica ele, que pretende alugar o apartamento.

A exemplo de Sérgio, as construtoras e imobiliárias perceberam o aumento do número de clientes no primeiro trimestre que compraram sem financiamento, atraídos pelos descontos e facilidades aplicados pelas empresas para redução do altíssimo estoque.

Responsável comercial pela incorporadora MDL no Rio e São Paulo, Fernando Trotta diz que a empresa tem registrado bons índices de vendas à vista, em relação aos últimos anos. Segundo ele, no primeiro trimestre de 2017 foi realizado o dobro de transações na modalidade, em comparação ao mesmo período no ano passado. Os números, ele afirma, já estão próximos a patamares de 2013.

— Os juros mais altos do financiamento e o poder de barganha dos consumidores despertaram esse comportamento — avalia ele. — Fora isso, quando as pessoas observam as notícias ruins em torno do cenário econômico, tentam comprar imóveis por antecipação, já que entendem que são moeda forte. Tem muita gente tirando o dinheiro do banco e investindo nestes bens, principalmente nos que já estão prontos.

MAIS DINHEIRO EM CAIXA

Segundo Trotta, os imóveis de dois quartos na faixa de R$ 400 mil a R$ 500 mil lideram as vendas, concentradas em bairros como Madureira, Jacarepaguá, Taquara e Freguesia.

— A gente tem negociado muito. Não estamos de cabeça fechada para as propostas do cliente. Estamos oferecendo até fluxo direto para quem não pode negociar com o banco — relata ele.

Na Brookfield, no ano passado, 8% das compras foram à vista. Enquanto isso, no primeiro trimestre de 2017, este percentual aumentou para 11%. Além disso, a empresa observou que, desde dezembro, os clientes optam por pagar um valor maior de entrada no imóvel.

— A percepção do comprador mudou. Ele agora acredita que o preço dos imóveis atingiu um menor patamar e que este tipo de investimento tende a se valorizar com a queda dos juros e a melhora na economia — explica Frederico Kessler; diretor de Incorporação da Unidade RJ, da Brookfield Incorporações.

Segundo Paulo Pôrto, professor do MBA Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil da Fundação Getúlio Vargas, esta tendência existe, embora ainda que não seja algo tão disseminado. Para ele, a liberação das contas inativas do FGTS contribuiu em parte para isso, já que que o dinheiro pode ter sido o impulso que faltava para quem já tinha algum dinheiro guardado para comprar um imóvel. E unir o útil ao agradável no cenário atual está valendo a pena.

— Como as incorporadoras estão com estoques altos, as pessoas conseguem fazer ótimos negócios à vista, barganhando descontos nesta modalidade de compra — afirma ele.

GARANTIA DE NEGÓCIO

Mesmo quem ainda não tem o valor integral do imóvel, mas chega perto disso, pode pegar carona neste movimento. Pôrto dá as dicas:

— Quem tem 80% do montante pode tentar negociar o financiamento do valor restante direto com a empresa. Dando uma entrada robusta e optando por parcelamentos mais curtos, de até cinco anos, o cliente pode conseguir taxas de juros de 8% a 9%, que são mais baixas do que as praticadas pelos bancos atualmente, girando em torno de 11%.

Mas ele lembra que, para conseguir essas condições, o cliente vai precisar dar alguma garantia à empresa. Pode ser um terreno, um segundo imóvel ou aquela casa de praia.

O vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio), Leonardo Schneider, diz que as empresas estão se esforçando para “fisgar esses peixes”.

— Com o cenário de instabilidade econômica, as pessoas estão com medo de comprometer a renda com financiamentos. E quem tem dinheiro guardado está aproveitando os descontos — afirma ele. — As construtoras, por sua vez, estão oferecendo mais agilidade para o fechamento do negócio. É o caso de feirões realizados com a presença de cartórios no local e dos brindes na forma de mobiliário e cozinha equipada.

Na Tao Empreendimentos, que tem muitas construções na Zona Norte, também houve crescimento no pagamento à vista. No entanto, na opinião da presidente da empresa, Tanit Galdeano, este aumento tem relação com uma mudança na postura dos futuros compradores:

— Hoje em dia, o consumidor se prepara melhor financeiramente e faz a compra com consciência. Busca na internet, compara, pesquisa e faz um planejamento para comprar à vista ou para dar uma grande entrada. E, assim, o incorporador pode ser mais generoso no desconto.

CAUTELA DE COMPRA

Os enormes condomínios construídos foram o legado olímpico para o mercado imobiliário. Não à toa, Barra e Recreio estão com alto estoque e a possibilidade de barganha para compra à vista é maior nestas regiões. Mario Amorim, diretor geral da Brasil Brokers no Rio, observa que o perfil é de compradores que tenham algum outro patrimônio e estão trocando de posição, saindo de mercados mais maduros para bairros com muita promoção.

— Ele vende um na Zona Sul e pode adquirir dois imóveis à vista nestas outras regiões — cita ele.

A professora da área de finanças da Escola de Negócios PUC­Rio Graziela Fortunato é especialista em mercado imobiliário e explica o quadro que vem se desenhando:

— Como estão com muito estoque, as incorporadoras passaram a oferecer descontos. E isso atraiu o público, porque os preços praticados anteriormente eram muito altos. Mas no mercado financeiro, por outro lado, os juros começam a cair. E quem tem dinheiro investido vai observar isso. Somando esses dois fatores, as pessoas começam a entender que é um bom momento para comprar à vista.

Ela ressalta que, por ser imprevisível, o mercado financeiro é avaliado a partir de tendências. E uma das hipóteses é que essa queda de juros diminua as taxas praticadas no financiamento também. E com uma possível retomada dessa modalidade de compra, os preços dos imóveis podem voltar a subir.

Para quem enxerga o mercado imobiliário como uma boa opção de investimento, Graziela recomenda cautela nas avaliações.

— Ao apostar num imóvel, o investidor perde a sua liquidez. No mercado financeiro, se precisar do dinheiro, é possível resgatá­-lo com rapidez. Já no imobiliário, isso depende de fatores como a venda do bem — ilustra ela, acrescentando uma última recomendação: — Também não vale a pena aplicar todo o recurso disponível num único tipo de investimento. O melhor é diversificar.

DICAS

Barganha. Para quem está com dinheiro no bolso, o momento é favorável. Mas cuidado: não vale sair comprando o primeiro imóvel que aparecer pela frente. O ideal é pesquisar bastante e pechinchar descontos na hora de fechar o negócio.

Quase lá. Quem não tem o valor global do imóvel também pode se beneficiar do momento, desde que tenha uma boa parte deste montante. Nestes casos, um financiamento direto com a incorporadora pode ser uma alternativa.

Onde buscar. As regiões da cidade com as melhores oportunidades de barganha são a Zona Oeste e a Zona Norte. Na Zona Sul, os consumidores quase não sentirão essas diferenças de preço e negociação.

Brindes. Além dos descontos, há empresas oferecendo benefícios como mobiliário e eletrodomésticos nos apartamentos comprados. Busque a melhor oportunidade.

Eventos. Fique de olho nos eventos do tipo “feirão”. Muitas vezes, as incorporadoras praticam preços menores nestes locais do que nos estandes e decorados. Além disso, têm lançado mão de facilidades como a instalação de cartórios para deixar as transações ainda mais ágeis.

Fonte: O Globo

Especialista dá 5 dicas para quem está procurando imóveis

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Os preços dos imóveis caíram no ano de 2016. Segundo o Índice FipeZap, anunciado no encerramento do ano e que monitora os preços de imóveis de 20 capitais do país, houve uma queda real de 5,48% (descontando a inflação) nos preços do m² por todo o Brasil. Além disso, a inflação vem caindo fortemente. Para quem precisa comprar um imóvel, o cenário está ficando favorável. Porém, muitos são compradores de primeira viagem que não sabem exatamente por onde começar, nem quais os empreendimentos vale a pena investir. Para Mauro Jorge, gerente de vendas de imóveis, o comprador tem que estar atento a cinco itens principais, que devem ser considerados detalhadamente antes de fechar contrato:

1 – Localização
Segundo Mauro, a primeira coisa que o consumidor deve reparar é na localização do empreendimento, que varia conforme o tipo de consumidor. “Para casais que têm filhos, o mais indicado é observar se existem escolas e se o bairro é considerado seguro. Para jovens estudantes, a recomendação é procurar locais próximos a opções de lazer e entretenimento da cidade”. Outro ponto crucial é o transporte. “Se você possui transporte próprio, observe quais as opções de garagem que o empreendimento oferece. Caso dependa do transporte público, veja se existem linhas próximas do seu futuro lar”. Além disso, é importante atentar para comodidades do dia a dia como ir ao supermercados e se existem farmácias e hospitais próximos para emergências.

2 – Incidência solar
Numa cidade de clima quente como Teresina, é essencial pensar em como o sol afeta a região. “Observe qual o lado do nascer e do pôr do sol e prefira aqueles que possuem sombra na parte mais quente do dia”, diz Mauro. Além de proporcionar mais conforto para a família, receber sol pela manhã ajuda a evitar o acúmulo de umidade nas paredes e em alguns casos, a formação de infiltrações no imóvel.

3 – Segurança

A dica é sempre dar um passeio pelo bairro do empreendimento desejado antes de começar as negociações. Verifique se as ruas são bem iluminadas, se existe policiamento ou casos de atividades suspeitas próximas à região. Procure visitá-lo em diferentes horas do dia e converse com moradores do prédio ou da região. Caso o local apresente condições que não sejam favoráveis a sua rotina, procure outras opções junto ao seu corretor.

4 – Priorize o conforto
Ter em mente o conforto é essencial na escolha de um novo lar. Sempre tenham muito claro quais são as suas reais necessidades, como o tamanho da cozinha, sala para receber os amigos e quantos quartos o local possui. Defina suas prioridades e quais espaços da casa são mais importantes para você e invista nisso.

5 – Longo prazo
Mauro ressalta ainda a importância de pensar a longo prazo. “Faça projeções e não pense apenas no agora. Num investimento grande como é a compra de um imóvel, as suas necessidades podem variar conforme o tempo passe. Caso pense em ter filhos, escolha locais com mais de um quarto, por exemplo”, afirma. “Além disso, procure especialistas no mercado como corretores credenciados para ajudá-lo a fazer a melhor escolha”, finaliza.

Fonte: Cidade Verde

Saiba como identificar as fases do mercado imobiliário e o melhor período para comprar

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Depois de sofrer com a crise econômica em 2016, o mercado imobiliário finalmente tomou uma direção positiva. Mas, devido a esse caráter imprevisível, é preciso compreender cada uma de suas fases para determinar qual o melhor período para comprar um imóvel, sem cair em armadilhas. Para a advogada Joyce Bahiense, da empresa especializada em regularização de imóveis MR Consultoria, 2017 e 2018 são os anos ideiais para quem deseja e tem condições de investir ou de comprar um imóvel para morar. Veja quais são as fases do mercado imobiliário e como saber quando investir na casa própria:

Expansão

Joyce explica que a fase de expansão é marcada pelo encarecimento dos preços dos imóveis e início de aumento das ofertas:

– É quando as construtoras, com incentivos financeiros, dão início aos investimentos no setor, aumentando o número de lançamentos e a concorrência no mercado. Com estoque ainda alto, existem boas ofertas.

Boom imobiliário

Segundo a consultora, em um contexto de economia aquecida, mercado de trabalho estável, incentivo para o crédito e consequente baixa dos juros, o Brasil passou pela fase do boom imobiliário entre 2008 e 2013, período de expectativas pelos grandes eventos que o país receberia (Copa do Mundo de 2014 e Jogos Olímpicos Rio 2016).

Excesso de oferta

Em seguida, foi a vez do excesso de oferta, quando os preços dos imóveis se estabilizaram. Embora o contexto ainda seja caracterizado por otimismo com relação à economia, o número de imóveis vagos aumentou e a construção desacelerou.

– As construtoras ficam com um número elevado de empreendimentos para serem entregues, gerando um estoque maior. O crédito para novas construções também diminui e o endividamento aumenta – destaca Joyce, acrescentando que esta fase ocorreu a partir de 2013, quando a economia começou a dar sinais de desaquecimento e, principalmente, em 2015, ao se comportar como uma curva descendente.

Recessão

Em 2016, o país viveu a fase de recessão, com queda nos preços dos imóveis, enquanto a oferta continuava a crescer. Com o intuito de alavancar a economia, ainda no ano passado começaram a ser promovidos incentivos para as linhas de crédito, estimulando, portanto, a expansão do setor.

– Foi uma tentativa de reaquecer o mercado, porém esbarramos nas taxas de juros elevadas – diz Joyce.

Fonte: Extra

Começa a valer hoje novo limite para compra de imóveis com o FGTS

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Começa a valer hoje (20) a resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) que aumentou o limite máximo do valor dos imóveis novos adquiridos por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Até 31 de dezembro deste ano, os mutuários poderão financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão, utilizando recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Os financiamentos do SFH cobram juros menores que os demais financiamentos do mercado, de até 12% ao ano. Acima desses valores, valem as normas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com taxas mais altas e definidas livremente pelo mercado.

Essa foi a segunda elevação do limite nos últimos três meses. Em novembro, o CMN tinha reajustado o teto de financiamento de R$ 650 mil para R$ 800 mil, na maior parte do país, e de R$ 750 mil para R$ 950 mil no Distrito Federal, em Minas Gerais, no Rio de Janeiro e em São Paulo. O novo teto de R$ 1,5 milhão valerá para todas as regiões do país.

Em nota, o Ministério do Planejamento informou que a medida ampliará o acesso da população às taxas de juros mais baratas e possibilitará a movimentação dos recursos das contas vinculadas do FGTS para o pagamento das prestações.

Fonte: IstoÉ

Como investir em fundos imobiliários

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Investir em fundos de investimento imobiliário (FIIs) pode ser uma boa estratégia para diversificar seus investimentos ou para continuar atuando no setor imobiliário, mas sem a dor de cabeça de ter que lidar com inquilinos e corretores de imóveis. No entanto, os investidores ainda têm muitas dúvidas sobre como funciona esse tipo de aplicação e muitas vezes não sabem como entrar nesse mercado. Para tirar essas dúvidas, Época NEGÓCIOS consultou os especialistas Carlos Martins, gestor de Fundos Imobiliários da Kinea; André Demarco, diretor de Produtos, Serviços e Educação da BM&F Bovespa; e Tatiana Scarparo, head da mesa de Fundos Imobiliários da XP investimentos.

O fundo imobiliário é um investimento de renda variável que fica registrado em bolsa ou em um mercado de balcão organizado, como se fosse uma ação.

A BM&FBovespa possui um índice, chamado IFIX, que acompanha o desempenho do fundos imobiliários em negociação na bolsa, similar ao Ibovespa para as ações.

O que é um fundo imobiliário?

É um fundo que investe em ativos do mercado imobiliário. Ele é criado por instituições financeiras que, para captar recursos, vendem cotas do fundo, ou seja, pequenas fatias de participação no investimento total.

Os fundos imobiliários são constituídos como “condomínios fechados”, ou seja, há uma quantidade determinada de cotas, que são emitidas pela administradora no momento da constituição de um novo fundo ou quando um fundo decide fazer uma nova captação. Após a emissão das cotas, elas ficam listadas em um mercado organizado – bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

O investidor que tem uma cota de um fundo imobiliário tem direito a receber dividendos, ou seja, uma parte do rendimento dos investimentos do fundo. Os fundos imobiliários precisam fazer a distribuição de dividendos a cada semestre, mas vários optam por fazer essa distribuição mensalmente. Assim, o investidor vai receber uma quantia periodicamente, uma espécie de aluguel. O valor do dividendo, contudo, é variável. O dividendo é isento de imposto de renda para pessoas físicas.

Como começar?

Para comprar e vender cotas de fundos imobiliários, o investidor precisa estar cadastrado em uma corretora para intermediar as transações. Na corretora, há especialistas que acompanham o desempenho dos fundos imobiliários e podem dar dicas, porém a decisão final é sempre do investidor. Normalmente, é possível fazer as transações pela internet, emitindo ordens de compra ou venda.

Como adquirir cotas?

Cotas de fundos imobiliários podem ser adquiridas de duas formas: pela distribuição primária ou no mercado secundário. A distribuição primária acontece quando uma gestora decide lançar um fundo ou fazer uma nova emissão de um fundo existente. “No mercado primário, os recursos vão diretamente para o gestor e administrador do fundo, para que eles façam o trabalho de investimento para remunerar os cotistas”, afirma André Demarco, da BM&F Bovespa.

Uma vez que um fundo encerrou sua captação, as cotas ficam listadas em algum mercado organizado, como a BM&FBovespa ou a Cetip. Atualmente, há mais de 130 fundos imobiliários listados na BM&FBovespa. Passada a emissão primária, um investidor pode ir à bolsa (mercado secundário) para comprar cotas de outro investidor que estiver disposto a vendê-la.

“É um processo muito parecido com o processo de venda de ações. Cada fundo imobiliário tem um ticker (um código) e o investidor pode colocar uma ordem para fazer uma aquisição da cota daquele fundo que já está listado”, explica Carlos Martins, gestor de Fundos Imobiliários da Kinea. Para vender, o processo é similar –— o investidor deve colocar uma ordem de venda. Todos os processos de compra e venda são intermediados por uma corretora. Na bolsa, as transações são liquidadas em três dias úteis, ou seja, se um investidor comprar uma cota na segunda-feira, a movimentação será concluída na quinta-feira.

O que determina o preço das cotas?

Depois da emissão primária, o preço da cota de um fundo imobiliário é determinado pelo mercado na bolsa. Mais uma vez, a dinâmica se parece com a venda e compra de ações. “As expectativas dos investidores afetam o ativo”, explica Martins, da Kinea. Há questões relacionadas a um fundo específico e outras ao mercado como um todo.

Um exemplo? Se um fundo tem um prédio inteiro alugado para uma única empresa, e ela anuncia que irá mudar suas operações para outra cidade, a tendência é que o valor da cota daquele fundo, listado na bolsa, caia. Isso ocorre porque, provavelmente, aquele prédio vai ficar vazio, pelo menos por algum tempo, e parar de receber o aluguel. Além disso, o fundo terá que arcar com os custos de IPTU e condomínio, o que afetará a capacidade de distribuir dividendos até que o prédio seja locado novamente. Esse fato, porém, não terá impacto no valor de cotas de outros fundos.

Por outro lado, notícias macroeconômicas, como aumento ou redução de taxas de juros ou discussões a respeito de alterações na forma de tributação de fundos imobiliários, por exemplo, podem afetar o preço das cotas de todos os fundos imobiliários. No caso da taxa de juros, por exemplo, é importante ter em mente que há uma forte relação inversa entre a Selic e o preço das cotas dos fundos imobiliários. Ou seja, quando a taxa básica de juros sobe, os preços das cotas tendem a cair na bolsa.  Por outro lado, se a Selic cai, a tendência é de alta dos preços das cotas. Notícias específicas sobre o desempenho do mercado imobiliário, como aumento do preço de aluguéis ou redução da vacância em imóveis comerciais, também tendem a influenciar os preços das cotas.

É possível resgatar o investimento?

A não ser que o fundo tenha um prazo de vigência (e só uma minoria tem), o investidor não pode fazer o resgate de seu investimento. Uma vez que o investidor adquiriu cotas de um fundo imobiliário, só poderá se desfazer desse investimento vendendo essas cotas para outro investidor no mercado. Ou seja, “se você quiser sair da aplicação, precisará vender suas cotas em bolsa”, afirma Tatiana, da XP Investimentos. Como no mercado de ações, o preço a que o investidor vai vender o papel nem sempre será o mesmo pelo qual comprou a cota, e pode haver lucro ou prejuízo com essa operação.

“O investidor precisa entender que a cota está sujeita a flutuações. Mesmo que o fundo esteja indo bem, entregando o que prometeu, as cotas podem cair, por exemplo, por causa da alta da juros”, diz Martins.

Como não há resgate direto com a corretora ou com a administradora, uma das características importantes para se observar é a liquidez daquele fundo. Quanto maior for ela for, mais fácil será vender suas cotas.

Quanto o investidor vai receber?

Quando adquire uma cota de fundo imobiliário, o investidor tem direito a receber dividendos do fundo. Pela lei, os fundos precisam distribuir 95% do fluxo de caixa semestralmente. O valor do dividendo é calculado com base em todas as receitas do fundo e nas despesas. Segundo Tatiana, da XP, a maioria dos fundos faz essa distribuição mensalmente. É como se o investidor recebesse um aluguel.

“Se um fundo não gera receita, contudo, ele não tem como distribuir”, afirma Tatiana. Existem fundos que estão com desempenho ruim e que não distribuem dividendos há meses. Além disso, ela ressalta que vários fatores afetam o valor que será distribuído por cada fundo. “Se aumentar a vacância, o fundo vai distribuir um pouco menos”, afirma. Por exemplo, se um fundo tem um prédio alugado para uma empresa e a empresa decide mudar, o prédio ficará vazio e o fundo ficará sem a renda do aluguel. Além disso, o fundo terá que arcar com os custos de IPTU e condomínio.

“O beneficiário do dividendo é a pessoa que está segurando a cota no último dia útil do mês. Todos que tinham cotas naquela data têm direito a receber os dividendos, e isso será pago alguns dias úteis depois do encerramento do mês”, diz Martins, da Kinea. Se um investidor adquirir uma cota na bolsa no primeiro dia útil de um mês, por exemplo, só terá direito a receber dividendos no mês seguinte.

É preciso pagar imposto de renda sobre os lucros?

Os dividendos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas. Ou seja, aquela renda que o investidor vai receber do fundo, como distribuição do fluxo de caixa do lucro, é isenta. Mesmo assim, é preciso declarar os ganhos que você teve com os fundos imobiliários.  “As corretoras disponibilizam informes de rendimentos, normalmente online”, diz Tatiana.

No entanto, se um investidor vende suas cotas no mercado por um valor superior àquele que pagou na hora da compra daquela cota, esse lucro é tributado. “Para a pessoa física, há um imposto de 20% sobre o ganho de capital. Portanto, se você vender uma cota com ganho de capital, esse lucro é tributado”, afirma ela. Porém, neste caso, também há isenção para valores de até R$ 20 mil por mês.

Quais as taxas?

Os administradores dos fundos imobiliários costumam cobrar quatro taxas: taxa de administração, de gestão, custódia e escrituração. “Muitos fundos, no entanto, cobram uma taxa de administração alta e o administrador distribui para a custódia e para o gestor, em vez de cobrar as quatro separadamente”, diz Tatiana. Essas taxas são cobradas sobre o valor da cota.

Alguns fundos colocam também uma taxa de desempenho, cobrada sobre aquilo que o fundo entregar de rendimento além de uma meta pré-estabelecida.

Além disso, as corretoras também cobram taxa de corretagem e de acompanhamento.

O que você precisa saber para escolher o fundo?

Na hora de escolher em qual fundo você irá investir, é importante estar bem informado sobre os riscos atrelados àquele investimento. “O investidor tem que ser muito criterioso e analisar o regulamento do fundo, toda a documentação relacionada à política de investimento, a taxa de administração, e qual é a modalidade em que esse fundo de investimento vai atuar. Ele precisa entender com clareza onde está investindo o dinheiro”, afirma Demarco, da BM&FBovespa.

“Você precisa estar de olho em quem são os inquilinos, quantos inquilinos aquele fundo tem, como está a vacância e quando são os vencimentos dos contratos”, afirma Tatiana.

Uma fonte importante de informações é o site da bolsa, que traz dados detalhados de cada fundo e demonstrações financeiras, além dos relatórios de gestão mais recentes, os fatos relevantes emitidos pelo fundo e notícias relacionadas a ele. As gestoras também costumam publicar essas informações.

Além disso, cada fundo tem um regulamento e um prospecto, que são publicados no momento da emissão das cotas do fundo. “Nesse documento, há uma seção de riscos. Se o investidor quer saber tudo o que pode dar errado com o fundo, pode analisar as informações que estão lá”, diz Martins. Ali, devem constar riscos atrelados à tributação, aumento de juros, de crédito e de vacância, por exemplo.

Quais os tipos de fundos imobiliários?

Fundos imobiliários de renda
Atualmente, o tipo mais comum de fundo imobiliário é o de renda, em que o investidor compra uma cota para ter uma renda similar a um aluguel. “Qualquer ativo que gera receita de aluguel está nesse grupo da renda”, afirma Martins, da Kinea. Nesse segmento, os ativos mais comuns são escritórios, shoppings e de logística (como centros de distribuição). Além desses, há fundos que investem em imóveis para faculdade, hospital e hotelaria. “No fim do dia, todos geram para o investidor renda de aluguel”, diz Martins.

“O desempenho desses fundos tem uma relação direta com o desempenho da economia. Se mais gente alugar um imóvel e estiver disposta a tomar um espaço para desenvolver um negócio, o fundo será beneficiado. Em momentos de depreciação, os fundos sofrem mais”, afirma Demarco.

Em fundos que investem em logística e escritório, a dinâmica é similar à do mercado imobiliário, ou seja, o fundo tem um ativo, aluga para uma empresa e a empresa paga aluguel. De tempos em tempos, o proprietário pode negociar com o inquilino e ajustar o valor do aluguel ao praticado no mercado, mas os contratos tendem ser mais previsíveis. “No caso de shopping, normalmente há um valor mínimo acordado com os lojistas e mais um porcentual das vendas. Quando as lojas vendem bastante, você pode ter um resultado um pouco maior, se as vendas estiverem mais fracas, talvez você só receba o mínimo”, afirma Martins.

Fundos imobiliários de títulos
Basicamente, existem dois tipos de fundos imobiliários de título: o CRI (certificados de recebíveis imobiliários) e o LCI (letras de crédito imobiliário). São fundos que tem títulos de crédito baseados em contratos de financiamento ou locação, lastreado em imóveis. “Aqui, o risco está mais atrelado ao crédito do que ao desempenho do mercado imobiliário”, diz Martins.

“Esses fundos imobiliários investem em títulos e valores mobiliários de renda fixa e variável de emissores que exerçam atividades preponderantemente permitidas aos fundos imobiliários e em títulos de dívida privada com lastro imobiliário”, afirma Tatiana.

Segundo Martins, da Kinea, nesse tipo de fundo, “não importa muito o que está acontecendo na economia, porque eu não estou no risco do fluxo do imóvel. Ou você tem um contrato que não pode ser rescindido ou tem a garantia de alguém de que se faltar aluguel suficiente, ele vai compor o fluxo”.

Fundos de desenvolvimento imobiliário
Ao contrário dos fundos de renda, esse tipo de aplicação não pagará dividendos aos investidores mensalmente. Esses fundos, normalmente, têm prazo determinado. Segundo Tatiana, da XP, eles costumam pagar dividendos altos, por serem investimentos mais arriscados.

Eles normalmente são constituídos para arrecadar dinheiro para financiar projetos imobiliários. Como prédios demoram para ser construídos, o fundo provavelmente não vai pagar dividendos nos primeiros anos, porque não terá fluxo de caixa nos primeiros anos da construção. Esses fundos começam a distribuir os dividendos quando as primeiras unidades começam a ser vendidas na planta, por exemplo.

“É um fundo de ganho de capital, o fundo vai entregar ao investidor o capital investido, atualizado pelo lucro dos projetos. Não é um processo que vai pagar renda todo mês, só vai distribuir quando devolver o dinheiro dos empreendimentos”, explica Martins. Ele alerta que esse é um tipo de investimento que não é indicado para quem quer ter renda mensal, afinal, como o tempo de construção de um empreendimento é de cerca de cinco anos, o investidor provavelmente só começará a receber dividendos anos depois.

Fonte: Época Negócios

Empresas brasileiras dominam mercado de imóveis nos Estados Unidos

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Após o estouro da bolha do mercado imobiliário americano, o mundo viu os preços dos imóveis no centro do sonho capitalista despencar. Algumas unidades tiveram redução de, até, 60%. O sonho do brasileiro de passar as férias perto da Disney ficou possível. Era mais barato ter uma casa em Miami ou Orlando do que em São Paulo e Rio de Janeiro. Enquanto no país a crise e a inflação fazia com que os números em aluguéis tivessem queda em mais de 5%, os preços nos Estados Unidos ficaram estáveis. Além do consumidor final, muitas empresas enxergaram antecipadamente um nicho de mercado, especializaram-se e conquistaram o mercado com os seguintes fatores: A forma de lidar com questões contratuais, já que é possível uma mudança no contrato caso o pagamento em um aluguel não ocorra – algo que não é possível no Brasil – e também a questão cultural, pois um comprador brasileiro prefere ser atendido por um corretor também brasileiro.

Seguro na rentabilidade, os investidores brasileiros visam o mercado americano pela segurança da economia. A busca por imóveis tem o foco de aumentar seu campo de atuação no mercado financeiro. No Brasil em meio à crise, os números são baixos, mas nos Estados Unidos – mais precisamente no litoral americano – a procura é alta por aluguéis e compras, alguns podem ser adquiridos pelo custo de US$ 130 mil e US$ 178 mil. Esta atitude financeira foi determinante para algumas empresas conseguirem atuar na ligação entre a América do Sul e a América do Norte, inclusive na área de câmbio. As transações entre os dois países chegam a mais de mil anualmente, com o montante ultrapassando valores de US$ 50 milhões de dólares, só no último ano.

Atualmente, muitas imobiliárias nos EUA são comandadas por brasileiros. Empresários visionários perceberam antes de todos o que ocorreria no futuro próximo e se anteciparam. Hoje, colhem os frutos do investimento. A assessoria de câmbio FB Capital, líder de mercado no envio de remessas de câmbio para a compra de imóveis nos Estados Unidos, soube explorar bem o mercado. Seu sócio, Fernando Bergallo, atua nesse segmento desde 2006, época na qual as assessorias de câmbio não percebiam o potencial de tal segmento, por se tratar de operações de valores não expressivos quando comparados a operações de importação e exportação, por exemplo. “Especializamo-nos em atender a um público que exige atenção rápida e personalizada. Temos dois clientes que demandam que a operação aconteça de forma rápida e segura: o comprador do imóvel e o corretor que precisa finalizar a venda. Ambos são igualmente importantes”, explica Bergallo.

Hoje, a FB Capital domina grande parte do mercado e possui parceria com dezenas de corretores e escritórios de advocacia. “Nós não vendemos serviço de assessoria de câmbio. Nós vendemos credibilidade. Este é nosso maior ativo”, ressalta Bergallo. Os exemplos estão no depoimento do cliente. “A FB Capital me assessorou de forma muito eficiente, reduzindo o prazo do processo burocrático para o envio de uma remessa para o exterior e me dando toda a orientação do pós venda. Na informação de como devo declarar o valor no imposto de renda entre outras regularidades que são exigidas pela legislação brasileira de câmbio e tributária.”, diz o cliente da área jurídica que está expandindo seus negócios. Em 2016, a empresa intermediou mais de US$ 50 milhões no segmento de imóveis. Foram mais de 1.200 operações para seus mais de 700 clientes. Com a recuperação da economia brasileira e a provável queda da cotação da moeda americana, o ano de 2017 deve ser ainda melhor. A assessoria tem como meta crescer 50%, com a realização de US$ 75 milhões de volume e 1.600 operações.

Fonte: Exame

Melhora no preço e crédito ajudarão na compra da casa

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A perspectiva de que a economia brasileira vai trilhar um caminho de estabilização no ano que vem deve injetar algum ânimo no mercado imobiliário.

Para especialistas e profissionais da área, mais consumidores podem voltar a fazer planos para comprar um imóvel.

Dois fatores vão pesar a favor de quem está em busca da casa própria: os preços devem continuar relativamente estáveis e o custo do crédito deve baratear por causa da redução da taxa de juros.

Os dois lados da equação – compradores e corretores/imobiliárias – estão com expectativas semelhantes sobre o rumo dos negócios em 2017, segundo uma pesquisa do portal imobiliário VivaReal obtida com exclusividade pelo Estado.

Praticamente o mesmo porcentual nos dois grupos (58% e 59%) projeta um aumento da flexibilização das negociações no ano que vem, o que pode se traduzir em mais descontos no valor de venda dos empreendimentos.

Para 76% dos consumidores, o preço do metro quadrado está muito elevado, impressão compartilhada por 51% da ponta vendedora.

“Em outras épocas, a percepção dos corretores em relação à necessidade dessa flexibilização era bem menor, mas a queda da procura forçou essa postura”, afirma Lucas Vargas, presidente do VivaReal.

No lado do crédito, uma projeção da Abecip, associação das instituições financeiras que emprestam com recursos da poupança, aponta que a possível aceleração no corte dos juros pelo Banco Central vai tornar mais baratos os financiamentos e estimular o mercado.

A estimativa mais otimista mostra um aumento de 11% nas concessões, para R$ 50 bilhões. Neste ano, a projeção é que o mercado encerre com R$ 45 bilhões liberados para compra e construção de imóveis, segundo Gilberto Abreu, presidente da Abecip. O volume representa uma queda de mais de 60% ante o praticado em 2015.

Duas medidas recentes foram tomadas para tentar desafogar o crédito. O teto máximo do Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), que dá acesso a juros menores, foi elevado de R$ 750 mil para R$ 950 mil no Distrito Federal e Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo. Nos demais Estados, o limite foi de R$ 650 mil a R$ 800 mil. Os limites estavam inalterados desde 2013.

Também foi permitido o financiamento de imóveis de até R$ 1,5 milhão pelo SFH, mas a medida foi limitada a um ano de duração e também não prevê o uso do FGTS para compor o valor de entrada do imóvel ou abater o financiamento.

Nas contas do coordenador do Núcleo de Real Estate da USP, João da Rocha Lima Jr., tanto o aumento do teto do SFH como a ligeira melhora da demanda dos consumidores não devem ser suficientes para provocar grande pressão no preço dos imóveis.

Segundo ele, com uma projeção de alta de 1% do Produto Interno Bruto (PIB) em 2017, o valor do metro quadrado pode ter apenas uma leve alta.

A opinião é compartilhada pelo pesquisador Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice de preços FipeZap.

“Talvez os preços terminem 2017 com um viés um pouco maior de alta, mas ainda perdendo para a inflação”, afirma. “Existe uma demanda constante por moradia apesar de todos os problemas da economia. Não é que os anos dourados voltarão, mas pode ser um ano mais positivo”, completa.

Três indicadores do mercado mostram que o preço dos imóveis ficou praticamente parado e variando menos do que a inflação em 2016. Na Abecip, o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial, recém-lançado, mostra recuo médio de 2,3% em nove regiões do País.

Outros dois indicadores, o FipeZap, do site Zap e da Fipe, e DMI, ligado à plataforma VivaReal, mostram avanço de 0,45% e 1,45%, respectivamente, em 2016. Estas pesquisas são baseadas em anúncios na internet. Mesmo que os resultados pareçam divergentes, eles caminham, na verdade, para a mesma direção (leia mais na pág. ao lado).

Aluguel

O horizonte de retomada do mercado imobiliário é um alerta para quem ainda depende do aluguel. Tradicionalmente, o mercado de locação de imóveis tende a mudar seus preços mais rápido do que o de venda.

“Nos sinais iniciais de retomada, o aluguel volta a subir”, diz Vargas, do VivaReal.

No atual ciclo, isso foi benéfico para o consumidor porque os preços de aluguel caíram antes do valor de venda começar a ceder. Mas, quando a situação se inverter, quem está à procura de uma unidade para locar vai sentir esse efeito primeiro.

Dados do VivaReal mostram que a zona sul da cidade de São Paulo lidera em ofertas de locação de até R$ 2 mil. São mais de 14 mil unidades disponíveis em bairros como Morumbi, Jardim Marajoara e Vila Andrade, a maioria entre 50 e 70 metros quadrados.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Fonte: Exame

Com repatriação de recursos, brasileiros optam por investimento em imóveis de luxo

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Executivo do mercado imobiliário de luxo estima que somente em São Paulo R$ 1,2 bi serão investidos em imóveis

Com a anistia concedida através da repatriação, uma parte considerável dos recursos no exterior com destino ao Brasil será aplicada na compra de imóveis de luxo. Alexandre Villas, diretor-presidente da Imóvel A (www.imovela.com.br), butique de imóveis de luxo, prevê que cerca de R$ 1,2 bilhão seja investido no mercado imobiliário somente na cidade de São Paulo.

Outros R$ 25 bilhões devem chegar ao mercado imobiliário de São Paulo, no médio prazo, em aquisição de terrenos, incorporações, fundos imobiliários, imóveis corporativos e outras operações imobiliárias de grande porte. “Já estamos atendendo vários clientes que se preparam para aplicar esse recurso adicional. Esse movimento vai se intensificar nos próximos meses”, afirma Alexandre Villas.

O objetivo principal da repatriação de recursos, é oficializar todos os bens não declarados, pois não será mais possível usar recursos sem origem comprovada em diversos países. “O acordo entre os países, está cada vez mais eficiente quanto ao compartilhamento das movimentações financeiras entre os governos. Isso faz com que mais pessoas busquem seus recursos de fora, injetando no Brasil”, reitera a Drª Ivana Marcon, advogada especialista em Direito Tributário.

Devido ao câmbio favorável para repatriação, a expectativa é de ganhos altos no mercado imobiliário e preços depreciados dos imóveis. Por isso, a concorrência com o mercado financeiro pelos recursos novos não será forte, avalia a advogada. Por conta da esperada queda dos juros, a tendência é a diminuição no rendimento das aplicações financeiras a longo prazo. “O ganho dos imóveis de luxo promete mais do que compensar os tributos e multas da repatriação”, conclui Villas.

Mais informações: Segs

Vendas de imóveis residenciais crescem 23,3% em setembro, diz Secovi-SP

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O mercado imobiliário na capital paulista teve melhora no mês de setembro, com crescimento das vendas e dos lançamentos, de acordo com pesquisa divulgada nesta quinta-feira, 10, pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

As vendas de imóveis residenciais novos em setembro de 2016 chegaram a 1.717 unidades, crescimento de 59,3% em relação a agosto e expansão de 23,3% ante setembro de 2015. No acumulado deste ano, porém, as vendas totalizaram 10.817 unidades, volume 21% inferior ao total vendido no mesmo período do ano passado.

Os lançamentos de imóveis residenciais em setembro atingiram 2.165 unidades, volume 83,9% superior a agosto e 66,9% maior do que em igual mês de 2015. De janeiro a setembro, os lançamentos totalizaram 10.172 unidades, queda de 27,9% em relação ao mesmo intervalo do ano passado.

Com isso, a velocidade das vendas (relação entre a quantidade de unidades comercializadas e o total de unidades recém-lançadas e no estoque) foi de 6,6% em setembro, mostrando aceleração frente aos 4,2% de agosto. O desempenho também foi melhor do que em setembro de 2015, quando foi de 5,0%.

O estoque de unidades residenciais (na planta, em obras e recém entregues) encerrou o mês de setembro em 24.426 unidades, redução de 6,8% frente a setembro de 2015.

Os resultados de lançamentos e vendas em setembro foram os segundos maiores no ano, de acordo com pesquisa do Secovi-SP, e correspondem às expectativas de mudança na conjuntura econômica do País. No entanto, o sindicato ainda não confirma que há uma recuperação, de fato.

“Apesar dos resultados positivos, não classificamos a melhora como reação, pois os resultados do acumulado do ano ainda estão abaixo dos índices registrados em 2015, tanto nos lançamentos como nas vendas. Acreditamos que o mercado vai reagir de forma mais gradual, ao longo dos próximos meses”, avalia o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, em nota distribuída à imprensa.

Para o presidente da entidade, Flavio Amary, o aumento nas vendas e nos lançamentos registrado em setembro significa um novo ânimo. Por outro lado, reivindica continuidade da redução da taxa de juros, para que o setor imobiliário retome suas atividades aos patamares normais.

Fonte: Em

Brasil é o segundo melhor lugar do mundo para os investidores do mercado imobiliário

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Subindo uma posição, o país ultrapassou a China em levantamento mundial. Antes em 26º lugar entre as cidades mais promissoras, São Paulo atingiu a quarta posição

No ranking dos melhores países para se investir em imóveis, o Brasil ocupa a segunda posição neste ano – em 2011 o país estava em quarto lugar. Mas a maior surpresa para nós, brasileiros, ficou por conta da cidade de São Paulo, que subiu da 26ª colocação na mesma lista, para o cobiçado 4º lugar.
A avaliação é da Associação de Investidores Estrangeiros em Imóveis (Association of Foreign Investors in Real Estate, Afire), que lançou recentemente seu levantamento anual, com os principais lugares em que seus membros estão mais interessados em comprar imóveis.

Os EUA ainda são o lugar favorito entre os investidores. A China, segunda na lista em 2011, cedeu seu lugar para o Brasil em 2012. De acordo com a pesquisa, conduzida pela Wisconsin School of Business (EUA), os imóveis mais cobiçados neste ano estão nos seguintes países:

1. EUA (1º lugar há várias edições)
2. Brasil (4º lugar no ano passado)
3. China (2º lugar no ano passado)

As principais cidades no mundo para o investimento em 2012 são:

1. Nova York (1º lugar ano passado)
2. Londres (3º lugar no ano passado)
3. Washington, DC (2º lugar no ano passado)
4. São Paulo (26º lugar no ano passado)
5. São Francisco (10º lugar no ano passado)

Brasil

O destaque dado ao Brasil e à São Paulo é compreensível: o mercado interno brasileiro está crescendo incrivelmente. Empresas como a Caterpillar e a Deere estão investindo em operações de manufatura no país para crescer rapidamente no mercado de equipamentos de construção.

A indiana Tata Motors, proprietária das marcas Jaguar e Land Rover, também estaria construindo uma fábrica por aqui com o objetivo de atender à demanda de automóveis e, provavelmente, para evitar mais impostos sobre os carros importados, já que o governo aumentou recentemente a tributação sobre este segmento. Ditto, Nissan Motors e possivelmente a Volkswagen também planejam fazer o mesmo.

Para reportagem da Forbes, a história maior por trás desses números é que os EUA estão levando uma surra por conta das dificuldades internas do Congresso (a dificuldade em aprovar o aumento do teto da dívida americana é um bom exemplo) e da lenta recuperação econômica.

A Afire ressalta em sua pesquisa que os EUA continuam a ocupar a primeira posição em termos de potencial de valorização de imóveis, mas sua vantagem está diminuindo. A diferença que separa os países do primeiro e segundo lugar no ranking deste este ano é de 23,8 pontos percentuais, a menor desde 2008.

Fonte: Época Negócios