Como declarar venda e doação de imóveis no Imposto de Renda 2017

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São Paulo – Além de informar a compra e a posse de um imóvel na declaração de Imposto de Renda, o contribuinte também deve reportar à Receita a venda ou doação da casa ou apartamento.

Da mesma forma que a posse de imóveis de valor superior a 300 mil reais obriga o contribuinte a declarar o imposto, ainda que ele não se encaixe nas outras regras de obrigatoriedade de declaração, quem obteve lucro com a venda do imóvel em 2016 também está obrigado a declarar, mesmo que a operação seja isenta de Imposto de Renda.

Regras de isenção

O Imposto de Renda que incide sobre o lucro da venda de imóveis é de 15%. No entanto, a operação é isenta do pagamento do imposto se o contribuinte vender seu único imóvel por valor igual ou inferior a 440 mil reais, desde que não tenha vendido outra unidade nos últimos cinco anos.

Também é isento o lucro obtido na venda caso o imóvel tenha sido adquirido até 1969. Imóveis comprados antes de 1988 não têm isenção, mas contam com um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, que varia de acordo com o ano de aquisição ou incorporação do imóvel.

Um imóvel comprado em 1988, por exemplo, conta com um fator de redução de 5% sobre o imposto que incide sobre o ganho de capital; para imóveis comprados em 1980 o fator é de 45%; e para imóveis comprados em 1970 o fator redutor é de 95%.

O contribuinte também não paga tributos sobre a transação caso o lucro da venda do imóvel seja usado para a compra de outra unidade residencial situada no Brasil no prazo de 180 dias.

Nesse caso, é possível utilizar todo o dinheiro da venda para a compra de um ou mais imóveis residenciais e obter isenção total do imposto sobre os valores ou utilizar apenas parte do dinheiro obtido na venda do imóvel para essa finalidade e pagar a alíquota proporcional ao valor restante.

É necessário apontar a opção na hora de preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap) para utilizar o benefício, que pode ser usado apenas uma vez a cada cinco anos.

Caso o contribuinte não utilize o benefício fiscal ou parte dele após os 180 dias, deve pagar o imposto sobre o lucro obtido a partir da operação, acrescido de juros de mora, que são calculados a partir do segundo mês subsequente ao do recebimento do valor do imóvel vendido.

Além disso, se o imposto não for pago em até 210 dias contados da data da celebração do contrato, também é acrescida uma multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor do imóvel vendido.

Veja abaixo o passo a passo para declarar a venda ou doação de imóveis:

Imóvel vendido em 2016

O contribuinte que vendeu o imóvel no ano passado pode preencher o GCap ao concluir a venda, mesmo que a operação seja isenta de Imposto de Renda ou tenha gerado prejuízo. O programa auxiliar pode ser baixado no site da Receita.

Apesar de opcional, o preenchimento do programa é recomendável.  Isso porque o GCap permite calcular o tributo devido sobre o lucro obtido na venda do imóvel e, posteriormente, importar os dados diretamente para a declaração do Imposto de Renda.

Se a venda gerar algum lucro o preenchimento do GCap é obrigatório. Nesse caso, o tributo sobre o lucro obtido, de 15%, deve ser pago até o último dia útil do mês posterior à venda.

Caso não tenha recolhido o imposto no prazo certo, o contribuinte deve preencher o programa GCap para calcular o tributo devido e, depois, baixar o programa Sicalc, que irá emitir o boleto para pagamento do imposto (Darf) já com o acréscimo de juros e multas.

No momento de preencher a declaração, basta importar as informações incluídas no GCap para o programa gerador da declaração na aba “Ganhos de Capital”, ao clicar no item “Importação GCap 2016”.

Ao importar os dados para o programa gerador, o lucro obtido na operação será inserido de forma automática na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.

Se a operação for isenta de Imposto de Renda, o valor será transferido, também de forma automática, para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Além de preencher e importar os dados do GCap, o contribuinte também deve excluir o imóvel da ficha “Bens e Direitos”. Para isso, deve abrir a ficha, selecionar o imóvel que já havia sido declarado, e clicar em “Editar”, no canto inferior direito da tela. Depois, basta repetir no campo “Situação em 31/12/2015” o valor do imóvel que já havia sido informado na declaração anterior e zerar o campo “Situação em 31/12/2016”.

Na coluna “Discriminação”, informe que a venda foi realizada, incluindo o nome e CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi vendido.

Se o comprador tiver adquirido o imóvel por meio de financiamento, essa informação e o nome do banco que concedeu o crédito para o pagamento do imóvel também podem ser incluídos neste campo.

Caso o contribuinte tenha comprado e vendido o imóvel em 2016, as informações sobre o bem não devem ser inseridas na ficha “Bens e Direitos”.

Venda do imóvel financiado

O lucro obtido na venda de um imóvel em 2016, cujo financiamento não foi quitado, deve ser apurado de acordo com os valores efetivamente pagos pelo contribuinte no financiamento. Ou seja, se o vendedor quitou metade do valor do financiamento do bem, o contribuinte deverá declarar apenas a venda desse valor.

O lucro que será informado no GCap também deve ser proporcional à fatia já paga pelo imóvel, caso a venda da unidade não seja isenta do Imposto de Renda.

Após realizar esse cálculo, o lucro da transação deve ser declarado pelo contribuinte da mesma forma que a venda de um imóvel quitado. Posteriormente, o imóvel também deve ser excluído da ficha “Bens e Direitos”.

Venda de imóvel com recebimento do pagamento em parcelas

Se os pagamentos pela venda do imóvel no ano passado foram ou ainda estão sendo recebidos de forma parcelada, o vendedor deve preencher o GCap com a data do contrato e o valor total da venda, com a ressalva de que os valores estão sendo recebidos a prazo.

Dessa forma, o programa auxiliar da Receita irá emitir Darfs proporcionais aos valores recebidos pelo contribuinte. Ou seja, os impostos a serem pagos também serão proporcionais às parcelas recebidas.

Ao receber cada pagamento, o vendedor terá até o último dia útil do mês posterior à data de quitação da parcela para recolher o Imposto de Renda proporcional ao valor.

Se o vendedor continuar a receber os pagamentos neste ano, o contribuinte deve informar no GCap que o restante do valor será recebido em 2017.

Imóveis doados

A doação de um imóvel não gera lucro ao proprietário e é isenta de Imposto de Renda. Apenas quem recebe o imóvel doado pode ter de pagar um tributo estadual, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD ou ITD), cuja sigla, limite de isenção e valor variam conforme o estado.

O imóvel doado em 2016 deve ser informado pelo contribuinte na ficha “Bens e Direitos”. Na linha referente ao imóvel, o doador deve informar a transferência e incluir os dados do beneficiário.

No campo “Situação em 31/12/2015”, repita o preço de aquisição do imóvel, informado na declaração anterior, e zere a coluna “Situação em 31/12/2016”.

A transferência do bem também deve ser informada na ficha “Doações Efetuadas”. O contribuinte deve preencher o campo “Discriminação” com os dados do beneficiado e o valor do imóvel doado.

Fonte: Exame

Vale a pena alugar o apartamento durante a Copa? Veja dicas

Proprietários estão de olho na renda extra com a chegada de turistas do mundo inteiro
Descreva os pontos turísticos da cidade onde seu apartamento está localizado (Foto: Shutterstock)
Descreva os pontos turísticos da cidade onde seu apartamento está localizado (Foto: Shutterstock)

A Copa do Mundo está chegando e, com o evento, milhares de turistas devem desembarcar no Brasil para acompanhar suas seleções. De olho em uma renda extra, muitas pessoas estão colocando seus apartamentos para alugar, com preços altos, formando um mercado imobiliário paralelo. Mas, afinal, vale a pena alugar um apartamento para períodos pequenos?

Na visão de Jo Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), o apartamento é melhor se for perto do estádio e, além disso, é mais barato. “O apartamento dá mais liberdade para um grupo de amigos ou família, e o hotel já é mais restritivo”, afirma.

Mas, fique atento aos valores e qualidades do apartamento. O Creci orienta que as partes envolvidas no negócio façam um contrato de aluguel, mesmo que o período dure uma semana ou menos. Neste contrato devem constar as datas de entrada e saída do inquilino, valor, forma de pagamento, eventuais multas para casos de atraso ou depredação e até o número de pessoas que vão ficar no imóvel.

Ainda no contrato é importante colocar o número de copos, talheres, pratos, panelas e outros utensílios que estejam à disposição no imóvel a ser alugado.

“Quando o locatário entra no imóvel ele tem que fazer uma vistoria e pedir para assinar um documento. Ele deve ter um recibo para provar que o contrato acabou e que foi tudo devolvido da mesma forma que foi entregue pelo proprietário”, diz o presidente do Creci.

Proprietários enxergam a possibilidade de ganhar uma renda extra durante a Copa do Mundo (Foto: Shutterstock)
Proprietários enxergam a possibilidade de ganhar uma renda extra durante a Copa do Mundo (Foto: Shutterstock)

A alta na procura de apartamentos para o período da Copa do Mundo já é sentida pelos empresários do ramo. Segundo Christian Gessner, diretor-geral do site Airbnb, uma comunidade de anunciantes para viajantes, houve um crescimento médio de mil anúncios por mês.

“As pessoas procuram mais do que uma renda extra quando optam por alugar um espaço. Elas querem trocar experiências e cada anfitrião mostra o que há de único no lugar escolhido”, diz Gessner.

Para que não aconteçam problemas entre proprietário e locatário, é importante ler comentários feitos no perfil do hóspede e saber, também, se sua identidade foi verificada pelo site. A maioria dos sites de classificados oferecem também a possibilidade de comunicação entre as partes pelo chat.

Mas os turistas também precisam ficar atentos a algumas situações, segundo o diretor-geral do Airbnb. “Na hora de escolher um imóvel é importante verificar informações além da descrição do anfitrião, como os comentários feitos pelos hóspedes anteriores. As criticas irão ajudar a tomar uma decisão e ter uma base sobre o perfil do anfitrião e do lugar tais como limpeza, comunicação e localização”, oriente o diretor-geral do Airbnb.

Veja abaixo algumas dicas para anunciar seu apartamento:

– É fundamento que faça a descrição completa do imóvel e da região;

– Tire fotos em diversos ângulos do imóvel;

– Não abuse nos preços. O Airbnb esteve presente nos Jogos Olímpicos de Londres e pode observar que os anúncios com preços abusivos acabaram sem reserva;

– Mantenha uma boa comunicação com o seu hóspede e faça com que ele se sinta confortável em seu apartamento ou casa.

Tire boas fotos e deixe o ambiente arrumado para impressionar as pessoas que buscam um apartamento (Foto: Reprodução/Airbnb)
Tire boas fotos e deixe o ambiente arrumado para impressionar as pessoas que buscam um apartamento (Foto: Reprodução/Airbnb)

Reservas e valores – Para que os dois lados fiquem protegidos na negociação, Viana Neto sugere que 50% do pagamento seja efetuado no momento da reserva e 50% no momento da entrada do imóvel. “É importante saber, além de quantas pessoas podem entrar no apartamento, se o veículo pode ser guardado na garagem do prédio, assim como questões de piscina, sauna e áreas comuns do condomínio”, alerta.

Por mais garantias, um contrato de locação não residencial, de até 90 dias, é interessante. Nesses casos, o pagamento adiantado também é permitido, além de um depósito para conservação do apartamento e, caso nada aconteça, o dinheiro é devolvido.

Os valores dependem muito de cada proprietário. Segundo o presidente do Creci, têm apartamentos pequenos que foram alugados por um alto preço por estarem perto do estádio e, também, imóveis grandes com aluguel barato porque estão em regiões mais distantes.

É importante saber se é possível usar as áreas comuns do condomínio (Foto: Reprodução/Airbnb)
É importante saber se é possível usar as áreas comuns do condomínio (Foto: Reprodução/Airbnb)

No caso do Airbnb, toda transação é feita através da plataforma, que cobra uma taxa de 3% do proprietário por reserva aceita e, para o hóspede, é cobrada uma taxa de serviço entre 6% e 12%.

“Esse valor, além de manter os serviços do site e da comunidade, é usada para cobrir os serviços que processam o pagamento, como cartões de crédito, fazendo com que todas as transações fiquem mais seguras”, diz o diretor-geral do Airbnb.

Fonte: ZAP Imóveis – por Mateus Carvalho

Núcleo de Real Estate analisa mercado de empreendimentos para renda

Relatório da última reunião do grupo da Poli-USP avalia o segmento de edifícios comerciais e galpões logísticos e industriais.

O Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (NRE-Poli) divulgou na última quinta-feira (24) o relatório da última reunião de seu Comitê de Mercado. O grupo é formado por professores e pesquisadores do NRE-Poli e também por profissionais de diferentes segmentos do mercado imobiliário. O tema da reunião foi o “Mercado dos Empreendimentos para Renda no Brasil”.

Confira a ata na íntegra.

“Nota da Reunião de 20 de junho de 2013
Tema Debatido:

O Mercado dos Empreendimentos para Renda no Brasil:
Edifícios de Escritórios Comerciais e Galpões Logísticos e Industriais

Antes de iniciar a discussão do tema para debate, o Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr. registrou o falecimento do Prof. Dr. Sergio Alfredo Rosa da Silva, pesquisador e professor do Núcleo de Real Estate e membro deste Comitê desde sua instalação. Destacou a relevante contribuição que o Prof. Sergio deu ao conhecimento na área do Real Estate, lembrou que foi seu mentor durante toda sua trajetória científico-acadêmica e destacou a imensa saudade que deixa àqueles mais próximos.

São muitas as opções de desenvolvimento imobiliário que agregam o perfil de geração de renda por períodos longos, atividade e diversificação que o país vem experimentando desde que sua economia, em meados da década de 90, alcançou padrões mais estáveis, compatíveis com esse tipo de operação.

Empreendimentos cujo investimento é remunerado por meio de locação pura (como é o caso dos centros logísticos e dos escritórios comerciais destinados à exploração de seus espaços), por meio de locação variável (como é o caso dos shopping centers, onde o empreendedor partilha com os lojistas o risco e o sucesso do desempenho do negócio no local, estabelecendo-se contratos de aluguel variáveis conforme o nível da receita auferida), ou ainda, como no caso dos hotéis, contratos com hóspedes que se renovam a cada novo período de permanência, são exemplos que ilustram o espectro que pode ser observado nos diferentes mercados e vetores de geração da renda. Com vistas a melhor orientar as discussões dessa reunião do Comitê de Mercado, optou-se por concentrar o foco nos empreendimentos voltados à locação pura dentro de dois segmentos: os edifícios de escritórios comerciais corporativos e os centros logísticos e de armazenagem.

O investimento imobiliário focando renda é criticamente impactado pela taxa de juros de referência e portanto se desenvolve rapidamente em épocas de estabilidade de inflação e juros e sofre em épocas de alta inflação e juros elevados. O tema foi preparado pela Profa. Dra. Eliane Monetti e pelo Eng. Claudio Bruni, CEO da BR Properties, que também conduziu a apresentação desta reunião. Na apresentação do tema, ressalvou-se a qualidade dos dados, destacando-se que, enquanto no mercado de escritórios a sua qualidade é aderente à realidade do mercado, no mercado industrial e de centros de distribuição deve-se enxergar a base de dados muito mais para reconhecer tendências que para usá-los como uma medida de comportamento.

EDIFÍCIOS DE ESCRITÓRIOS COMERCIAIS PARA LOCAÇÃO
A dimensão e distribuição do mercado nacional de escritórios em seus mais expressivos mercados é assim composta:

Fonte: dados compilados pela BR Properties – BRPR

São Paulo é onde se localiza o maior estoque de edifícios de escritórios e onde também estão os de melhores especificações técnicas. São Paulo é seguido pelo Rio e Brasília, enquanto os demais mercados apresentam estoques menores e de qualidade inferior. A liquidez e os preços de locação fora dos mercados de São Paulo e Rio são mais reduzidos também, possivelmente devido à menor presença de sedes corporativas. Esta condição também se observa nos mercados paulista e carioca à medida que os edifícios se distanciam das regiões nobres, ou seja, dos núcleos já consolidados e que tem infraestrutura de transportes e serviços já consolidadas.

Nestes dois mercados, os preços médios de locação para imóveis de qualidade institucional, edifícios A até Triplo A, variam entre R$ 80 e R$ 150/m2. Brasília é um mercado atípico, já que possui grande concentração em locatários do setor público.

Belo Horizonte, Salvador, Porto Alegre, Curitiba, Goiania e Fortaleza, por serem mercados ocupados por empresas regionais (onde também o custo dos terrenos é menor) apresentam menor liquidez e valor de locação que raramente ultrapassa R$60/m2.

O mercado da cidade de São Paulo
O vetor de crescimento de imóveis corporativos em São Paulo partiu do Centro,
passando pela região da Paulista, dos Jardins, Marginal Pinheiros e, a partir da década de 70, Alphaville, na direção oeste da região metropolitana.

O novo estoque, representado em m² no gráfico abaixo mostra o que foi adicionado ao mercado a partir de 2006.

Em termos de absorção bruta, que representa a área locada no período, do ponto de vista geral, o mercado vem se comportando de forma equilibrada até início de 2013 (gráfico a seguir, em m2). Os imóveis nas extremidades sul (Morumbi em direção a Interlagos) e oeste (Alphaville) são os que demandam mais tempo para locar e acabam sendo locados por valores mais baixos que o mercado em geral, para produtos equivalentes.

Já a absorção líquida – que representa a área efetivamente locada, descontados os espaços liberados no período – em 2010 foram 267 mil m2, indica mercado saudável até 2012, quando a absorção líquida apontava para 192 mil m2..

A vacância girou em torno de 7%, o que é um bom indicador, registrando percentuais maiores apenas nas entregas novas.

Do ponto de vista de tendências, acredita-se que os centros principais de concentração de escritórios, como Vila Olimpia, Itaim e Jardins, devam continuar demandados. A região da ponte do Morumbi ainda deve absorver bem as entregas previstas para o final de 2013 e 2014. São empreendimentos grandes e sem problemas de funding para construção que, à medida que forem sendo ocupados, contribuirão para o já congestionado tráfego que vem se observando na região. O novo plano diretor da Cidade, atualmente em via de ser proposto pelo executivo municipal, deverá endereçar a questão do adensamento populacional e prever soluções para os graves problemas de trânsito que se observam nesta região, sob pena de inviabilizar a sua ocupação e deprimir os preços de locação.

As regiões que contam com infraestrutura de transportes e serviços já implantadas, como Paulista e Faria Lima não devem ser afetadas negativamente. Já os imóveis mais distantes terão que ter características mais funcionais, com o fim de se aproveitar da proximidade de estações de trens e corredores de transportes, permitindo fácil deslocamento.

O mercado da cidade do Rio de Janeiro

O mercado do Rio atualmente está setorizado em 5 grandes regiões já consolidadas: Centro, Flamengo, Botafogo, Zona Sul e Barra. A grande concentração de imóveis corporativos está no Centro, que foi palco de alguns projetos expressivos de novas construções e retrofits, destacando-se a região do Castelo, nos últimos anos, o que contribuiu para a atualização dos imóveis construídos na década de 60, em sua maior parte.

A região da Barra foi alvo do desenvolvimento mais recente, acompanhando o grande desenvolvimento de imóveis residenciais ocorrido desde o início da década de 70.

A Zona Sul é um mercado de espaços corporativos pequenos, todavia muito próximo da região de melhores moradias da Cidade. Os preços nesta região são  elevados, devido à pequena oferta disponível, alcançando valores superiores a R$ 300/m2.

O mercado do Rio de Janeiro absorveu os empreendimentos que foram entregues até 2012 não havendo vacância expressiva no Centro, nem no Flamengo atualmente. Os preços permanecem em ascensão, tendendo a estabilizar em torno de R$ 180 a 200/m2. O mercado imobiliário do Rio de Janeiro se beneficiou muito pela acensão das empresas de óleo e gás e mineração, tradicionalmente localizadas no Rio.

A região do entorno do porto do Rio de Janeiro está passando por um interessante processo de requalificação urbana, promovida pelos governos municipal e estadual. O projeto Porto Maravilha proporcionará uma nova área para expansão urbana na zona central do Rio. No Porto Maravilha a maior parte dos empreendimentos será comercial, sobretudo edifícios corporativos. É uma região localizada na periferia do É uma região localizada na periferia transporte e infraestrutura urbana. O custeio destas obras será feito por maio de outorga onerosa de certificados adicionais de construção, cuja gestão está a cargo de um Fundo Imobiliário administrado pela Caixa Econômica Federal. O desafio que se faz presente é conciliar estes recursos com o elevado custeio das obras públicas de infraestrutura, principalmente aquelas necessárias para a implantação das novas vias de acesso e transportes públicos.

Na Barra, apesar de não se observar alta vacância, por ter mais terrenos disponíveis a preços mais baixos, os valores de locação também são mais baixos: enquanto um prédio no Centro pratica uma locação de R$150 /m2, se fosse posicionado na Barra alcançaria R$ 50 a 60/ m2. É muito semelhante ao efeito que se verifica em Alphaville, em São Paulo.

O Rio, apesar de representar um mercado de locação de escritórios sadio, ainda é uma cidade que tem parte expressiva de sua economia dependente, direta ou indiretamente, da atividade de exploração do petróleo.

A absorção líquida no Rio de Janeiro continua apresentando bons indicadores, embora grande parte do movimento de 2012 tenha relação com áreas pré-locadas, como o caso da sede da Petrobrás que respondeu por 105 mil m2. Apesar de ser uma entrega nova, já era contratada, logo, não adicionou nada na vacância do mercado do Rio, que em 2012, continuou abaixo de 4% no global, e praticamente zero no centro.

Para 2015 e 2016, à exceção da região do Porto Maravilha, percebe-se que as entregas não estão acompanhadas de pré-locação, ou seja, há possibilidade de ocorrerem vacâncias, se o mercado não crescer o suficiente para absorver a oferta.

Expectativas adiante para o mercado de escritórios em São Paulo e Rio
Como tendência geral, o que se avalia é que bons projetos deverão manter o patamar de preços praticados, enquanto os demais, seja pela qualidade ou pela localização, tenderão a apresentar maior vacância, ficando a dúvida se conseguirão pressionar para baixo o preço das regiões mais nobres.

Quanto à qualidade do investimento, combinando a estabilidade do valor dos aluguéis ao cenário de crescimento da taxa de juros na economia, resulta numa piora da qualidade do investimento no curto prazo.

O primeiro dano é causado nos projetos mais antigos, com especificações técnicas mais desatualizadas. Para as novas entregas, as que estiverem precificadas sem folga não vão ter capacidade de ajuste e a rentabilidade pode cair, o que, de outro lado, gerará oportunidade de aquisição para investidores capitalizados. Como aconteceu em 2009 essa configuração deverá se repetir. Para os imóveis vendidos a preços muito elevados, projetando alugueis baseados em redução expressiva das taxas de juros, a qualidade do investimento poderá sofrer no curto prazo, até que as taxas de juros voltem a cair.

Condomínios Industriais E Logísticos
Os dados disponíveis sobre estoque total, vacância e tipologia de centros logísticos e distritos industriais são precários, cada empresa de comercialização e consultoria se concentrando em uma região de interesse específico. Nesta reunião do Comitê foram discutidas tendências e não dados específicos.

Dois são os mercados significativos para os condomínios industriais e centros logísticos destinados à renda de locação: São Paulo e Rio de Janeiro. Além dos estados de São Paulo e Rio, os mercados das regiões metropolitanas de Curitiba e de Belo Horizonte, parte do interior de Minas Gerais, o distrito industrial de Manaus e a zona portuária de Suape em Pernambuco são mercados onde se desenvolvem empreendimentos voltados à locação.

Fora do eixo São Paulo – Rio, no entanto, a maior parte dos empreendimentos é alvo de projetos built-to-suit (BTS).

No Rio, ao longo da Dutra, na região de Resende e também na chegada da Dutra, regiões de Caxias, Queimados e Seropédica, observam-se as maiores concentrações de empreendimentos.

Em São Paulo, os eixos principais, que concentram o maior volume de Centros de Distribuição, sobretudo na modalidade BTS, se situam ao longo das Rodovias Dutra, Castelo Branco, Anhanguera/Bandeirantes, D.Pedro I e Regis Bittencourt, além da Fernão Dias, sobretudo próximo à D.Pedro I, em particular no trecho Atiabaia – Jarinu. Na Dutra, a concentração é expressiva até Guarulhos e depois em Jacareí e São Jose dos Campos. Seguindo a Fernão Dias, em direção ao oeste, observam-se polos em desenvolvimento nas regiões de Pouso Alegre e Varginha, onde há incentivos do governo de Minas.

A região próxima da Grande São Paulo, onde há maior concentração de consumidores e produtores é a região mais demandada e onde se observam os maiores valores de locação e retorno. Esta região, todavia, é onde se observam os maiores desafios do ponto de vista de topografia e restrições ambientais.

Os pontos de concentração mais expressivos para empreendimentos para geração de renda renda são Anhanguera – Bandeirantes, em especial no trecho até Campinas, com destaque para Jundiaí, Louveira, Vinhedo, Viracopos e Campinas, Castelo Branco, na região de Barueri, Jandira e Itapevi e Guarulhos.

O gráfico a seguir aponta a evolução do estoque total de galpões em São Paulo, expresso em m2.

O que hoje está em construção de condomínios logísticos especulativos, com unidades para locação com áreas entre 2 e 6 mil m2, em sua maioria, são custeados por investidores diretos ou clube de investidores, a maior parte sem financiamento bancário.

O preço médio de locação de centros de distribuição e logística se apreciou de forma consistente nos últimos anos, com ganhos acima da inflação. No Estado de São Paulo, a referência histórica aponta para preços em torno de torno de US$ 8/m2, sendo queos valores em reais praticados não se afastam construções que requerem investimentos da ordem implantação incluindo gerenciamento, em terrenos cujo custo gira em torno de R$350 a 500/m2 de galpão. O padrão das edificações construídas nos últimos 10 anos é elevado e se compara com o existente nos países desenvolvidos: altura de piso a teto de 10 a 12 metros, capacidade de carga do piso entre 3 e 6 toneladas/m2, cobertura de telhas metálicas com proteção térmica, iluminação zenital e sistemas de proteção e combate a incêndios, além de páteos de manobra e estacionamento adequados a grande caminhões de transporte de carga.

As construções mais sofisticadas são aquelas destinadas a armazenagem a frio ou frigorificadas. Especial atenção atualmente é dedicada à segurança contra roubos e assaltos, representada por alarmes periféricos, cercas eletrificadas, eclusas paraentrada e saída de caminhões e pessoal, circuito fechado de TV e instalações especiais para escoltas armadas. Estes custos tem sido responsáveis por aumento dos investimentos e encarecimento da operação.

Estima-se que cerca da metade do estoque de centros logísticos de renda seja composta por condomínios de galpões modulares, na faixa de 2.000 a 5.000 m2,destinados a empresas de pequeno e médio portes. Os grandes empreendimentos geralmente são mono-usuários, locados a grandes empresas nacionais e multinacionais.

O mercado de grandes empreendimentos, geralmente alvo de contratos de longo prazo, na modalidade de BTS, o prazo da locação tende a ser de 10 anos ou mais. Este mercado é bastante estável e a oferta de espaços tende a se alinhar com a demanda, já que são negociados através de processos exaustivos e estudos técnicos e de localização, acessos, disponibilidade de mão de obra e capacidade de expansão futura.”

Fonte: Portal PINIweb – Por Rodrigo Louzas